除小产权房,这种的房子也执意无法买!

3号看房团 2022-05-22 148

在房产买卖市场上，除他们常见的新房和二手货房之外，相信许多网友也都听说过小房屋产权房，这类房子最大的特点就是产品价格昂贵，因此吸引了不少购房者，那么小房屋产权房到底能难以买？今天小贴士就带你一起来介绍呵呵。

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最近，广东省发布了一份《有关加快处理房产注册登记历史遗留难题的辅导意见建议》(简称《辅导意见建议》)，《辅导意见建议》指出，对小房屋产权房等不符不合法律条文法规明确规定的，不予办理手续相关注册相关手续，也就是说小房屋产权房再想通过房产注册登记实现转正的希望全盘破灭了。

首先，他们先来介绍呵呵什么是小房屋产权房

有关小房屋产权房的解释有许多，只不过简单来讲，小房屋产权房是在自发性建设用地和集体土地上立的房子，不需要缴纳土地税收收入，因此十分昂贵。小房屋产权房的房屋房DF93不是由国家房管部门颁授的，而是由各村颁授的，实际上没真正法律条文意义上的房屋产权，即小房屋产权房只有使用权，没所有权，拿不到房DF93也就难以像商品房一样，抵押物、银行贷款甚至买卖。因此，即使产品价格昂贵，小贴士还是不建议大家买回，因为小房屋产权房还存在着几点信用风险：

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一、有经济政策信用风险

大多数小房屋产权房都属于违规建筑物。

现在深圳、东莞等各大城市都在大力推进拆毁违规建筑物的工作，因此小房屋产权房一直有被拆毁的经济政策信用风险，所以它不受法律条文的保护，除非被拆毁，购房人并非不合法的房屋产权人，因此难以得到应有的补偿，你的钱很有可能就几百万元了。

二、配套不完善，产品质量难以保证

小房屋产权房大部分都是由农民自有的，自然没正规开发商盖的产品质量更有把控，很容易再次出现难题。除非发生房屋产品质量纠纷，购房人是基本难以维权的，落下的损失只能由自己承担。此外，留宿后的物管也极易再次出现难题，比如说没架设下水管道，经常再次出现停机停机等等，这些难题单厢直接影响他们的定居使用。

三、资金面信用风险

小房屋产权房虽然看起来十分昂贵，但是没房DF93，如果你今后想增值，难以办理手续抵押物银行贷款，也难以进行上市买卖，相当于资金面被全盘锁住了。

因此从投资的角度考虑，资金面信用风险会十分大。

四、难以不合法受让转让

根据《中华人民共和国中华人民共和国宪法》的明确规定，小房屋产权房难以向Noyant自发性成员的第三人受让或转卖，即小房屋产权房不具有房屋所有、受让、处分、收益等权利，且买回后难以不合法办理手续房屋房屋产权转让手续，没房屋房DF93就难以把户籍落到房子上，没户籍，就难以享受当地人的待遇，今后孩子上学也是个难题。

当然，如果小房屋产权房的产品价格极为昂贵（比租金还昂贵），那只不过只要房子不会被中央政府移走，卖掉长期定居也是可以的。

除小房屋产权房，还有哪些房子难以买呢？01

二手货共计房屋产权保障住房（经济适用于房）

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买回共计房屋产权房和经济适用于房产生矛盾的事情频发，最关键的是这两种房子有个5年限制，所以房屋房屋产权买卖额是个人和中央政府共计的。因此，会再次出现房屋申报产品价格很低的情况，只不过是房东只申报自己的买卖额转卖，然而，买房人博热县，贪得无厌昂贵，结果深套其中。

【相关经济政策】2014年，住建部提出在北京、上海、深圳等6个城市试点共计房屋产权保障住房，并逐步替代原本的经济适用于房。其他城市仍以经适房为主。两种类型住房在转卖环节基本相近，都明确明确规定：在取得房地房屋房DF93未满5年内，只能由中央政府回购，不得对外转卖受让。房地房屋房DF93满5年后，个人可以按照市场价转卖自己的买卖额，但是，中央政府具有优先买回权，中央政府放弃买回的，才可以受让他人。所以，新买回人必须在征得中央政府同意后，才能买回房屋的全部房屋产权。

建议：共计房屋产权房和经济适用于房满5年后对外销售，流程复杂，关卡繁琐。所以，最终算下来的产品价格和周边商品房相近，根本没优势。从节省时间成本和降低信用风险来考虑，还是不买为妙。当然，中低收入无房家庭，可以直接向中央政府部门申请买回一手共计房屋产权房和经济适用于房。

法院拍卖房

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由于目前房价涨幅较大的城市全部限购了，就有人建议通过买回法院拍卖的房子来破限购。的确，不限购是法拍房的最大优势。但是，信用风险远远大于优势。因为，法拍房都是由于房东难以履行债务而被起诉，最终被法院强制执行拍卖的。

这其中极可能会再次出现多次抵押物的情况，所以，许多民间借贷是难以通过机构查询到的，买回后可能会卷入其它债务纠纷。此外，如果房屋中原本的房东家人或者租客以唯一住房为由拒绝搬走，法院是难以强制执行的。另外，房东的户籍能否迁出也是未知数。

建议：如果不是公司行为的话，个人买回法拍房绝对是吃饱了撑的。

套路贷、高利贷的抵债房

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当下，在一二线城市，套路贷、高利贷的犯罪新闻不绝于耳。只不过，事件本质上是通过小额银行贷款公司与被害人签订借款合同，制造民间借贷假象，并威逼利诱受害人签订房屋抵押物合同，房屋委托转卖协议，同时通过公证，再将房子转手获利的骗局。这种犯罪的最终目的只有一个，就是骗取房产并转卖套现。

作为买房人来说，只不过，这种骗局很容易识破。如果你买房子的过程中，始终没看到房东本人再次出现，而是第三方全权委托人持有一整套合同、委托书、公证书在和你买卖，那么你就要小心了。这种房屋买卖本身就属于违规行为，即使转让完成，也极有可能视为无效。

建议：看房买房时，谨记一点：付款、签合同务必要和房东当面进行。全权委托的房子不买也罢。

房屋产权纠纷房

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媒体上有关房产的新闻，最多的就是房屋产权纠纷，司法介入。这种房子，通常是由于房屋房屋产权不明确存在争议，而限制了房屋的买卖买卖。一般是家庭亲戚间财产分割，或者是公司债务难题导致。在法院没最终裁决前，房子是难以转让买卖的。谁要是买到这样的房子，并且已经支付了部分房款，那么，只能听天由命了。

建议：如何避开这种房子才是上上策。最有效、最直接的办法就是拉产调！房屋有否冻结和房屋产权争议在买卖中心出具的房屋房屋产权人信息中会显示。因此，买房下定前的最最重要的工作就是去买卖中心拉产调！除非发现有难题，悬崖勒马，还来得及。

抵押物房

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这里所说的抵押物房，指的是把自住房抵押物给银行或者机构获得银行贷款，用于经营、投资或者消费。在业内统称“房抵贷”。这种银行贷款通常由银行贷款中介公司牵线代为办理手续，年限5-30年可选，利率上浮10％～60％不等。目前，房抵贷最大的用途主要是企业周转、炒股、炒期货和房产投资。基本上都属于信用风险很大的行业。

买这种抵押物房，最大的信用风险是：房东存在多次抵押物，或者是拿到你的房款后不解除抵押物，导致你钱房两空。你应该知道，房屋抵押物出去的钱都是用作投资周转的，根本不可能短期内抽离出来，就算有也会优先用作再投资、再生产，所以，许多真实情况是，这个钱被拿去还债了，三角债不是短期内就可以解决的。

建议：买房前，去买卖中心拉产调。房屋是否存在抵押物，产调上会明确显示。如果不幸被你碰到，走为上策，越快越好。

全权代理房

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全权代理的房子通常分为两种情况：一是个人委托代理，二是中介委托代理。

前面他们提到的以房抵债的套路贷嫌疑人就是个人委托代理。他通过让房东委托他代理转卖房屋来获得违规所得。而中介代理的房子通常发生在房东常住国外或者年老卧床的情况下，那么房东会全权委托中介机构代替他签约买卖，全权委托的中介必须有房东的书面授权书，DF93原件和身份证明。

买全权代理房子最大的信用风险就是见不到房东，代理人拿的所有证件都可以作假，即使拿着货真价实的公证书，也难保不再次出现难题，说不定你正在扮演一个销赃对象。

建议：不买是最保险最明智的选择。如果你是专业投资者，或者知道房子的内幕，那可以以很昂贵的产品价格拿下。如果你非这套房子不买，但是又不太懂行，那么记住一点：房款必须汇入房东本人的银行账户，千万不要汇给中介或者代理人。即使全权委托是真实的，你也很难保证代理人不会把房款挪用或者卷款逃跑。

背景复杂的房产

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艺术来源于生活，但是生活远高于艺术。现实社会中，有些房子的背景经历的复杂程度你根本难以想象。这种房子很可能就是个坑，即使房东中介没故意坑你，你也算不清楚其中的人物关系和税费关系，再加上继承、法院判决、抵押物等等错综复杂的关系，就算是房东自己也说不清楚。只有进了买卖中心，才能知道能难以转让，缺哪些手续，缴多少税。但是为时已晚，因为此时你首付款已付。

建议：如果你经济政策法规不精通，不具备专业知识，那么就不要以身试法了，否则你就是在赌博。因为你根本没办法完全掌握房子的全部信息，由于信息不对称，你就难以做出正确的判断。只要是感觉房东高深莫测，房子历史源远流长，家族成员各怀鬼胎的，那么奉劝你，有多远走多远。

新装修无人定居的房子

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这里指的是新装修后无人定居的二手货房，不包括一手房。有些朋友买房子，为了省去装修的麻烦，首选装修好、保养好的房子，这个无可厚非。但是要千万小心那种刚刚装修一新，但是房东却没留宿的房子。这种房子在业内称之为“凤变冰”，也就是原先曾是不堪入目的凤姐房，通过简装变成冰冰房，然后再高价转卖，房价增值部分远远高于装修标准。

更为关键的是，装修的所有材料都是最差，最不环保的东西，水电煤暖等隐蔽工程更是一塌糊涂。房东不但可以把原本卖不掉的老破小高价卖掉，还可以赚取几倍于装修费的利润。这种房子，你买来敢住吗，还是买来再砸掉重装呢？

建议：对于房东自己定居过的新装修房，可以放心买回，而从未留宿的新装修房，一定要谨慎。

紧临棚户区或者待拆地块的房子

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不论一手房还是二手货房，大家买房时应该有过这样的体验，就是计划买回的楼盘旁边有一块空地、待拆的工业厂房或者棚户区。这时，就要小心了，因为这里迟早会有新建的建筑物拔地而起，如果你计划买的房子紧靠这个地块，那么现在貌似无敌的采光和视野今后单厢被他“一扫而光”。只不过，许多分期开发的楼盘都存在这个潜规则：北侧的房子先开盘先卖，因为南侧的房子建成后，北侧房子就很难出手了。

建议：如果发现这种情况，务必要到规划部门的网站上查询方案公示。如果根本查不到，或者还没规划，那么最好别买。否则，今后自己住的不舒服，所以还不好转手。

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有家庭矛盾的房子

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夫妻不和、婆媳纠纷、兄弟反目、姐妹相残，只要这些情节和你买的房子有关联，你就不会顺利成交。家庭矛盾最终单厢走向经济矛盾，最后就是房产财产分割。就算房子房屋产权一清二白，也会在买卖过程中再次出现波折和坎坷，这样的例子太多了。

建议：看房时和房东好好聊聊，让中介打听下房东的卖房原因，能去邻居居委处讨教下更保险。

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凶宅

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曾经在房内有过非自然死亡的房子称之为凶宅。这种新闻官司不绝于耳。也根本与自住和投资无关，总之，买到就算你倒霉。发生在自己的房子里，也别故意隐瞒卖给别人，否则即使闹到法院，你也必输。

建议：避免买到凶宅只有一个方法：和邻居保安打听房子的过往情况。虽然，现在邻居间交情很淡，但是如果是凶宅，绝对是无人不知无人不晓的，只是人家是否愿意主动告诉你而已。

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靠近变电站的房子

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相信大多数朋友都知道，房子靠近变电站不好，但是很少有人说的清楚原因。通常情况下，房龄较新的小区内的电站是10kV配电站，为小区住户供电所用，没辐射影响。但是，商住混合型小区或者旧小区内，可能会布置35kV、110kV、220kV开关站或者变电站，这种变电站会有一定辐射，因此，环保和规划要求是电站外墙距离小区楼房外墙不低于20米。新建小区可以满足，但是老旧小区就难保证了。就算不满足环保要求，中央政府和电力公司同样会拿出没辐射的报告忽悠百姓。（小声叨叨）电力公司的领导员工却从不会买这样的房子。

另外还有一种是高压走廊，就是十分高大的电力支架和高压架空线，通常为110kV和220kV，没辐射影响，但是影响景观。

建议：不管是10kV配电站还是35kV以上的变电站，所购房子距离越远越好。因为已经不仅仅是健康难题了，而是影响到你房子的价值和增值。退一万步讲，即使你打折买到这样的房子，今后出手也是难题，这个昂贵捡不得。

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冬天日照差的房子

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众所周知，我国处于北半球。国内所有的房子都是夏天太阳垂直照射，冬天倾斜照射。所以，冬至那一天是太阳倾斜角度最大的一天，也就是光照最少的一天。简言之，就是冬天日照好，夏天一定好；夏天日照好，冬天不一定好。因此，买房时要注意了。对于前方有高楼的房子，最好的选房季节是冬天，而不是夏天。

建议：当然，买房不可能完全按照季节来选房，毕竟房价不等人啊。但是，买到一套夏天晒死，冬天冷死的房子，怪不得别人，只能怪自己了。

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靠近垃圾焚烧厂和垃圾中转站的房子

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垃圾焚烧会产生多种有毒物质，尤其是一级致癌物——二噁英，垃圾中转会臭气熏天。只有身临其境才有切身感受。

建议：买房子是脑力活，也是体力活。在小区周围多走走，多看看，多问问，绝对有好处。