看清楚小房屋产权房的其本质,这种的小房屋产权房比大房屋产权房还安全可靠

3号看房团 2022-05-21 141

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三天前（10月2日），我发表了《房价低迷的原因是什么，为什么只股权投资使用权就可以避免房价下跌的损失》的观点，指出了中国房价的股权投资艺术风格已经开始发生鲜明的艺术风格切换，这个艺术风格切换是使用权的炒机会越来越来越小，使用权的股权投资已经开始被股权投资者追逐。

这一艺术风格切换的标志是决策层提出的房住不炒的房地产全新定位。

“房子是用以住的”，是说代表房子定居机能的使用权商业价值成为了政策支持的突破点，“房子不是用以炒的”，是说代表炒交易的使用权商业价值成为了政策抑制的突破点！

房价是使用权商业价值加上使用权的商业价值，使用权商业价值是房子受让时的折价，使用权商业价值是未来房租的累计总和。

房炒不住是只股权投资使用权商业价值不股权投资使用权商业价值，房住不炒是只股权投资使用权商业价值不股权投资使用权商业价值。

过去许多人股权投资房产只看上的是房子未来会不会折价贬值，显然不看房租的投资收益，那些人是炒房，此种炒房带来的结果是把显然租不出去的房子的房价炒到了天上，期待有人天价接盘，比如说市中心区许多地方房价从五千涨到两万多。也是使用权商业价值显然没跟房价吻合，反而再次出现房价跟房租背离带来的房价泡沫，最终房价再次出现了大跌打入冷宫再打入冷宫。

使用权也是定居商业价值，此种房大家一般来说叫做小房屋产权。大房屋产权是在小房屋产权的基础上增加的使用权，也是有国家认可的房DF93。

从定居商业价值上，大房屋产权跟小房屋产权没区别，只是大房屋产权增加了使用权商业价值，也是可以卖出受让或者征地时获得可能的贬值投资收益。

所以，有人会买小房屋产权房吗，当然有，还有许多，尤其在房价高的一线城市小房屋产权房更是许多。

比如说上海，深圳都有许多这种的的房子，那些房子由于没缴纳土地出让金，所以拿不到房DF93，一般来说只能跟地产商签一个长期出租合约。

比如说已经开始主流产品的上海南四环的DT蜘蛛网工程项目，都是三十多平的小户型公寓楼工程项目，总价一万六左右，总价二十万，工程项目共有将近两千套房源，现在基本售罄。这说明，这种的小房屋产权房有太多的购房者。

所以，为什么那些购房者要买小房屋产权房而不买大房屋产权？原因主要有两个：

1. 产品价格低廉，适于白领，比如说南四环DT蜘蛛网公寓楼工程项目总价16000多元，户型30多平，总价60万左右，适于年轻人首次购房。反正也得租房，还不如买两套这种的房子，十多年的房租就覆盖了此种房子的总价。邻近的大房屋产权的公寓楼产品价格要三千多，小房屋产权产品价格只有大房屋产权房价的五分之一。

2. 位置都在产业园邻近，上班很近，很好出租，邻近相对成熟，要比那些邻近没任何配套的房子强许多。

当然，小房屋产权房子也有优点，优点是可靠性，有如下两点：

1. 没独立房本，也就意味着不受国家保护，遇到征地不会有征地补偿。

2. 出租合约期限不稳定，因为地产商作为承租方，万一地产商再次出现变故，可能再次出现物业公司方的跑路。

上述的可靠性，是小房屋产权房面临的普遍性问题。因为有风险的存在，同时有产品价格低廉的吸引力，让小房屋产权房在产品价格低廉的同时，吸引了一群人数不太多也不太少的客户群体。

我们知道，房产兼具定居机能和股权投资机能，大家买小房屋产权房主要看重的是定居机能也是使用权商业价值，而小房屋产权房股权投资机能具有极大不确定性，所以小房屋产权房只有大房屋产权房产品价格的五分之一。

相关联的是大房屋产权房里头有五分之一的商业价值是属于股权投资商业价值也是使用权商业价值。而那些买小房屋产权房的人看上的是使用权商业价值，放弃的是使用权商业价值。

比如说上述的上海南四环工程项目，总价二十万两套的小房屋产权公寓楼，物业公司买到的只是一份跟乡镇签署的三十年出租合约。对于那些购买者来说，此种公寓楼的每年房租就要三万元，购房的二十万总额仅仅相当十二年的房租，或者说，如果购房者其实是租房人如果能逗留十二年，就食髓知味，如果能定居超过十二年，所以就占了昂贵。

前面我的文章里头反复强调，商业的定义是相互竞争的自愿互换他们的市场需求，盈利模式是找到一类人的不心急市场需求去互换另一类人的心急市场需求，成交是互换双方都觉得他们占了对方的昂贵。

相关联购买小产房盈利模式是，地产商商虽然出售的产品价格低廉，但是本身土地就昂贵，如果能快速回笼资金是他们的最心急的市场需求，用租客提早支付的房租让他们的成本跟利润的都提早回笼，他们占了购房者的昂贵。

相关联小房屋产权购房者来说，如果十多年的房租产品价格就能住三十年的房子，如果房租一直不涨价是最心急的市场需求，相当后以后得二十多年都是白白定居，所以他们占了对方的昂贵。

双方都觉得他们占了对方的昂贵，不仅能成交，还能快速成交，这是盈利模式逻辑。

所以，那些购买大房屋产权房的人明明买的贵了，为什么还觉得他们占了昂贵。

非常简单，那些购买大房屋产权房人比小房屋产权房人多了房本，也是多了使用权商业价值，如果未来房价上涨，所以使用权商业价值就会增值，并且这个增值的投资收益全部归使用权人所有，所以购买大房屋产权房的人也没觉得吃亏，并且前面我说了，所有购买大房屋产权房的人都会认为房价会上涨，所以他们才愿意多花钱购买大房屋产权，如果未来房价上涨幅度超过通货膨胀率，所以购买大房屋产权房是占了昂贵。

商业本身是相互竞争，大房屋产权房人的市场需求是看涨房价给他们带来的房价上涨投资收益，所以看上的是使用权。小房屋产权房人的市场需求是看涨房租给他们带来的房租上涨的投资收益，所以看上的是使用权。

现在房价低迷，说明的是看涨房价的人偏少，而看涨房租的人更多一些。带来的结果是购买使用权的人越来越多。因为房价下跌，购买的使用权会亏损，而房租上涨，所以购买的使用权就会盈利。

既然会有越来越多的人会购买使用权，也是小房屋产权，所以为什么许多人还不敢买小房屋产权？

现实中，是咨询小房屋产权房的人非常多，只是敢于购买的比较少，其中原因是可靠性的问题。

上面我提出小房屋产权的最大可靠性是只有出租合约没房本，相关联的两个风险点一个是国家征地风险，另一个是地产商跑路风险。

如果这两个风险都化解，所以就可以说小房屋产权房房购房就会井喷，也是单独购买使用权的购房者会再次出现大家排队购买的现象。

所以有没既不会征地，也不会跑路的小房屋产权房呐？当然有，是我提出的使用权跟使用权分离的全新房地产模式，也是把大房屋产权房产中的小房屋产权单独拿出来出售的模式。

原来的大房屋产权是使用权跟使用权是同一个主体，分离模式是使用权跟使用权是两个不同的主体。如果单独购买大房屋产权房中的小房屋产权也是单独购买使用权，这就能完全避免上面提到的传统小房屋产权房的风险：

比如说两套万科城市之光的36平loft精装公寓楼，总价120万，也是说使用权商业价值跟使用权商业价值之和是120万，其中使用权商业价值50万，三十年使用权商业价值是70万。可以单独跟房主购买这套万科城市之光的三十年使用权，只需要花70万，不需要购房指标，只需要三十年出租合约(如何签三十年合约后面我们在提供方案)，并且这个70万还是可以在三十年后退还的，也是相当于购买三十年使用权只花了70万押金，没其他花任何房租，房主还把房本的抵押权做到使用权人名下，真正的是属于零元购买小房屋产权房，只是房本上面的权利人还是原房主，但是抵押权人成为了使用权人，使用权人拿着房管局开具的不动产抵押他项权利证，相当房本的房屋产权被抵押人冻结。

三十年到期后，房主退还使用权人70万押金，使用权人给房主解除抵押，双方结束三十年出租。这段三十年期间，使用权人先拿到70万押金，可以用押金做其他生意经营盈利，相当从使用权人借款70万白白使用。而使用权人只支付了70万押金，就白白使用了房主房子三十年，没任何房租，只有押金到期还退还。双方相互竞争，都觉得占了对方昂贵。

所以，此种模式的小房屋产权人的可靠性为什么说要远远高于普通小房屋产权人呐。原因如下：

1. 因为此种房子本身有大房屋产权本，房屋产权五十年，保证了五十年之内不会征地，对比普通小房屋产权没房本，显然此种大房屋产权房产要安全许多。

2. 购买使用权的押金只交付给使用权人，并且双方签署出租合约，还给使用权人的房本在房管局做了抵押登记，拿了抵押它项权利证书，所以可靠性更远远高于普通小房屋产权证。即使到期房主找不到了，也可以拍卖房产偿还使用权人。

3. 由于使用权人的押金也是借款是支付给房主的，所以就不存在非法集资的可能，因为非法集资是许多不特定人把资金交给同一个人，而此种产品只是单个人相关联单个人，双方签了出租合约和押金合约以及做了抵押登记。

4. 使用权人购买使用权的钱只是押金，到期是退还的，而普通购买小房屋产权的资金是不退还的，此种使用权的可靠性更高，相当保本。

如果未来房价下跌，跌去的也是使用权商业价值，对使用权没任何影响，所以小房屋产权的可靠性要高于大房屋产权。只是万一房价上涨了，所以上涨投资收益都属于大房屋产权房，这恰恰是小房屋产权方放弃的，换来了高于大房屋产权的保本性。