南山、宝安领跌
最近深圳的二手房价格飞涨，和一季度全国经济负快速增长形成鲜明的对比。许多大咖都表示没看懂，这样妖艳的快速增长也引来相关部门的关注，从网络上形成的初步探讨看，这一波快速增长或将引发新一轮更加严厉的调控。第一次买房买错，想出清后再置换的小伙伴估计会被无情地划归到股权投资一类，想要在深圳这样的卫星城有片瓦遮顶，有立锥之地，怕是更难了。
近期由于工作变动的关系，我陆续出差去了一些卫星城，也实地考察了一些项目的案场。在实地考察的过程中，我发现许多置业顾问在给顾客描绘未来的时候，并没把股权投资和换房两种需求区隔开。股权投资和换房如果是两套完全相同的商业价值体系，应当针对顾客的相同需求，做相同的口径输出。
股权投资的商业价值方法论：
1、 卫星城的经济底蕴和趋势
拿深圳来说，深圳地处粤港澳大市中心区，且有社会主义先行示范区概念护持，能说集合了北欧国家，广东省的大部分政策，资金和人才资源。在很长的一段时间里，就算即使整个北欧国家的经济结构发生调整，人口结构发生剧烈变化，其他卫星城都不产业发展了，深圳也是要产业发展的。也就说是股权投资房产，其实是在股权投资一个卫星城。
市中心区资产，值得长期持有
2、 卫星城房价往后3年的基本上市场走势
这里说的是卫星城的基本上均价。由于国内经济仍然在稳定产业发展，除北上广深四个一线卫星城外，杭州，苏州，南京，厦门，武汉，成都，重庆，西安等几个卫星城受惠于卫星城经济的成果，房价也在趋势性快速增长。其他省会及三线以下卫星城即使人才流出的问题，快速增长势头趋缓。
3、 新区房价往后3年的基本上市场走势
仍然以深圳举例，目前来看，深圳的横琴，后海，宝中快速增长都很凶猛。选取一个地区，就像在股市选取一个金融行业一样。有的是金融行业在大势较平的情况下，仍然表现突出，当然，要进入这样的金融行业或是地区，股权投资的准入门槛也相对很高。
4、 住宅小区房价往后3年的基本上市场走势
进入到那个阶段，相当于选择金融行业的个股了。在股市，我们能看那个民营企业往后3年的业绩报告，看那个民营企业的资产总规模，销售额，净利润，总现金等几个关键指标的连续性变化。房价也一样，数据都相当透明，申银万国就有这些基础数据。
5、 标的房产往后3年的出租市场走势
两套房子挂出去，多长时间能买下来，房租水准和房贷水准的比例，房租涨势水准，房租的快速增长与否没商量赢卫星城GDP产业发展水准。假如房租能小幅回落房贷，所以持有的是成本就相对很低，假如房租低于房贷，就会有每月盈余，当退出的时候就会有房价总体快速增长+房租房贷差额的双重收益。
6、 难道是股权投资，那就如果是买低卖高
假如我们长期看好深圳的卫星城产业发展，所以环深、临深、乃至沙井、石岩、光明等新鲜新区就如果是股权投资人须要重点关注的地区。目前深圳的罗湖，福田，布吉等新区内生性扩充都靠旧改，受惠于卫星城成熟的配套，股权投资的准入门槛自然也高（老破小，待拆迁，属性特殊无此此探讨）。反观上述三个地区，且即使交通，教育，产业还没跟上，价格还没追上来，属于低洼，或是半山腰，还有买低卖高的机会。
其实基于3-5点，我们已经能测算出某两套房子的股权投资利率了，只要股权投资利率低于金融类产品，股权类产品，我对个人就认为其具备股权投资商业价值。在疫情全球爆发的当下，我对个人不建议进行股权类股权投资，或是自主创业，固然股权投资利率较高，但是风险也相当高。
换房的商业价值方法论：
通达性仍然优先选择考量
1、 房子与家庭成员主要就成员公司的距
难道是自己住，所以主要就就是考量卫星城，卫星城的某个新区有支持家庭成员生存和产业发展的基础条件。因此，优先选择考量的就是民营企业、对个人产业、主要就商务区与家庭成员的距关系。假如驾车乘车，自驾须要多长时间。假如公共交通乘车，与否有地铁，与否须要转乘，与否有公交，与否须要转乘。总的乘车时间与否在30分钟内。
2、 房子与邻近主要就商业区距
现在许多家庭成员活动，家庭成员级别的社交都搬到了百货公司。百货公司的数量，级次都影响到未来的生活。比如百货公司与否含超市，与否含小孩的游乐场，成长教育培训机构，如有，通常都能极大提升老年的便利性，以及老年的品质。
3、 房子邻近的教育
房子是私立学校却是文凭房，享有哪个文凭，归属于甚么私立学校，有哪些学校（幼儿园），公立却是私立。现在的小孩3年级以前都是须要家长接载的，驾车接载要多长时间，步行接载要多长时间。学校的整体学风，教学水准如何。假如小孩是中等资质，今后与否能上到合适的初中。深圳的初中入学率是低于北欧国家和省水准的，小孩的心理压力非常大，假如私立学校一般，小孩今后与否可能要回老家读初中。
4、 住宅小区圈层水准如何
难道是自己住，周围是甚么邻居，当然也很重要。那个看住宅小区停放的水准就看得出来，全地面停放，却是全地下停放，都是些甚么车。邻近是甚么产业为主的，优先选择选择公务员、教师、医生、民营企业中高级管理人员集中的住宅小区。这些邻居，通常都能改善自己朋友圈的质量，扩展自己的社会优质资源。
5、 住宅小区的物业服务
难道是住家，一定涉及到各类生活服务。下水道堵了，家电坏了，钥匙锁家里了，停放缴费，生活缴费，住宅小区园林的养护，住宅小区的卫生打扫，等等。没一个贴心的物业服务，老年品质骤降。
6、 住宅小区的其他配套
邻近与否有公园，周末老人小孩一家人与否有地方遛一遛。与否能给自己提供健康生活的基础配置（跑步啥的）。老人去超市买菜，空手步行要多长时间。拉菜车，满车回程要多长时间。夏天热，会不会暴汗。雨天，会不会打伞都湿透。离主交通干道过近的话，与否有明显的噪音干扰等。
综合上述，两套方法论，服务两类相同的人群。道理讲到这里，须要善意提醒的是股权投资商业价值是基于居住商业价值的。没居住商业价值的房产自然不会产生租户，也无法卖给下一个用户从而获利退出。所以，不是说纯股权投资的房产就能不关注居住商业价值，居住商业价值是股权投资商业价值的基础之一，千万不能舍本逐末。
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