小房屋产权房的解决之道在这儿？
——我市“小房屋产权房”的进行调查分析
张家口市房产房屋产权产籍建筑物工程处张海峰
8月15日，中华人民共和国国务院廉政建设服务部公布《房产注册登记实施办法（草案稿）》指出：农地、房屋、草地、荒地、海域等都属于房产注册登记范畴。那么，引发热议十多年的小房屋产权房是否可以申请注册登记呢？带着这个许多人关心却十多年未解决的问题，笔者对我市小房屋产权房现况展开了进行调查。
一、我市“小房屋产权房”的现况
在全国大形势的影响下，我省小房屋产权房的工程建设近年来也有了一定体量的发展。据粗略统计，包含居民奶坛楼在内，清原县、市经济技术合作开发区均已少于了30平方米;张家口市已少于50平方米;孔布龙除西港镇外，其余几个镇都有“小房屋产权房”现象存有，其体量保守估计已少于80平方米以上。
二、我省小房屋产权房方式
为了能够全面了解我省借助集体农地展开房屋合作开发的情形，我们把“小房屋产权楼”的概念加以延伸展开说明，可以笼统分为两部份:一是用作居民自用的;二是相同类型的房屋以各种方式受让给非居民的。具体有以下表现方式:
1、居民奶坛楼。
由村委根据居民对集体农地的市场需求申请占地分项，根据批准的规划展开工程建设，建筑物方式为多层写字楼，施工管理履行职责招投标和建筑物工程程序，履行职责质量验收和工程验收程序。这类工程项目审核一般由区级农地、规划、工程建设部门作为终审单位。住房的分配基本上能够努力做到收容村中居民，符合贫困地区节约用地的原则，对改善村貌、提高和改善农民基本上生活条件具有积极作用。
2、村委与合作方联合搞变相合作开发逐步形成的写字楼小区。
这类房屋是所谓小房屋产权房的典型表现。和奶坛楼相同，这类工程项目工程建设的出发点不是为了满足居民对集体农地的市场需求，而是以集体农地市场需求或新贫困地区工程建设为借口，以盈利为目的，展开大体量的写字楼合作开发，房屋的大部份向非居民转卖。从审核相关手续上看，无审核相关手续或者审核相关手续不全，而且对政府部门的监管百般抵制，合作开发基本上处于无序状态。
3、以征代租，在承揽地或租赁地上搞永久建筑物。
这类型有两种情形:一是非居民或社会风气组织机构在贫困地区承揽农地，并以生态园，养殖园为名在承揽地上建造永久房屋;二是村集体、居民及其他社会风气组织机构以生态旅游合作开发的为名，借助山地、荒地工程建设低密度写字楼、别墅等永久建筑物。
4、小房屋产权楼的居民个人确权。
居民将自己享用居民待遇而分配的住房以高价转卖给非居民，不断扩大了非居民拥有小房屋产权楼的社会风气群体数量。这种现象在操作比较规范化的奶坛楼工程建设操作过程中也存有，增加了小房屋产权楼的复杂性。
5、因旧区改建而逐步形成的小房屋产权楼。
因历史其原因，部份旧区逐步形成农业人口数和农业户口人口数的混居局面，村委在展开石湖改建或工程建设奶坛楼时，在收容操作过程中难以对农业人口数、农业户口人口数及其他单位展开区别收容，逐步形成非村中居民占用集体农地分项逐步形成的小房屋产权楼,如北戴河车站村。
三、我省小房屋产权楼逐步形成的其原因
任何事情的发生都是有背景和其原因的，小房屋产权房的出现也并非横空出世。
就方式化其原因来讲:一是有市场需求。近几年商品房产品价格增长幅度较大，居高不下的产品价格使人望而却步，尤其是对中低收入家庭和刚刚进城的社会风气群体(务工人员和毕业生)，买回一套商品房非常困难，而小房屋产权房因低廉的产品价格和生活成本，备受青睐。二是有供给。小房屋产权房虽然转卖后产品价格不高，但是因不用支付巨额的农地出让金以及借助新贫困地区工程建设为名搞工程建设而享用的各种优惠政策，使小房屋产权房同样具有相当的利润空间。村委受短期内巨额利润的诱惑，纷纷拿出集体农地搞合作开发，而合作开发商(合作方)的介入，起到了推波助澜的作用。三是有盼头，居民、村委、合作方、购房者普遍抱有“法不责众”的心理，把小房屋产权房形象的比喻为“超生的二胎”，认为虽然暂时不能办理手续房屋房产证，但政府“以人为本”，早晚会给予解决的。四是无有效监管，使小房屋产权房具备了发展的温床。
具体到我省来说，除上述方式化其原因外，其逐步形成还受以下客观因素的影响:首先是集体农地政策。据了解，孔布龙、清原县、张家口市和市经济技术合作开发区，相同程度上存有十多年未审核集体农地情形，有的城镇甚至二十几年未享用过集体农地，分项相对紧张。于是村委迎合居民市场需求，整合集体农地分项，按规划工程建设奶坛楼，这种情形本无可厚非，但是在部份工程项目的操作操作过程中，衍变出了不规范化的工程建设行为;其次，规划的功能定位不能满足居民生活习惯市场需求，导致各村各自为战。
按照城市规划，坐落在非居住用地上的城镇难以获得奶坛楼的农地、规划等有效批准文件，跨村或镇展开集中的奶坛收容又受到“故土难离”传统观念的阻碍，于是村集体组织机构充分发挥其“自治”功能，强行展开工程建设，客观上逐步形成了大批无相关手续建筑物。
四、小房屋产权房的确权问题
随着小房屋产权房体量的日益不断扩大，拥有合法房屋产权相关手续的呼声也越来越高，面对生米已成熟饭的小房屋产权房，如何使其合法化，同时又不违背法律、不失社会风气公平呢？
(一)小房屋产权房不能办理手续注册登记确权的其原因
l、缺乏法律依据。《农地管理法》第七条规定:“贫困地区集体所有农地的所有权不得出让、受让或者出租用作农业户口工程建设。”而《房地产管理法》、《房屋注册登记办法》等法律及法规对房屋转移注册登记均遵循房、地农地权属一致的原则。既然集体农地所有权不得确权，小房屋产权房的对外转卖甚至包括居民间的转移就难以努力做到房、地农地权属一致，房屋注册登记必然难以展开。工程建设部在2007年6月18日发布了《关于买回新建商品的风险提示》中明确规定:城市居民不要买回在集体农地上工程建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体农地上展开房地产合作开发。不允许集体农地上工程建设的房屋向本信用社组织机构以外核心成员产品销售。目前，有些村信用社组织机构在村中集体农地上集中工程建设农民写字楼楼，用作收容本信用社组织机构核心成员，但是在收容操作过程中，擅自不断扩大产品销售对象，以较高的产品价格向本信用社组织机构以外的核心成员产品销售。非信用社组织机构核心成员买回这类房屋，将难以办理手续房屋房屋产权注册登记，其权益难以得到保护。有些工程项目承诺办理手续的“乡房屋产权”、“小房屋产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
2、政府部门的监管执法依据不足和执法力度不大造成小房屋产权房工程建设的无序状态。小房屋产权房的工程建设未能履行职责法律规定的农地征用、规划选址、施工管理、质量验收等相关手续，难以提供房屋注册登记的必收要件。同时由于执法依据不足和执法力度不大，违规工程建设行为没有展开及时制止，纵容了工程项目的逐步形成，方式上逐步形成后，抱着“多一事不如少一事”的心态，谁也不愿意触及烫手的山芋。这种审核时堵不住、工程建设时刹不住、建成时不愿管的现实，一定程度上造成了小房屋产权房无序态势的蔓延。
(二)小房屋产权房确权注册登记的必要性和长远意义
小房屋产权房实际上是中国人民在目前农地法规体系不完备的情形下的“集体大创造”，居民、村集体、乡镇、县政府、合作开发商、城镇居民等相同角色共同参与，导演了当代世界上最大体量的不完整房屋产权问题房屋。因此，小房屋产权房的确权具有积极的现实必要和长远意义。
1、现实必要性。（l）已逐步形成的不可能完全拆除，完全拆除成本太大，也不利于社会风气的稳定;(2)一部份小房屋产权房的工程建设有积极意义，在一定程度上是促进新贫困地区工程建设的必要举措，因为对非居民产品销售的违法性而不能为合法取得房屋的居民办理手续合法房产相关手续，有失社会风气公平; (3)小房屋产权房长时间不能办理手续房屋产权，容易造成政府监管的真空，从而带来房产、治安管理等社会风气问题的隐患。(4)配套设施工程建设不完善，污水、垃圾不能有效处理，容易造成环境污染，迟早会衍生矛盾。
2、长远意义。在中共十八届三中全会上，通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“建立城乡统一的工程建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许贫困地区集体经营性工程建设用地出让、租赁、入股，实行国有农地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范化征地程序，完善对被征地农民合理、规范化、多主保障机制。不断扩大国有农地有偿使用范围。减少非公益性用地划拨。建立兼顾、集体、个人的农地增值收益分配机制，合法提高个人收益。完善农地租赁、受让、抵押二级市场”。按照个人理解，是贫困地区集体农地与国有农地享有平等权益的前提必须是符合规划和规范化运作，只要是合法占用贫困地区集体农地的工程建设工程项目均应受到法律的保护，同时也应该享有注册登记、转移、抵押等权利。这类房屋享有正常物权，具有以下意义:一是可以有力打破城乡二元结构、激活贫困地区生产力和贫困地区“沉睡”资本。二是贫困地区基层组织机构可以以多种方式更加灵活地展开新贫困地区的工程建设，有利于贫困地区集约化用地和小城镇工程建设的体量发展。三是可以有效增加国家税收，实现国家和农民的双赢。
《房产注册登记实施办法（草案稿）》中没有明确小房屋产权房如何注册登记，但有业内专家认为，按照房产定义，作为在集体农地上建起的小房屋产权房，也应该纳入其中。不过有专家分析指出，即使被纳入，也只能以集体农地的为名，难以像拥有农地七十年所有权的写字楼那样被分割成个人合法房屋产权，将来也很难具有正常的房产价值。
目前国土资源部门正加快对全国各地小房屋产权房展开统计，在此基础上将研究提出分类处理意见。总之，解决小房屋产权房问题，要从多角度、多方面着手，厘清各种情形，协调好各主体关系，平衡好各方面利益，制定切实有效的可行性方案，最终实现既能保护农民利益、促进贫困地区经济发展，又能保证城市居民利益、维护社会风气稳定的目标。
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