小房屋产权房能买么？
小房屋产权房能买回吗？相关这个难题，百度有位相关结果，难题千篇一律，答案五花八门，道行有深有浅。
正所谓，欲立之，先破之。不进行调查，就没发言权。因此，作为一名具备优良品德的专业律师，本栏当然是不会这么没责任心和仪式感的。
“开方下药”的根本在于“对症”。那么，第一个难题来了，进行交易双方具有怎样的身分属性？应试制度的经验告诉本栏，选择题往往要比概要来得招人待见。
故，提供VIQR：a.农村居民；b.同村居民
第二个难题，您是否清楚拟买回的小房屋产权房所牵涉的农地物理性质，及原房屋工程建设时的政府审核情况？
首先，提示呵呵，法律条文上并没“小房屋产权房”的概念，因为它的界定非常模糊，通常都只是流传于人们的约定俗称，主要是为了区别于北欧国家颁授房屋房产证、能直接交易进行买卖的房屋，母阎氏说的大房屋产权房。Jaunpur一点，“小房屋产权房”就是北欧国家没颁授房DF93的房子。
简单归纳了呵呵，目前引发关注的“小房屋产权房”主要包含以下几类：
一、是指经过北欧国家相关职能部门审核，在贫困地区集体农地上工程建设的房屋，具有乡政府或村委会颁授的房DF93或者能够提供信用社组织机构适当的权属证明。
二、是指需经审核，在耕地、集体企业用地、租用农地或违规侵占的农地上工程建设的房屋。
三、是指在国有农地上不按规划功能开发或采用，被限制销售的不完全房屋产权房。
四、是指“军产房”，即在军队享有采用权的农地上开发工程建设的商品房，之后转卖给地方居民。进行小房屋产权房进行买卖前，确切了解农地及房屋的物理性质是十分关键的。
第三个难题，作为买回小房屋产权房的买方，您的目的是什么？
a.买房自住 ;
b投资升值；
c.短线炒卖
好了，鉴于通常玩家通常都选择标准装备，该轮到本栏放点大招，护持呵呵本话题的技术含量了，要不就得被看官们彻底弃场了。
小房屋产权房能不能买，这是一个理论难题，买了以后会怎么样，则是一个事实难题。本栏以下所做的法律条文分析，正是试图从高等法院公开审判实践角度出发，尽量为您寻找到一个可控的尺度性的把握。
01
相关保险合约的曾效力
对前述第一类小房屋产权房，我国法律条文法规并没禁止小房屋产权房在同一信用社组织机构核心成员之间流转、进行买卖。故，进行交易双方为村中居民的，只要意思表示真实，房屋保险合约通常判定有效率。
但现实中，更多的是将房屋转卖给村中居民之外相关人员，能分为农村居民或其它信用社组织机构的贫困地区居民，公开审判实践中，各地高等法院的该案思路基本一致，按照合宪处置。当然，也有非常特定的例外。
案例1：农村居民在签订小房屋产权房保险合约后获得了该信用社组织机构核心成员的身分并经相关职能部门核准，其小房屋产权房保险合约判定有效率。
当事人马某为农村居民，在1989年向居民刘某买回了一处贫困地区房屋，进行买卖时还办理了税款缴纳，获得了适当审核，并在1996年获得了房DF93。此后，2005年，马某将户籍迁出了贫困地区。刘某在2007年反悔，以贫困地区集体土地不得向农村居民转卖、合约订立时违背北欧国家法律条文规定为由，向高等法院起诉主张合约合宪。一审高等法院判定房屋进行买卖违背法律条文规定之物理性质，判决合约合宪。二审高等法院认为，房屋进行买卖已经过当地政府的核准，且马某获得房屋房产证书，户籍已迁出，十几年的定居已对房屋形成了稳定的占据关系，综合案件当时的历史背景和保护现有的房屋占据关系考虑，最终改判确认该保险合约有效率。
另外，上海的高等法院也对此持有特定的处置立场，根据《上海市高级人民高等法院银血相关该案贫困地区集体土地房屋进行买卖纠纷案件的准则意见》（沪联邦最高法院银血【2014】4号）
“第一、对发生在本町范围内贫困地区信用社组织机构核心成员之间的贫困地区房屋进行买卖，该房屋保险合约判定为有效率。
第二、对将房屋转卖给本町之外的相关人员的，假如获得相关组织机构和职能部门核准的，能判定合约有效率。
第三、对将房屋转卖给本町之外的相关人员的，需经相关组织机构和职能部门核准，假如合约仍未前述履行职责或者购房人仍未前述定居采用该房屋的，该合约应作合宪处置。
第四、对将房屋转卖给本町之外的相关人员，需经相关组织机构和职能部门核准，假如合约已前述履行职责完毕，且购房人已前述定居采用该房屋的，对合约曾效力暂不表态，前述处置别列济夫本着尊重现况、保护稳定的准则，承认购房人对房屋的现况以及继续占据、定居、采用该房屋的权利。”
对第二类小房屋产权房，因属于违规建筑物，理论上完全不应该进行进行买卖，因此，现行司法解释的立场，该类房屋保险合约通常均作合宪处置。倘若牵涉违规用地或违规建筑物须先由行政职能部门处置，且行政处置结果可能对合约曾效力的判定产生影响的，高等法院将不予受理，即高等法院对合约曾效力的实体难题暂不作判断。
《广东省高级人民高等法院相关该案贫困地区集体农地出让、转让、出租用于非农业工程建设纠纷案件若干难题的指导意见》和2012年《全省民事公开审判工作会议纪要》均提出，诉讼请求牵涉违规用地或违规建筑物，须先由行政主管职能部门处置后才能确定其财房屋产权益关系的，不予受理。
案例2：李某系深圳农村居民，向廖某一家买回了贫困地区集体土地上的小房屋产权房，李某支付全款后，由李某向深圳市龙岗区横岗街道处置贫困地区城市化历史遗留违规建筑物工作领导小组办公室申报登记深圳市贫困地区城市化历史遗留违规建筑物。此后，廖某一家反悔，向高等法院起诉要求确认合约合宪，一审高等法院作出了合宪判决，二审高等法院予以维持。此后检察院提起抗诉，高院再审认为，由于案涉房产正处于相关行政职能部门审查处置程序中，行政机关审查处置的结果不同，可能对合约曾效力的判定产生影响，应待相关行政职能部门对案涉房产作出判定并处置后，再向人民高等法院起诉，故最终裁定驳回了廖某一家的起诉。
对第三类小房屋产权房，假如事后获得了相关组织机构和职能部门核准，能判定合约有效率。由于这一部分小房屋产权房的转卖方本身不具有房屋的完全所有权和处分权，保险合约自然处于曾效力待定状态。即合约订立之后，任一方依法完善了相关农地管理和城市规划方面的手续，即可使合约的曾效力得以补正而有效率。
对第四类小房屋产权房，基于其军产的特定性，关键取决于政策变化，一旦发生纠纷，被判定为合宪的可能性更大。
2
相关权属证书的获得
第一类小房屋产权房，由于居民之间进行买卖是合法的，理论上买回的居民能依法获得适当的权属证书。但若属于集体土地，基于贫困地区一户一宅的规定，同一人不可能获得两处集体土地，故若家庭核心成员符合分户条件的，能分别申请确定集体土地;不符合分户条件的，只能按照一户的用地面积标准确定集体土地，否则也没办法获得权属证书。而对村中居民之外的买回人，则基本上不会获得权属证书。
第二类小房屋产权房明显是无法获得权属证书的。
第三类小房屋产权房在限制销售的情形消除后，获得完全的房屋产权后，能依法获得北欧国家颁授的权属证书。
第四类小房屋产权房除非军产物理性质发生了改变，否则也是不可能获得权属证书的。
3
小房屋产权房保险合约被判定合宪后的法律条文处置
按照合约法第五十八条规定：合约合宪或者被撤销后，因该合约获得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担适当的责任。
《最高人民高等法院相关印发<全国民事公开审判工作会议纪要>的通知》（法办【2011】442号）第15条规定“在确定合约合宪后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处置结果导致当事人利益的失衡。”值得注意的是，在2015年4月征求意见稿的《全国民事公开审判工作会议摘要》第35条，有了更为明确的表述，“合约合宪后，买受人能请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也能一并请求赔偿翻建或者改建成本。
具体到高等法院公开审判实践，主要包括以下两方面内容：
1、 返还财产
合约合宪，转卖人返还房款，买回人归还房屋（如有相关权利证书的，一并返还）。
2、 损失赔偿
通常情况下，高等法院认为，小房屋产权房保险合约合宪由转卖人承担主要责任，买回人承担次要责任，处置上应全面考虑转卖人因农地增值或拆迁补偿所获得的利益，以及买回人因小房屋产权房现值和原买回价格的差异造成损失两方面的因素，平衡进行交易双方的利益，避免造成利益失衡。
小房屋产权房保险合约合宪后，通常来说，转卖人的损失就是买回人定居采用期间的采用费用，这部分损失的金额比较好达成共识，主要是参照同样房屋出租的租赁费用进行确认。
而买回人的损失则主要包括：原买回价款和现房屋价款之间的差价；买回人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分；小房屋产权房因拆迁而使转卖人获得的拆迁利益及农地的增值部分。这些损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。
具体的比例分配上，各地高等法院的裁判尺度不尽相同。
广州高等法院的做法，转卖人主张的房屋占用费不予支持，买受人损失部分，利息和房屋差价损失归买回人，但农地采用权价值具有身分性，买回人无权主张，装修改建等费用认为已经包含在房屋差价之中，属于重复主张，不予支持。
案例3：2005年，郑某（非居民）与龙某（居民）签订小房屋产权房保险合约后，2015年，龙某反悔诉至高等法院经确认合约合宪后，再次起诉要求郑某返还房屋、支付房屋占据费（占据费以评估结论为准）。郑某提起反诉，要求：龙某归还购房款元及利息，赔偿差价损失元，赔偿装修费用69956.65元，支付搬迁费用1600元。
一审高等法院该案中委托评估，涉案房屋的上盖建筑物物的价值为元，涉案房屋从2005年7月至2015年1月的占用费为元，之后一公开审判决：郑某返还房屋，向龙某支付房屋占用费元；龙某返还购房款及利息，并向郑某支付房屋差价元等。郑某上诉，
二审高等法院认为：相关房屋差价损失的赔偿，因集体土地采用权价值具有身分性，其价值变化不应纳入买回人的损失范围。而郑某并非涉案村信用社组织机构核心成员，故该集体土地采用权的价值变化不应纳入其损失范围。仅支持赔偿上盖建筑物物的差价损失；相关房屋占用费。郑某是依据双方签订房屋保险合约并支付了对价且按约定交付房屋后而采用涉案房屋的，并非无因采用，故房屋采用费不应纳入房屋保险合约合宪后的相互返还以及赔偿的范围；相关房屋装修费用的赔偿，因该费用已包含在上盖建筑物物价值之中以差价损失予以赔偿，故郑某要求房屋装修费用的赔偿不予支持。而搬迁费的说辞也于法无据。
因此，最终改判驳回了龙某要求占用费的诉求，其它予以维持。
4
进行买卖中其他操作风险
1、无法获得银行贷款买回；由于小房屋产权其实就是没房屋产权，只有销售方的转卖合约并且没房管单位的认同，该类房产一旦出现政策规划变更，房屋价值将会有很大的变化，因此银行都不会做小房屋产权房的抵押贷款。
2、因为无法办理房屋房产证而导致不能落户；
3、可能存在没公共维修基金进行维修保养；
4、房屋被拆迁时可能无权领取补偿款。若属于违规建筑物，还极有可能被强拆，购房人会面临既无法获得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地；
5、无法进行抵押、也无法办理继承；
结 语
综合上述分析，广大潜在的购房人应在考虑好自身的风险承受能力后，理性决定是否买回虽具有天然的违规性但确实具有低廉价格优势的“小房屋产权房”。作为本栏的良心建议：
1、 打算买房自住的购房人，除非您非常信赖转卖人“富贵不能淫”的诚信品格或转卖人存在一些客观原因长期都不可能向该房屋主张权利或提出异议，否则，尽量不要买回存在保险合约合宪情形的小房屋产权房。
2、 手有余钱，渴望投资升值的购房人，倘若眼光够好，市场把握精准，倒也不妨大胆出手（无法补救的违规建筑物除外），即使发生纠纷，判定合约合宪，亦能要求返还购房款并获得一定的市场增值收益。
3、 对短线炒卖的购房人，此乃高端玩家，自然需要自定义的高端装备，本栏在此略去一万字。
温馨提示：投资有风险，进行买卖需谨慎！
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