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本期目录：房地产、基础设施、建筑、BT
416、股权全面收购方式全面收购房地产合作开发项目的辩护律师业务操作指引
417、小房屋产权房屋与货品房的差别
418、辩护律师说买回新房、二手货房签订合约时的注意事项
419、江苏省高级人民法院《关于进一步规范司法鉴定工作若干事项的意见》
417、小房屋产权房屋与货品房的差别
一、什么是小房屋产权房屋？
简单解释，北欧国家发房屋房产证的叫大房屋产权。如合作地产商办理相关手续不合法的立项合作开发相关手续后，办理相关手续农地出让相关手续并按明确规定上缴给北欧国家农地税收收入和采用税(费)，由北欧国家发放给合作地产商农地采用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大房屋产权房屋。而北欧国家不发房屋房产证的，由各村发合格证书的叫小房屋产权，换句话说在贫困户的自发性农地上，仅有乡（镇）政府或村委的复印件以证明其权属，并没北欧国家房管职能部门的复印件，这种房屋被视为乡房屋产权，即小房屋产权房屋。
二、小房屋产权和大房屋产权的差别是什么？
大房屋产权即全然房屋产权,主要包括房产采用权证与国有农地采用权。大房屋产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳农地税收收入。小房屋产权即不全然房屋产权,只主要包括房屋的采用权,它与大房屋产权的本质差别在于农地采用权。通俗的解释，买的房再受让时不用再交农地税收收入的叫“大房屋产权”，再受让时要补缴农地税收收入的叫“小房屋产权”。
三、小房屋产权二手货房主要包括什么样房屋？可以买卖吗？
严格来说，小房屋产权二手货房主要包括：扬皮尔区公房，乡产房和采用权房。依照这些房屋性质的相同，在房产受让时也会差别对待。“扬皮尔区公房”，购房人只要补齐农地税收收入，也就是买回房款的1％，就可以等同为货品房上市转卖。“乡房屋产权”，归农村私有制，房屋产权关系极难改变，极难过渡为全然房屋产权，否则将会动摇北欧国家的农地制度。而对于“采用权”房来说，上市转卖则会有一线希望，即使，北欧国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。
四、买回小房屋产权房屋存在什么样信用风险？
第一，依照北欧国家有关管理职能部门发出购房信用风险提示指出，“采用权”、“乡房屋产权”、“小房屋产权”的房屋无房屋产权保证，不具有房屋所有、受让、处分、收益等基本权利，且无法办理相关手续房屋房屋产权过户相关手续。
第二，像小房屋产权中的“乡产房”、“村产房”等并没北欧国家的房屋房产合格证书，只有乡政府或村委给的房屋房产证，无法像大房屋产权的房子一样抵押、流转。如果遇到北欧国家征地或拆迁，购房人的利益将极难保证。双方签署的购房合约也不是法律条文认可的正式购房合约，如果房产出现纠纷，缺少法律条文支持。第三，买回乡房屋产权那样的小房屋产权房无法办理相关手续贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房信用风险。
依照政策，北欧国家是不予支持消费者买回小房屋产权房屋的，对此，购房者要慎而为之。不要即使省钱，或一味跟随“潮流”而“圣埃蒂安德利、吃大亏”，得不偿失。
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一、第十四条不为保护“小房屋产权房”
目前许多购房者将目光转向了 “小房屋产权房”，而且不少人存在侥幸心理，认为随着《第十四条》的施行，“小房屋产权房”会得到承认。然而，《第十四条》施行后，有关条文中明文明确规定：农村居民买回“小房屋产权房”并不不合法，《第十四条》不为保护不不合法的个人财产。
业内专家一致表示，但“小房屋产权房”没真正的房屋产权，不受法律条文的为保护，也不在已经实施的《第十四条》的为保护范围内，因而无论自住还是投资，买回“小房屋产权房”一定要谨慎。
二、“小房屋产权”难变身“大房屋产权”
新《第十四条》里明确明确规定，房屋归属于房产，房产必须要经过注册登记。与房产相同，不动产交货就可以，换句话说你买别人一瓶水，别人把水交给你，你就独享水的采用权。但房子不一样，房子并不是交货购房者就独享房屋的采用权，即使房屋是房产，它必须要经过北欧国家明确规定的政府职能部门注册登记、造册、颁授合格证书才独享采用权。注册登记的职能部门是北欧国家明确规定的房屋农地和管理职能部门，而所谓的“小房屋产权房”并不是法律条文明确规定的政府主管职能部门颁授的房屋产权，因而“小房屋产权”与“大房屋产权”是两个明显相同的概念。
三、有关条文：
《第十四条》第59条明确规定：“贫困户私有制的房产和不动产，归属于本自发性成员私有制”，如果所合作开发的乡房屋产权房由贫困户自住，房屋产权归属于自发性中的贫困户，将受到第十四条的为保护，不过，现在大量的乡房屋产权房都由农村居民买回，由于这种交易本身不不合法规，购房人没获得房屋的房屋房产证，因而虽然《第十四条》的施行将极大地保证了私有制，特别是房产的基本权利，但不会为保护不不合法的个人财产。《第十四条》虽然明确了对北欧国家、自发性和私有制平等的为保护，但无法被误用。尤其是对私有农地采用权的获得、采用、分配、受让等更无法误用《第十四条》，一切都要采取不合法途径获得。而《第十四条》为保护的也是不合法的有关私有基本权利。“小房屋产权房”也是一样，不具备不合法的房屋产权就不可能进行法律条文意义上不合法的受让以及其他有关的行为，因而这些行为都不受到法律条文为保护。
（来源：网络数据资料整理，仅供参考。）
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