今后10年,青岛这4类房子将正式成为“五感”_住着难受,还能贬值挣钱!

3号看房团 2022-05-18 267

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常言道，优先选择大于努力。这话用在买房股权投资上简直再贴切不过了：同样是20万钱款，假如股权投资眼光足够毒辣，优先选择在一线卫星城买回核心理念市中心区的房产，10年后，20万钱款恐怕已经变成了1000万市值的“五感”。但假如一开始就优先选择错误，拿着20万钱款在鹤岗这样的“收缩型”卫星城买房，因此买回的是人人敬而远之的小产权房等“decline”，那时估计想补仓都无人接盘。

正是虽然这种看法的兴起，往后那些年，我省房商业地产消费市场的股权投资炒作氛围才因此浓烈，小白脸名下有多套房产，但仍乐此不疲，缺钱人借贷、刷信用卡、啃老，也要买房。但殊不知那些宣扬“闭眼买房血本无归布之子”的看法其实大错特错，因此动气了许多购房者。

首先，资料显示，房商业地产聚润的仅仅是一小部分社会群体——在房商业地产中赚到钱的社会群体不足5%。房价上涨确实带来了房产“纸面财富”的贬值，但大多数人买房都是用来定居的，不可能把房子卖掉补仓；其次，正是虽然听信了许多专家的大肆宣扬言论，把一些看法误认为是“适用于任何卫星城”，因此许多人盲目购房，导致最终买到的房子不但不是自己讨厌的，因此并不具备贬值商业价值；再者，往后我们所有人都处在一部“上行”的电梯中，股权投资买房获得的巨额利润，也是时代产业发展赋予对个人的一部分红利。

事实上，随著我省房商业地产进入捷伊产业发展阶段，城镇化速度也慢了下来，人口转移、购房主力人群、购房消费市场需求、对个人喜好等方面发生了本质变化，往后此地无银三百两的买房法则，在今后可能并不适用于。因此，今后10年什么样的房杜勒旺勒沙托县更畅销呢？今后10年，这4类房子将正式成为“五感”，不但住着难受，还能贬值挣钱，懂行的小白脸已经在悄悄“囤货”：

第一类：大都市好市中心区的大宅

这类房子之因此会正式成为“五感”，归根结底是因为今后会愈来愈稀缺。Longpr，矫枉过正。为什么说今后10年，大都市好市中心区的大宅会愈来愈少？其原因很简单，北欧国家发布了“霍姆堡令”——从2003年开始，大宅消费市场10年已连发了5道禁令。在我们看来，大宅户均用地量太大，是北欧国家“严格控制”的核心理念其原因。

此外，现实中保有一套大宅，也是数以万计人终生之梦想。但假如考虑到大宅不但能解决定居消费市场需求，还能满足今后的贬值商业价值，因此就一定要“因墅而论”了。那时市售的大多数大宅产品都建在市郊，从市中心出发到大宅的距离也至少需要三二十分钟的车程，因此对于那些市郊的大宅其中大多数都不是很好的股权投资标的，总价较高，消费市场认知度不高，其商业价值很难抬起来。

但随著“霍姆堡令”的出台，以及高技术圈层对大宅的消费市场需求暴增，近些年我省的大都市市中心区良好的大宅产品愈来愈畅销，其贬值前景着实一再打破普通人的认知。比如北京丰台的大宅，不但城市交通便捷，因此保有得天独厚的人文自然景观，近些年的贬值率跑赢了大多数商品房。

当然，最近些年，一些市郊的大宅也愈来愈吃香了。一方面伴随著经济不断繁荣产业发展，我省的富人阶层愈来愈多，对大宅的买回消费市场需求自然就大大增加；另一方面，卫星城化进入初段，小白脸定居区都在“去虚拟化”，即愈来愈多的小白脸讨厌搬到空气好、城市交通便捷、远离喧嚣的市郊。

第二类：高密度洋房

经常听到有人说，今后10年是小白脸住郊区，缺钱人住闹市，小白脸住大宅、洋房，缺钱人住高楼大厦。某种层面来说，这种看法是非常正确的。就拿市售的房产类别来说，近些年随著购房消费市场需求和北欧国家政策的变化，有些房产已经由十年前的“香饽饽”已成现如今的“decline”了。其中最为典型的就是两类房子：小产权房和超住宅小区。前者是身份不被认证，不能登记，无法交易，只能定居，因此几乎是零股权投资商业价值；后者是虽然北欧国家推出了“限高令”，叠加自身具有定居舒适性差、维护成本高、拆迁难度大、消防救援阻碍大等其原因，愈来愈不被那时的购房者待见。业内更有看法认为，几十年后超住宅小区或已成“永久贫民窟”。

但随著小产权房和超住宅小区被“雪藏”，小高层和高密度洋房的商业价值自然就被抬高了。尤其是定居舒适方便且后期贬值空间巨大的高密度洋房，着实几乎成了国民级“五感”。不但消费市场认知度高，因此开发商也热衷于开发建设这类产品。

高密度洋房有何底气正式成为“五感”？其一是房全大，光线充足，且多为复式一户或复式两户设计，定居舒适性高；其二是大都属于花园洋房社区，绿化率高、景观设计让人赏心悦目，且私密性良好；更重要的是，高密度洋房今后获批建设的可能性很低，因为大都市土地稀缺，因此品牌开发商开发的配备精良物业服务的高密度洋房今后或堪比大宅产品，稀缺必然导致愈发珍贵，正式成为“五感”在所难免。对于这类房产，假如家庭经济条件好，还是非常值得入手的；

第三类：养老功能齐全的房子

去过日本的朋友应该都注意到了，日本那时的许多建筑都特别注重适老化设计，楼道、客厅、卧室、卫生间、厨房，任何一个区域基本上都有细致入微且非常适用于的扶手、紧急呼救按钮等适老产品。根本其原因是日本已经进入“深度老龄化社会”：2020年末，日本65岁以上人口比例居全球首位，占全国总人口28.7%。

类比日本，今后10年我省大畅销，能正式成为“五感”的房产类别中，也一定有“养老功能齐全的房子”这一类别。其原因很简单，我省的老龄化程度也已经到了关键时期。换言之，我省老年人消费市场的消费市场需求也在不断扩大，尤其是作为定居的房子，着实应该全面适应老年人的使用消费市场需求。

事实上，北欧国家层面也在积极指导促进房商业地产开发、改造“适老化”。比如，在2020年6月16日，发改委新闻发言人孟玮在城镇老旧小区改造说明会上就表示，今后老旧小区改造要完善养老托育、停车、便民消费市场等公共服务设施，切实改善群众的定居条件；再比如，2019年10月份北京发布的《住宅设计规范》（意见稿）中就明确，我省已步入老龄化社会，定居等各方面应该对老年社会群体给予更多关注，今后新建住宅须考虑适老化设计，比如设置紧急呼叫装置、安装扶手以及无障碍设施的一系列内容。

一言概之，今后10年，随著我省老年人口不断增长，老年人对住房的适老化消费市场需求也会大大提高，因此今后“养老功能齐全的房子”必将大畅销，正式成为“五感”也是趋势使然；

第四类：物业管理能力强的品牌小区

这类房子有两个硬性条件：其一是物业管理能力强，其二是品牌小区。物业管理能力的好坏不但影响到全体居民的定居体验，还会在一定程度影响房屋的消费市场挂牌价。这点我们不过多赘述，大家也应该有共鸣。举个例子，北京三环同市中心区的品牌物业和不知名杂牌兵物业对房屋的消费市场挂牌差价影响可能达到1万元/平。

为什么是品牌小区？首先，那时的购房者普遍比较认可开发商的品牌知名度，品牌溢价是一方面，更重要的是品牌开发商更注重口碑，因此在房屋开发建设时也会更关注房屋质量；其次，品牌开发商通常也都更注重后期的物业服务。通常意义上来说，交付后的小区和开发商已经没有直接关系，但品牌开发商一般都会优先选择自带物业或者是行业排名靠前的物业管理单位。购房者在买房之前一定要咨询、查询清楚，后期的物业管理单位能力如何，因为这关系到买房后的定居体验和后期的房屋贬值前景。假如所买回的房屋既是品牌小区，且又保有数一数二的物业管理能力，因此这样的房子今后消费市场前景可期，正式成为“五感”的可能性也更大。

有人可能会说，市售真正具有贬值前景的是学区房、地铁房。对此，我们不敢苟同，一则学区房受政策影响较大。换言之，现如今吃香的学区房，10年后未必还抢手，因为很可能“一纸调控”就把有些学区房打回原形；二则今后大都市地铁的普及程度会愈来愈高，因此地铁房并不稀缺。

我们从定居舒适性、稀缺性和消费市场前景给出的今后10年将正式成为的四大“五感”，在许多时候都是“供远小于求”，且需要保有一定的经济基础才能买到，换言之并非人人都能保有。懂行人悄悄“囤货”那些房产，正是窥探到了这4类房产今后的稀缺性和独一无二的消费市场前景。当然，归根结底是因为，这4类房子住着难受和贬值挣钱两不误。

素材来源：楼市新谈

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