发表文章丨温开海 责任编辑源于PRO4JEI262SJ懂懂懂，ID：xindai_007，不代表者商业地产军统局看法，已获许可，热烈欢迎高度关注。
这么十多年，房价翻了N倍，绝大多数时间都是涨的。买房的人不但都挣钱了，而且还抢占了15%的富人榜单。
同样的本息，同一个年买入，为何有的是人利润率500%，为何有的是人只有200%，这是为何呢？
很大自然的我们就能想到，看错了卫星城，选的地段、买的住宅小区不一样，没用住宅买了店铺公寓楼住宅，甚至买了小产权。引致跌幅不一样。
第二条是房租：废置没有出租、签了长期租期房租没有每年按比例涨、装修花了太多钱引致房租投资收益减少。
我们都知道，房子的利润率来源一共有三个：房价的跌幅和房租，也是刚才伏毛的范例。第三个是资金成本。
举个单纯的范例：2010年周瑜和顶楼老张买同时买同一个个住宅小区同户型的房子，房价200万。周瑜是山贼，定金买，顶楼老张首付80万银行贷款120万。2016年房价涨到600万：
周瑜赚了400万，利率400万/200万=200%
顶楼老张月供30年，前七年付了38.8万利息，15万本息。利润率600万-38.8万-80万=481.2万。
15万本息不是一次性付的，粗略按平均数算，8万的应收账款。
利率=(600-38.8-80-8)/(80+8)=537.7%
顶楼老张不但利率赢了周瑜，绝对投资收益值也是赢的。原因很单纯，是用了资金成本。
看到这里会有两种声音，一：资金成本好牛逼啊，发财利器；二：资金成本也很危险啊，赔本的时候赔的也更快。
是的，资金成本是魔鬼，也是天使。
到底要不加有资金成本，加多少资金成本是合适的？
我的答案肯定是加有资金成本的，房价跌幅和房租投资收益说起来也至少要三篇文章，今天这篇主要从资金成本，也是房子金融创新特性的视角出发，探讨如何增加买房利率，避免踩坑：
从金融创新特性的视角看，最受金融创新政府机构热烈欢迎的抵押，金融创新特性大自然更好，那金融创新政府机构从那些视角评价房子的好坏呢：
1.边线
2.房龄
3.房屋类别
4.房屋（农地）性质
5.房屋状况、占地面积
6.是否私立学校
7.产权人身份、年龄
以上7类情况都有影响：
房子边线
找几卷银行贷款审批文件来分析最间接有效，他们觉得可以抵押房贷的地区大自然是比较保险的：
A商业银行：
B商业银行：
除密云、密云、密云、密云外，地铁沿线直线距离5公里范围内（房山间接长阳和昌平）
需要注意的是，随着卫星城的发展，原本不拒绝接受的地区现在品乐版了进来，比如说大兴和昌平，原本比较有潜力的地区又品乐版了出去，比如说三环内部分四合院和平房被列为古迹禁止拆迁改造。
房龄
也有商业银行和政府机构完全无视房龄，甚且，但是利率明显要比其他家高一些。
房屋类别
住宅被拒绝接受的程度最高，排序依次是：
住宅
70年公寓楼
别墅
住宅公寓楼、住宅
店铺
平房、厂房、农地、地下室、停车场、配套户表等等。
E政府机构：
F政府机构：
G商业银行：
房屋状况、占地面积
50-150平方米是安全占地面积
低于50平方米很多商业银行拒绝
大于150平方米会被降低抵押成数
大于200平方米会被进一步降低成数
H商业银行：
抵押房产占地面积：建筑占地面积≥25平方米；
这种算是比价友好的
J商业银行：
>50平方米 200平方米以上五成
房屋（农地）性质
用来盖房子的农地获取性质不同，然后才有了央产房、房改房、自建房、军产房、经适房、两限房、共有产权房、公租房等等
K商业银行：
抵押性质：商用房（判定方式：契税单 或 水电煤账单）、住宅（不做自建房、宅基地、回迁房、临建房、央产房）；
M商业银行：
是否私立学校、房屋状况
私立学校房房龄可以更长，正常按揭商业银行可以拒绝接受房龄35年的普通住宅，私立学校房可以延长到40年。
私立学校房抵押率会比普通住宅多5%-10%的抵押率。
N商业银行：
抵押状况：包括但不限于产权不清晰、违章改建、出租状况租客拒签《承租人声明》、无出租状况抵押人拒签空白租赁合同或借款期内不出租承诺函、群租（含员工宿舍）、改建为N+1或以上房间（情节不严重视情况而定）、一房多证、查封房、历史保护文物、赌博/吸毒/嫖娼等不法现象；
产权人身份、年龄
O商业银行：
P商业银行：
产权人包含未成年人；
禁入行业：非法行业/职业、高风险职业、公检法单位、律师、保密单位、低俗娱乐业、潜在高风险行业、同业人员、涉及未结的司法案件者；福建人（莆田、宁德人不做；家庭成员中有自雇人士且涉及钢材、有色金属、石材、木材、光伏、建材行业）、非大陆籍人士；
Q商业银行：
个人银行贷款申请人以及抵押人准入条件
要求借款人为中国籍大自然人（不受理港澳台同胞，公检法军人）
企业银行贷款申请人以及抵押人准入条件
1. 经工商行政管理机关或主管机关核准登记并年检通过的企（事）业法人、其他经济组织或者个体工商户，已发从事经营活动，经营情况正常。
2. 无不良信贷记录；
3.银行贷款申请企业与抵押企业有关联关系，或其实际控制人与个人抵押人有明确亲属关系
R商业银行：
借款人年龄：18-65岁；
1.借款人年龄18-22周岁，需父母共借；
2.借款人年龄60-65周岁，需儿女共借，若共借人已婚需双方出面；
3.年龄+银行贷款年限之和不超过65岁；
4.年龄+银行贷款年限之和超过60岁需儿女共借；
以上是判断一套房子金融创新特性强弱的普适性标准，如果你想让自己的房产投资占用更少的资金，用好资金成本提高利率，就要从这些方面衡量，实际操作中，是很难兼顾到各个方面的，没有完美的房子，但是策略可以不断优化，7方面的金融创新特性，加分项多一些，减分项少一点，盈利的概率就会大幅提高，比如说：
用30岁个人的身份，买热点地区、房龄小于15年、占地面积90平的住宅
VS
用50岁加拿大籍华人身份，买密云雁西湖、占地面积400平方米的店铺
这两种投资策略，利率悬殊之大可想而知，我们只要尽量成为第一种，避免成为第二种即可（并没有歧视店铺和住宅的意思，每一类房产类别都有金矿，只要思路完整，利率一样会很高。）
挑选到合适的房子以后，选择还款方式也很重要，最好的答案是等额本息。
到底是选公积金、组合贷、商业按揭还是房产抵押银行贷款呢?
组合贷最好，前提是开发商和卖家同意使用才行得通。纯公积金适合银行贷款金额不超过120万的人群，要不会消耗太多的本息，引致资金成本率低。
房产抵押银行贷款虽然利息高，需要定金买到手以后再抵押银行贷款，也一样有用武之地：
适合没有首套首贷资格的人群，二套银行贷款首付比例太高，抵押贷可以破解。
碰到笋盘付定金房价会降很多，笋盘一般卖方急用钱又需要定金，定金买房+抵押贷也是值得的。
以公司名义买房、可以抵押贷，按揭是不可能的。
年龄比较大的买方，按揭银行贷款年限短，会引致月供奇高，抵押贷月还息到期一次还本息就不错。
文章开头的范例只是计算了正常持有到2016年的利率，如果再算上中途二抵和阶段再抵押，顶楼老张的利率还会进一步提高，因为贷出来的款可以用在别的地方，持有房产占用的投资本息变少甚至有可能变成负数。
实操中，要不要二押以及截断呢？
每个人的实际情况不同，不能一概而论，要不要二押和截断的平衡点：新贷出来的资金产生的投资收益，能不能覆盖倒腾银行贷款造成的磨损成本。
我们重新举个范例：5年前首付130万，银行贷款170万买一套市值300万的房子，5年后涨到600万，这样5年后的现在二抵大约能贷出来150万，二抵银行贷款磨损成本是2.5万，2.5万=150万的1.67%，分3年摊销的话每年0.56%，相当于银行贷款利率多出来0.56%，加上基础利率7.105%，最终年化成本约7.665%。
这个很好判断，7.665%的银行贷款成本，你用来买什么，预期投资收益高于12%是值得的，8%~10%有点鸡肋。
截断再抵押能贷出来360万，中间的磨损成本不加过桥费用是3.6万，加过桥成本8万。年化银行贷款利率多出来0.33%或0.7%，再把按揭银行贷款截断后多支付的利息加上，最终年化成本约8.439%或8.809%。
这种稍微有点复杂，是4.9%继续再贷几年，等银行贷款本息和资金成本率进一步变小，还是现在就把150万成本4.9%的银行贷款变成360万年化8%+的银行贷款。终究有一年要做出决定的，不是这两年是过两年。激进的可能早就换完啦，保守的需要过几年，攻守平衡的差不多要开始行动了。
以上是关于房产投资方面，影响金融创新特性的因素和资金成本率的内容，希望对你有用。
不能让顶楼老张太嚣张。
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