by 小安
一、小产权房定义及产生 “小产权房”并非法律概念，而是为了与所谓“大产权房”相区别而使用的概念。因“小产权房”建设过程中相关手续欠缺，导致无法办理不动产权证，成为实际存在而不受法律完整保护的一类财产。“大产权房”，指政府房屋管理部门房屋所有权证或者不动产成权证的不动产的房屋，亦即是通常所述的“商品房”。目前，在理论上和实践中对小产权房的认识还没有一个严格的内涵和外延，审判机关在审判活动对何为小产权房持回避态度。小产权房因未交纳土地出让金、配套设施不齐等原因成本远低于同区域商品房，受到部分消费者青睐。小产权房价格相对优惠的根由，可从其“生产”流程得出答案。我国的商品房开发流程，相关法律予以严格规定，流程简述如下：1.土地一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程，该过程解决土地性质问题，将其他土地变更为国有土地，此为实行土地“招拍挂”的前提。2. 土地二级开发：房开商通过招拍挂拿地后，规定时间内缴纳土地出让金和契税，签订《土地出让合同》；进行地质勘探，出具《地质勘探报告》，申请办理规划许可证，办理建设用地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，以及施工、预售、竣工及最终等级备案。与此相对照的是，目前北京地区小产权房，建设过程中多以“绿隔”“改造上楼”为由，政府出面动员村民与乡政府、街道所属的开发公司签订拆迁补偿协议，按一定标准给予被拆迁村民回迁房和补偿款。回迁房，并未按照商品房开发流程依法办理相关手续、证件，亦未交纳土地出让金，导致房屋交付多年未取得相关权证，导致所涉房屋难以合法进入流通环节正常交易变现，被拆迁人利益无法得到充分保障[①]。本文中所使用的小产权房概念，仅限于各级政府主导建设，并由各级政府部门出具“所有权证”或书面文件予以认可，规划、土地等管理部门默许，但开发手续欠缺，无法办理不动产权证的建筑物。
二、北京地区小产权房买卖合同效力裁判规则基于了解北京市小产权房合同纠纷裁判规则之目的，笔者访问最高院生效判决查询系统——“裁判文书网”，检索近年北京市各级法院涉及“小产权房”的裁判案例，以归纳审判机关裁判思路。现将小产权房屋买卖合同效力裁判规则归纳如下： 裁判规则一：回避型。鉴于“小产权房”的性质和当前的现状，在针对小产权房的相关法律法规出台前，“小产权房”的相关权利尚出于不确定状态。因此，审判机关实体上回避处理“小产权房”合同纠纷问题，以不属于法院受案范围裁定予以驳回，从程序上回应原告诉讼请求。 案例1冯恩福与张伟房屋买卖合同纠纷一案 2018年6月30日，冯恩福将被告张伟诉至房山区人民法院，请求判决冯恩福与张伟于2000年12月达成的买卖北京市房山区西潞街道太平庄东里36号楼3单元501室及该房屋对应的地下室的口头协议无效；经审理，北京市房山区人民法院认为：涉案房屋属于小产权房，因相关法律法规对小产权房的权利归属等方面尚未予以规定，根据物权法定原则及涉案房屋现状，对于涉及小产权房屋买卖合同的效力问题不宜作出实体处理，双方可待相关法律法规施行后再行处理，一审法院驳回原告诉讼请求。冯恩福的上诉后，2018年9月20日，北京市第二中级人民法院驳回冯恩福上诉，维持一审判决。后，原告向北京市高级人民法院申请再审，经审查，2019年3月28日，北京市高院认为申请人再审理由不足，驳回再审申请。【（2018）京02民终8923号、（2019）京民申413号】 案例2梁建明与王国强确认合同纠纷一案 2017年7月14日，梁建明向北京市通州区人民法院起诉请求：确认梁建明与被告王国强于2014年8月19日签订的《房屋转让协议）》无效。经审理，通州区法院认为：涉案房屋系缺少合法建设审批手续的房屋，即通常所说小产权房。小产权房屋权属登记方面存在的瑕疵，影响小产权房屋权利基础及其流转。现有关小产权房的法律法规及处理原则尚未出台，如何界定小产权房的相关权利尚无定论，梁建明对涉案房屋享有何种权利难以通过现行法律法规确定。在目前针对小产权房没有新的法律法规规定之前，无论《房屋转让协议》中签名是否为本人书写，梁建明与王国强之间的上述纠纷均不属于人民法院受理民事案件的范围。一审法院驳回原告梁建明的起诉。梁建明上诉后，北京市第三中级人民法院二审维持一审裁定。后梁建明向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院经审查认为，梁建明与王国强所争议的涉案房屋系小产权房，在目前针对小产权房没有新的法律法规出台之前，此类房屋流转引发的争议和法律适用问题，不属于人民法院受理民事案件的范围，一、二审法院裁定驳回梁建明要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，并无不当。2018年7月31日，北京市高级人民法院驳回梁建明的再审申请。【（2017）京03民终8732号、（2018）京民申2019号】 案例3许仙凤与周英山房屋买卖合同纠纷一案 原告许仙凤以被告周英山迟延向原告支付剩余的购房款为由，请求法院解除被告与原告于2014年8月签订的《房屋买卖合同》。朝阳法院经审理认为，虽然原告未提供《房屋买卖合同》原件，但双方确实存在房屋买卖合同关系，然而交易标的缺少合法建设审批手续，即通常所说小产权房。小产权房屋权属登记方面存在的瑕疵，影响小产权房屋权利基础及其流转。现有关小产权房的法律法规及处理原则尚未出台，如何界定小产权房的相关权利尚无定论，原告与被告对于涉案房屋的交易行为是否有效难以通过现行法律法规确定。在目前针对小产权房没有新的法律法规规定之前，原告与被告之间的上述纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围,朝阳法院于2018年3月26日一审裁定驳回许仙凤诉讼请求。【（2016）京0105民初37667号】 裁判规则二：默认有效。拆迁安置房屋因未取得所有权证，其是否属于小产权房及是否允许进行买卖并不明确，亦无相关处理规则，不能以项目未经审批、规划许可否定买卖双方签订的合同效力，对原告关于合同无效主张不予支持。案例1马玉贵诉海兴茂确认合同无效纠纷一案 2014年，原告马玉贵诉至北京市朝阳区人民法院，主张与被告海兴茂签订《房产买卖协议书》无效，理由：根据相关法律和政策的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，城镇居民不得到农村购买小产权房。根据合同法的相关规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。故我诉至法院要求确认双方签订的《房产买卖协议书》无效。 朝阳法院经审理认为，马玉贵通过拆迁安置补偿方式取得涉案房屋，即对涉案房屋享有权利，其通过《房产买卖协议书》将涉案房屋出售给海兴茂的行为，系双方真实意思表示，现有证据不足以证明涉案房屋存在不能上市交易之情形，亦不足以证明双方签订的合同存在违反法律、行政法规效力性强制性规定之处，马玉贵以涉案房屋为小产权房、海兴茂不是本村村民为由要求确认合同无效，没有事实和法律依据，一审判决驳回马玉贵的诉讼请求。马玉贵上诉后，2014年6月20日，北京市第三中级人民法院予以维持。【详见（2014）三中民终字第06659号】案例2吴建国与张玉霞房屋买卖合同纠纷一案 2013年10月，原告吴建国起诉至北京市朝阳区人民法院称：被告张玉霞及其丈夫（乡政府办公室主任）在订约过程中还存在利用职权胁迫原告家人（其子，乡政府办公室职员）、以其家庭可多分得的小产权房为由，以元将其家庭拆迁所分得的一处小产权房卖给张玉霞。故，原告吴建国主张双方于2009年10月就位于北京市朝阳区×房屋签订的《协议书》及2012年1月21日签订的《房屋买卖补充协议》无效。朝阳法院经审理认为，吴建国、张玉霞双方签订的《协议书》以及《房屋买卖补充协议》是双方当事人的真实意思表示。张玉霞购买的房屋为回迁安置房屋，该房屋并非属于吴建国所述的"小产权房"，该房屋目前虽尚未办理产权证，但该事项并不对吴建国、张玉霞双方签订的合同的效力产生影响。故吴建国要求确认合同无效的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。2013年12月，朝阳法院法院判决驳回吴建国的全部诉讼请求。吴建国上诉后，2014年4月18日，二审予以维持。【（2014）三中民终字第03973号】 案例3 王淑兰与北京市孙河农工商联合公司确认合同无效纠纷一案 王淑兰与北京市孙河农工商联合公司确认合同无效纠纷一案，2009年10月15日，被告北京市孙河农工商联合公司作与原告王淑兰作为乙方签订了《房屋使用权转让合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区孙河乡康营家园X号楼2单元4层1号的房屋使用权有偿转让给乙方，受让期限为70年，总金额元。2017年11月原告王淑兰诉至朝阳区人民法院，主张双方签订的《转让合同》系无效的协议，理由：协议表面上是房屋使用权的转让，实际是小产权房屋的买卖，以合法形式掩盖非法目的；协议违反了我国合同法第五十二条第（五）项。该项目未经依法审批，未取得规划许可证，违反法律强制性规定。2018年2月27日，朝阳法院经审理认为，合同法第五十二条第（五）项中的法律、行政法规的强制性规定指的是效力性强制性规定，而原告援引的法律条文并不是效力性强制性规定，并不影响合同的效力。驳回原告诉讼请求。【（2018）京0105民初11093号】裁判规则三：认定无效。非集体经济成员不能取得集体建设用地使用权，建设用地上的房屋买卖买卖，因违反法律强制性规定而无效。涉案房屋是否经规划审批并不治愈合同效力。 案例1徐怡等与北京八达岭山庄物业管理有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案八达岭山庄物业公司向一审法院起诉请求：判决八达岭山庄物业公司与被告徐怡、徐恒、徐恺于2005年4月18日签订的《房屋转让协议》无效（注：案涉房屋所在地镇政府已办理“房屋产权证”）。经审理，一审法院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。集体土地建设用地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据查明的事实，涉案房屋系在北京市海淀区温泉镇太舟坞村经济合作社所有的集体土地建设用地上建设的房屋，而徐怡、徐恒、徐恺并非该集体经济组织成员，故其无权享有该集体土地建设用地使用权。因双方签订的《房屋转让协议》在转让涉案房屋的同时，必然涉及房屋所占用的集体土地建设用地使用权的转让，故双方签订的《房屋转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。故确认北京八达岭山庄物业管理有限责任公司与徐怡、徐恒、徐恺于2005年4月18日签订的《房屋转让协议》无效。后，被告提起上诉。2016年12月21日，北京市高级人民法院经审理认为，根据已查明的事实，涉案房屋所占用的土地系北京市海淀区温泉镇太舟坞村经济合作社所有的集体土地，土地利用现状为建设用地。涉案房屋及其所属项目是否经过有关部门建设工程规划审批并不能影响和改变其所占土地系农村集体土地的性质。徐怡、徐恒、徐恺并非太舟坞村经济合作社成员，无权取得该集体土地建设用地使用权，其与八达岭山庄物业公司签订的《房屋转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而属无效，驳回被告上诉请求。【详见（2016）京民终525号】 案例2张永革与张铭确认合同无效纠纷一案 2016年4月25日，原告张永革向北京市丰台区人民法院提起诉讼：要求确认原告张永革与被告张铭于2000年9月6日签订的《购房指标转让协议》无效。经审理，丰台区人民法院认为：依法成立的合同受法律保护。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋系建设在村集体土地上的建筑物，即俗称的“小产权房”，根据相关法律规定及六里桥农工商联合公司出具的售楼方案，该房屋仅能由本村符合条件的村民购买。而张铭取得房屋时已转居民户口，非六里桥村村民。故其与张永革所签协议违反了法律的强制性规定，应为无效合同。2017年11月15日，法院确认双方签订的房屋买卖合同无效。【（2016）京0106民初8543号】 三、总结 综上，目前北京市各级法院，对于小产权房买卖合同效力认定，主要包括三类： 1. 搁置争议，不予处理。在针对小产权房的相关法律法规出台前，“小产权房”的相关权利尚出于不确定状态，审判机关以不属于法院受案范围裁定予以驳回，从程序上回应原告诉讼请求。冯恩福与张伟房屋买卖合同纠纷一案【见（2018）京02民终8923号、（2019）京民申413号】、梁建明与王国强确认合同纠纷一案【（2017）京03民终8732号、（2018）京民申2019号】，经过一审、二审及申请北京市高级人民法院再审，三级法院均持此观点。许仙凤与周英山房屋买卖合同纠纷一案【见（2016）京0105民初37667号】，朝阳区人民法院于2018年3月26日一审裁定驳回许仙凤诉讼请求。 相关生效判决、裁定系近期作出，具有一定指导意义。 2.驳回原告合同无效请求，默认有效。拆迁安置房屋因未取得所有权证，其是否属于小产权房及是否允许进行买卖并不明确，亦无相关处理规则，不能以项目未经审批、规划许可否定买卖双方签订的合同效力，法院对原告关于合同无效主张不予支持。马玉贵诉海兴茂确认合同无效纠纷一案【（2014）三中民终字第06659号】，一审判决驳回马玉贵的诉讼请求。马玉贵上诉后，2014年6月20日北京市第三中级人民法院予以维持。吴建国与张玉霞房屋买卖合同纠纷一案【（2014）三中民终字第03973号】，2013年12月，朝阳法院法院判决驳回吴建国的全部诉讼请求。吴建国上诉后，2014年4月18日，二审予以维持。王淑兰与北京市孙河农工商联合公司确认合同无效纠纷一案【（2018）京0105民初11093号】，2018年2月27日，朝阳法院经审理认为，合同法第五十二条第（五）项中的法律、行政法规的强制性规定指的是效力性强制性规定，而原告援引的法律条文并不是效力性强制性规定，并不影响合同的效力。驳回原告诉讼请求。其中，前两案系2014年由北京市第三中级人民法院维持朝阳法院一审驳回原告确认合同无效的请求，并非近期裁判观点。第三案，虽系近期作出，但该案具有一定特殊性[②]，该案也并非集体经济组织成员与非本村集体经济成员交易小产权，不具指导意义。 3.支持原告合同无效请求。非集体经济成员不能取得集体建设用地使用权，建设用地上的房屋买卖买卖，因违反法律强制性规定而无效，涉案房屋是否经规划审批并不治愈合同效力。徐怡等与北京八达岭山庄物业管理有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案【详见（2016）京民终525号】，2016年12月21日，北京市高级人民法院经审理，以徐怡、徐恒、徐恺并非太舟坞村经济合作社成员，无权取得该集体土地建设用地使用权，确认双方签订的《房屋转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而属无效，驳回上诉人上诉请求。 张永革与张铭确认合同无效纠纷一案【（2016）京0106民初8543号】，丰台区人民法院经审理，涉案房屋系“小产权房”，该房屋仅能由本村符合条件的村民购买。故其与张永革所签协议违反了法律的强制性规定，应为无效合同。2017年11月15日，法院确认双方签订的房屋买卖合同无效。关于小产权房买卖合同纠纷，北京地区法院支持原告诉请确认无效的案例并不多见。笔者所查询到的两个案例，审判机关直接以购买一方非本集体经济组织成员为由，认定所签署的买卖合同违反法律强制性规定，值得商榷。目前司法实践中，对于合同违反法律的强制性规定，必须是违反效力性强制性规定，而并不包括管理性强制性规定。而关于何为效力性强制性规定，在法律及司法解释未明确规定某类情形下，当事人所签订合同无效，审判机关持极为谨慎的态度。支持原告主张合同无效的诉讼请求，有违民法诚实信用原则。此外，当前小产权房买卖合同纠纷，无一例外均是房价暴涨后，卖方反悔的产物，本质上讲这是一种利用法律规定的漏洞实现一己私利的背信弃义行为，与我国传统道德存在冲突，法院支持合同无效的请求与倡导良善风俗相悖。本文中经历一审二审申请再审的两个最近判决，虽未直面认定合同效力，但也未支持关于合同无效的诉请，也体现法院裁判观点的转变。
[①]姚家园东里八号院回迁房八年无证，求卖房续命?tid=[②]该案系列案件，北京市朝阳区孙河乡36户被拆迁村民提出乡政府所述公司与被拆迁户签订的安置协议无效，书记纪海义因2005年至2011年间受贿近6000万元，于2016年被北京市第三中级人民法院判处无期徒刑。END
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