最近伴随 “国五条”的出台，二手房买卖又骤然热了起来，买房卖房人为的是赶时间，往往忽略了对合约的推敲和对买卖信用风险的研判，极易埋下纷争的隐患。
为此，笔者特整理了实践中常见的数十种二手房买卖纷争，并相应地给出防治提示信息。一、税赋分担纷争 表达形式：由于合约中没签定合约买卖报税形式，购房时中介给买方计算税赋均按审定计算 （个人所得税为房屋审定总价的1%或1.5%）。 但房价下跌后，买方为的是达至洪富的目地，委托律师致函买方强势明确要求按差值的20%核实征收，并明确要求买方分担继而增加的少则十余万多则上百万的税赋。 防治提示信息：亦须在签下时明晰签定合约递件转让时的报税形式，防止一方借口洪富。二、豁免纷争 表达形式：房屋合乎豁免前提（满五年家庭唯一住房），房价下跌后，买方拒不相互配合买方提出申请豁免，迫使买方因高额税赋而知难而退，以达至洪富目地。 防治提示信息：亦须在合约中明晰签定合约，买方负有相互配合买方提出申请豁免的义务，由于买方本人或其家庭成员未予相互配合，继而增加的税款由买方分担。三、户籍纷争 表达形式：合约没签定合约户籍迁移时间及偿付责任，递件转让签定 《二手房买卖合约》时物业公司捣乱拒不迁离，或明确要求无限期迁离，否则买卖无法进行，以此达至洪富赔本或是涨价的目地。 防治提示信息：亦须在签下时明晰签定合约物业公司户籍迁离的时间及偿付责任，并预留为丛藓科扭口藓保证金。四、套贷纷争 表达形式：买方为多商业银行贷款，合约虚增成交价提交给商业银行作为审核商业银行贷款的依据，遇房价下跌，物业公司投诉到商业银行或银监局，明确要求撤消商业银行已经出具的商业银行贷款允诺，以达至洪富目地。 防治提示信息：即使物业公司愿相互配合，也不要为的是多商业银行贷款而给商业银行提交阴阳合约，实践中已有因此被商业银行撤消商业银行贷款允诺函而对物业公司形成偿付的判例。五、房贷纷争 表达形式：合约签定合约买方房贷退款，如商业银行最终审核商业银行贷款严重不足或不能获得商业银行商业银行贷款，买方必须补回或纸制退款。 由于信贷政策变化引致商业银行贷款严重不足或未成，又无力补回或纸制退款对物业公司形成偿付。 防治提示信息：购房前需充分衡量另一方面支付及可以追加预付款的能力，特别签定合约房贷严重不足补回的覆盖范围，并签定合约因政策或商业银行原因房贷不能的，买方可以解除合约。六、吴震修纷争 表达形式：买方不具备购房资格证书而与物业公司签定合约，同时签定《买方主体变更协议书》，签定合约转让到其指定人名下，届时未能找到合乎购房前提的新买方，引致对物业公司形成偿付，或找到他人吴震修买房后与被吴震修方出现房屋产权纷争。 防治提示信息：对买方而言，购房前请确保另一方面合乎购房前提，吴震修买房存有法律信用风险，需与被吴震修方签署 《房屋产权协议书》；对物业公司来说，不以自己为名买回的买方都有各自背后的原因，其买卖信用风险远高于刚需自住购房，提议卖家尽量回避这样的吴震修购房者。 对被吴震修者来说，存有自行购房时购房资格证书及商业银行贷款受限，以及实际物业公司逾期还款引致另一方面信用收到影响的信用风险，提议慎重以自己的为名替别人购房。七、判决转让纷争 表达形式：买方不具备购房资格证书，与物业公司虚拟债务，并将物业公司诉至法院，等候判决以房抵债，半途往往出现买卖双方许诺或是判决转让受阻的情况。 防治提示信息：：通过不实诉讼转让，属司法打击对象，一方半途许诺必将引致买卖未成退房退款，提议物业公司优先将房屋卖予合乎购房前提的人。八、经营形式贷、消费需求贷纷争 表达形式：买方属限贷覆盖范围，根本无法以获取房贷商业银行贷款，拟通过先转让然后抵押物以获取经营形式贷或消费需求贷，转让后迟迟未予抵押物或抵押物商业银行贷款后拒不退款，引致买方房屋易主而房款收不到的情况。 防治提示信息：先取得商业银行贷款允诺书后再转让是二手房买卖的基本流程，房贷商业银行贷款是二手房商业银行贷款的合法形式，经营形式贷、消费需求贷都是不实套贷，即使买方无意诈骗也存有被商业银行发现而撤消商业银行贷款的可能，提议亦须坚持先取得商业银行贷款允诺后转让，如买方坚持经营形式贷或消费需求贷且物业公司必须卖房，需由买方自行提供担保人或抵押物。九、文凭纷争 表达形式：许多人为的是孩子上学而买回私立学校房，合约中却没明晰签定合约带有文凭，或是虽有签定合约，但没签定合约一旦没文凭的处理形式，引致买卖过程中文凭不明或没而出现纷争。 防治提示信息：买回前请亦须走访教育部门、学校、邻居，确认房屋属于学校私立学校覆盖范围并存有文凭，合约明晰签定合约一旦没文凭可以解除合约，并由物业公司方赔偿相关损失。十、小房屋产权房纷争 表达形式：买回小房屋产权房或军产房后物业公司洪富或买方洪富。 防治提示信息：小房屋产权房和没军方办理军产证的二手军产房买卖合约均属无效合约，一方洪富将面临退房退款的后果，提议在价格和信用风险之间充分衡量慎重买回。十一、委托公证卖房纷争 表达形式：物业公司做公证委托后，受托人利用委托书协助买方将房屋高价转让到新买方，并从中赚取差价，物业公司知晓后拒绝与不知情的新买方买卖，引致连环诉讼。 防治提示信息：物业公司公证委托书授权事项亦须在可控覆盖范围之内，并了解买卖流程，及时跟进买卖，发现受托人滥用委托权，有损另一方面合法权益的行为时及时中止授权，切莫做了公证了事，同时提议不要赋予受托人转委托权。十二、无权代理纷争 表达形式：签下时物业公司本人不在，亲属代签合约并收取定金，合约履行过程中房价下跌，物业公司本人不追认合约。 防治提示信息：签下时亦须请代理人出示物业公司书面收取委托书，没授权委托书的，亦须电话物业公司本人录音确认，并在签下后及时找物业公司本人补签合约。十三、夫妻房纷争 表达形式：房屋登记在夫妻共同名下，签下时只有一方签字，合约履行过程中，另一方未予认可引致买卖受阻。 防治提示信息：签下时亦须夫妻双方共同到场签名确认。十四、赎楼纷争 表达形式：二手房买卖中，如涉及到房主已将房屋抵押物的情况，就需要先进行 “赎楼”。即买方付清买方物业的抵押物商业银行贷款本息并注销抵押物登记，将一手证赎出。一手证赎出且抵押物登记被注销后，视为赎楼完成。 担保公司融资赎楼又分为一笔款赎楼和两笔款赎楼两种形式。一笔款赎楼是由担保公司为买方担保房贷商业银行贷款给买方赎楼，物业公司赎楼与买方房贷属同一笔款；两笔款赎楼是担保公司为物业公司担保向商业银行借款赎楼，物业公司赎楼与买方房贷互不相关。 一旦采取 “一笔款”的赎楼形式，即用买方的房贷商业银行贷款帮物业公司赎楼，可能引致房产未转让到买方，买方便要开始逐月供楼。 防治提示信息：强烈提议宁可支付短期利息，也不要选择一笔款赎楼。十五、中介纷争 表达形式：购房时中介允诺的商业银行贷款利率、商业银行贷款成数、税赋数额、房屋状况与实际情况不符，引致购房成本大增。 防治提示信息：不要轻易相信中介的口头允诺，重要事宜需书面写下并由各方 （必须有对方）签字确认，以免事后说不清，同时亦须充分了解二手房买卖流程及相关知识，确保信息属实。十六、跳单纷争 表达形式：买方在甲中介看房并签署看楼书，后发现乙中介也有该房源，且中介费报价比甲中介低，于是通过乙中介成交，或是通过其他手段联系到物业公司自行成交，被甲中介追索佣金。 防治提示信息：签定看楼书应签定合约有效期及心理房价价位，超过期限及心理价位看楼书无效。通过乙中介成交时亦须先行知会甲中介，同等前提下优先选择甲中介成交。跳开中介私自成交属偿付行为，中介追索佣金于法有据。十七、解签定合约金纷争 表达形式：合约签定合约一方偿付仅需分担定金罚则 （双倍返还定金或被没收定金），而无需再行分担任何责任，守约方亦不可逼迫偿付方继续履行合约。合约履行过程中，遇房价暴涨，即使房屋已由买方装修入住，物业公司也明确要求双倍返还少量定金解除合约，给买方造成巨大损失。 防治提示信息：解签定合约金存有于部分中介合约版本中，提议删除该条款，并签定合约一方偿付需向守约方分担定金罚则或按房地产成交价20%支付偿付金。十八、期房纷争 表达形式：物业公司尚未取得一手房屋产权证，必须办出房屋产权证后再行买卖，时间跨度明显长于普通二手房买卖，期间房价波动大，物业公司以种种理由洪富赔本。 防治提示信息：期房买卖信用风险远高于普通二手房买卖，提议同等前提下买回有房屋产权证的现房，确需买回无房屋产权证的期房，应增加定金支付数额，及时跟进买卖进展。十九、偿付金纷争 表达形式：合约签定合约一方偿付需按成交价20%的支付偿付金，诉至法院后，偿付方表示偿付金签定合约过高，明确要求法院降低。 防治提示信息：根据相关法律，法官有权在偿付金过高时予以调整，在此问题上法官的自由裁量权甚大，从定金数额到成交价的20%都在其操控覆盖范围之内。 提议在确保另一方面不会洪富的情况下，可签定合约 “预付款转定金”，即增加定金数额，加大偿付方成本，以确保另一方面的合法权益。二十、诉讼仲裁纷争 表达形式：合约中签定合约争议解决形式为仲裁，而仲裁是一裁终局，错了不易纠正，且仲裁费远高于诉讼费，即使胜诉，也面临败诉方提出申请撤消仲裁、提出申请未予执行的可能。 防治提示信息：提议选择诉讼，不要选择仲裁。
律师提议：买房非小事，在房屋买卖过程中应多注意各个细节，积极询问律师意见，降低买卖信用风险，做精明的购房人和物业公司。
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不以私害法，则治
一身正气的法律人
宁
律
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