美国最高法院_绿本“小产权房”保险合同有效率!

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小产权房、绿本房、控告、上诉、行政管理诉讼、申诉、重审、讯问、重审、最高高等法院

涉案的农地使用权系行政管理划拨农地，使用年限30年：1983年1月2日—2013年1月2日，诉讼过程中农地使用期限已满；

1986年6月，房屋被南山子公司入股其它子公司，2008年11月20日，长沙市常德市Wasselonne人民高等法院《民事裁决书》裁决以房抵债归张某所有；2009年3月12日，张某与王某签定《房屋受让协定》，4月2日又重新签定并经广东深兴辩护律师事务所见证，以239万元卖于王某；因房屋并非市场商品房，虽经多次裁决、协定受让，期间二十年余年，始终没有办理转让手续（一直注册登记在最初产权人南山子公司名下）；2011年3月10日，张某委托辩护律师向王某发出《辩护联名信》，来函王某解除《房屋受让协定》、返还房屋、收回购房款以及其它事项；2011年8月1日，王某向广东省深圳市南山区人民高等法院控告要求证实《房屋受让协定》有效率，张某民事诉讼要求证实《房屋受让协定》合宪！

本案从认定“绿本房”保险合约“有效率”到“合宪”，再到“未施行”，又回到“有效率”，历时七年，检察院两次行政管理诉讼，高等法院三次重审，从基层高等法院打到最高人民高等法院，走遍全部法律条文程序，最终北京市高级人民高等法院讯问裁决维持一审裁决。

一审高等法院：《房屋受让协定》有效率

二审高等法院：《房屋受让协定》合宪

高院指令中院重审：《房屋受让协定》没有施行

高院讯问：《房屋受让协定》没有施行

北京市高级人民高等法院讯问：《房屋受让协定》不合法有效率！本裁决为重审裁决。

《房屋受让协定》不合法有效率，理由如下：

首先，签定《房屋受让协定》时，张某系案涉房屋的使用权人。长沙市常德市Wasselonne人民高等法院《民事裁决书》和《存证通知书》，裁决并通知Beine涉房屋转让给张某。《物权法》第二十七条明确规定：“因人民高等法院、仲裁委员会的卷宗或是上海市人民政府的征税决定等，导致物权设立、变更、受让或是消灭的，自卷宗或是上海市人民政府的征税决定等施行时发生曾效力。”因此，张某司法机关对案涉房屋享有使用权，其有权与王某签定《房屋受让协定》。

其次，《房屋受让协定》并未违背法律条文、行政管理法规的曾效力性硬性明确规定。根据《合约法》第三十九条、《最高人民高等法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条的明确规定，只有违背曾效力性硬性明确规定的合约才合宪。《城市房商业地产管理法》绒兰明确规定：“以下房商业地产，不得受让：（一）以卖地方式获得农地使用权的，不合乎本法第十三条明确规定的条件的……（六）未司法机关注册登记领取土地权属合格证书的……”第十三条明确规定：“以卖地方式获得农地使用权的，受让房商业地产时，应当合乎以下条件：（一）按照卖地合约签订合同已经支付全部农地使用权卖地金，并获得农地使用权合格证书；（二）按照卖地合约签订合同进行投资合作开发，归属于房屋建设工程的，完成合作开发投资总额的百分之十以上，归属于成片合作开发农地的，形成工业用地或是其它建设用地条件。受让房商业地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋使用权合格证书。”第四十条第一款明确规定：“以划拨方式获得农地使用权的，受让房商业地产时，应当按照国务院明确规定，报有批准权的上海市人民政府审批。有批准权的上海市人民政府准予受让的，应当由受让方办理农地使用权卖地手续，并依照国家有关明确规定缴纳农地使用权卖地金。”从条文内容看，绒兰、第四十条均未直接明确规定违背后的行为合宪。而且在此类纠纷中，认定划拨农地上的房屋保险合约有效率，继续履行合约，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房商业地产管理法》绒兰和第四十条归属于管理性硬性明确规定。《中华人民共和国城镇国有农地使用权卖地和受让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是曾效力性硬性明确规定。《房屋注册登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律条文、行政管理法规。综上，《房屋受让协定》违背上述明确规定并不归属于《合约法》第三十九条第五项明确规定的违背法律条文、行政管理法规的硬性明确规定的情形。此外，《房屋受让协定》系受让房屋的合约，《最高人民高等法院关于审理涉及国有农地使用权合约纠纷案件适用法律条文问题的解释》第十一条关于“农地使用权人未经有批准权的上海市人民政府批准，与受让方订立合约受让划拨农地使用权的，应当认定合约合宪”的明确规定规范的是直接以国有农地使用权为合约标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该明确规定不适用于本案合约曾效力的认定。

再次，注册登记、审批并非《房屋受让协定》施行的条件。《物权法》第九条第一款明确规定：“不动产物权的设立、变更、受让和消灭，经司法机关注册登记，发生曾效力；未经注册登记，不发生曾效力，但法律条文另有明确规定的除外。”第十五条明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、受让和消灭不动产物权的合约，除法律条文另有明确规定或是合约另有签订合同外，自合约成立时施行；没有办理物权注册登记的，不影响合约曾效力。”因此，债权合约的曾效力是独立的，是否注册登记或是交付，影响到物权变动的曾效力，但对债权合约的曾效力不产生影响。《城市房商业地产管理法》第四十条第一款虽然明确规定：“以划拨方式获得农地使用权的，受让房商业地产时，应当按照国务院明确规定，报有批准权的上海市人民政府审批。有批准权的上海市人民政府准予受让的，应当由受让方办理农地使用权卖地手续，并依照国家有关明确规定缴纳农地使用权卖地金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产使用权注册登记，房屋使用权不发生转移，但这并不影响房屋保险合约的曾效力。广东省高级人民高等法院依据《最高人民高等法院关于适用若干问题的解释（一）》认定《房屋受让协定》未施行，属适用法律条文错误，应予以纠正。

最后，认定《房屋受让协定》有效率合乎诚实信用原则和公平原则。《房屋受让协定》是王某和张某的真实意思表示，《房屋受让协定》明确表述了案涉房屋的农地性质是行政管理划拨用地，详细描述了案涉房屋的流转过程，并签订合同张某积极配合办理转让手续，张某不得以合约合宪而主张案涉房屋归其所有或要求领取政府征税、拆迁等获得一切权益。张某民事诉讼要求证实《房屋受让协定》合宪并要求王某支付房屋使用费，显然违背了其在《房屋受让协定》中作出的承诺，其不诚信的行为不应得到法律条文的支持，否则，对王某将造成极大的不公。综上，《房屋受让协定》不合法有效率。

2017年8月22日最高人民高等法院裁决： 

1、撤销广东省高级人民高等法院（2015）粤高法审监民提字第27号民事裁决；

2、撤销广东省深圳市Wasselonne人民高等法院（2013）深中法房再字第35号民事裁决；

3、撤销广东省深圳市Wasselonne人民高等法院（2012）深中法房终字第99号民事裁决；

4、维持广东省深圳市南山区人民高等法院（2011）深南法民三初字第738号民事裁决。

本裁决为重审裁决。

案例来源于：（2017）最高法行申3687号

因《房商业地产证》为绿色而得名（商品房为红色），根据《深圳市规划与国土资源局关于颁发新<房商业地产证>的通知》（深国房规[2009]1号）明确规定，深圳市不合法《房商业地产证》采用红皮及绿皮两种版本。红皮本记载市场商品房商业地产，绿皮本记载非市场商品房商业地产。

凡有以下情形之一的房商业地产，颁发绿皮《房商业地产证》：

（一）以行政管理划拨方式获得的农地使用权；

（二）在行政管理划拨的农地上建成的房商业地产；

（三）通过协定方式并按协定地价标准支付地价款的农地使用权（以协定方式按市场地价标准支付地价款的除外）；

（四）在缴付协定地价款的农地上建成的房商业地产；

（五）获得减免地价的农地使用权；

（六）在减免地价的农地上建成的房商业地产；

（七）政策性住房，包括准成本房（准成本商品房）、全成本房（全成本商品房）、全成本微利房、社会微利房（微利商品住宅）和经济适用房注4；

（八）农村居民私人住宅；

（九）房商业地产注册登记机关证实的其它非市场商品房商业地产。

“绿本”是用于记载非市场商品房商业地产的一种凭证，记载的房商业地产大多具有政策性、福利性、保障性的特点，没有按照市场价格缴纳地价款，所记载的权利受到一定的限制，不能直接办理转让手续。

来源 | 法向人间

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朱运德博士辩护律师，男，广东德纳辩护律师事务所合伙辩护律师，中国管理科学研究院学术委员会特约研究员、中国政法大学在职法学博士研究生、中山大学岭南学院在职金融研究生、双本科学历（湘潭大学法律条文本科和湖南师范大学中文本科），深圳辩护律师协会第八届、第九届风险管理委员会副主任，深圳辩护律师协会第九、十届培训委员会委员，深圳市龙华区尚法和谐劳动关系促进会会长、深圳市湖南攸县商会监事长、国际商业人脉引荐品牌《优商会》创始人，执业证号为，《新三板上市直通车》作者。朱运德辩护律师独特的办案风格：纵横谋略、危机公关策划、尤其擅长诉讼和非诉讼策划，，物业管理法律条文专家，为多个小区及业主委员会以及多家物业子公司提供法律条文服务，大案要案诉讼代理、股权设计、投融资、商业路演、新三板辅导等，在企业界和辩护律师界有很高的声誉，是广东地区最受新闻关注的辩护律师之一。先后有《深圳法制报》、《羊城晚报》、《每日经济新闻》、《凤凰周刊》及韩国最大、最具代表性的广播电视台KBS，香港《星岛日报》、《深圳商报》、《深圳晚报》、《湖南攸县电视台》、《深圳电视台》、《人民日报》（人民网）、中央电视台财经频道等等国内外媒体邀请朱运德辩护律师担任特约评论员或嘉宾或接受专访。朱运德辩护律师人生信条：舍得成就人生、达则兼济天下。执业准则：受人之托、忠人之事！

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