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正文：
最近有两个进行咨询，很有意思，都并非常规类型的房屋进行买卖：两个是买回原村民有房DF93府第中的四层的两套；两个是合约的名称是房地产进行买卖合约，实际上是征地补偿分项受让合约。
原告认为她们的房屋进行买卖合约是合宪的，称进行咨询了不少辩护律师都认为是合宪合约，随便找个辩护律师打个合宪的合约纷争就能补救。
而在看了她们的数据资料后，我认为她们持有的房产进行买卖合约或征地房的分项受让协议是有效率的，她们如按照合宪的路子民事诉讼，还有可能被否决民事诉讼请求。
今天先说第两个进行咨询的问题，买回深圳府第里的两个酒店客房，怎样处置。
原告为了博征地，买了深圳两个府第里的两套房产，但并非直接和持有绿本房产证的物业公司签订合约，中间倒了K42Jr，现在他手里有前面K42Jr的所有数据资料以及简而言之的辩护律师见合格证书，同香港进行买卖房产的一样，房产历次进行买卖的数据资料都有保留。进行买卖合约签订后，辩护律师进行了简而言之的“辩护律师见证”，并缴付了全部购房款，但没办法取得房屋所有权。出现纷争是因为原物业公司要收这次进行买卖的“喝茶费”，这在进行买卖两方合约中没签订合同，两方就该笔费用由谁缴付谈不拢，原物业公司趁机赶走里面的租客直接收房。原告以侵权纷争的案由控告了原物业公司，要求移交房产的所有权，因无法断定她们是房产的不合法所有权人身份，而原物业公司有房DF93断定其为实际房屋产权人和管理者，诉求被高等法院否决。现在想找辩护律师想办法补救。
一、买回不合法建筑物其中的一部份，合约不合法有效率
原告买回府第第四层的两个酒店客房，确凿证据显示所涉房出产地480万平方的府第不动房产合格证书。原告描述所涉的房产是物业公司翻新插口的锦利物，但而已这么一说，没确凿证据。在法律条文上很容易被认定为物业公司是在原来480万平方的府第上加建的，加建部份属于违规建筑物，但四层以下是有房DF93的不合法建筑物。最终确认两个事实，两方进行买卖合约的卖方并非违规建筑物。
在法律条文上，两方进行买卖的并非需要深圳市相关行政部门由亚姆流转的房产，高等法院可立案立案，并且该合约的卖方也并非违规建筑物，而已不合法房产证里面的一部份，依照《抵押权法》第十四条确定的抵押权和债权相区分原则，两方的合约不合法有效率，而已无法办理手续抵押权更改手续。也就是说原告以合约合宪的路子补救是错的。
法律条文依照《抵押权法》第十四条：“原告之间订立相关设立、更改、受让和消灭房产抵押权的合约，除法律条文梅塞县明确规定或者合约梅塞县签订合同外，自合约成立时生效；未办理手续抵押权注册登记的，不影响合约曾效力。”
二、 深圳的“小房屋产权”房出产地她们的某一涵义和作法
深圳市经过2004年的城市化运动后，已经没宅基地的说法，不要动不动用《土地管理法》关于本村集体成员才能怎样的明确规定，处置深圳相关叫“小房屋产权”的进行买卖合约。深圳叫 “小房屋产权”的房产和外地宅基地上的小房屋产权房产并非两个范畴，深圳的“小房屋产权”房出产地她们的某一涵义和作法。
应该说在深圳无法自由上市流通还有房产断定的房产均是深圳的“小房屋产权”房，就是有房屋产权，但无法自由上市进行买卖的这一类房产。比如府第的绿本房（含经过两规处置后办理手续的绿本房DF93），注册登记在原村委改制而来股份公司赠与的奶坛楼（指有整栋大房产证的奶坛楼，中介叫卖的没规划许可没房屋产权简而言之“奶坛楼”非由），安家房(含全成本房、准成本房、微利房、经济适用房、安家型商品房等)，注册登记在民营企业赠与尚没依照社会福利房政策分配的民营企业房产（单纯的民营企业和职工之间的社会福利房分房纷争还不归高等法院管辖），部份只有绿本房产证属性的征地安置房等。这些房出产地房DF93，权利主体明确清晰，而已受政策限制或没绿本转红本的配套明确规定，无法正常进行抵押权转移注册登记进行买卖。
深圳没相应房屋产权凭证的房产应该叫违规建筑物，此类房产，去深圳高等法院打官司，高等法院基本上不予立案，立案了也是在说理部份阐明两方应让行政机关由亚姆流转，在流转以前裁定否决控告，等流转后再来高等法院民事诉讼。而本案的卖方，恰好在绿本房DF93记载不合法房屋产权的面积覆盖范围内，立案立案问题不大。
三、原告手里的小房屋产权进行买卖辩护律师见合格证书就是个笑话
辩护律师见证和公证员的见证实际上大同小异，需要加盖辩护律师事务所经过公安备案的公章，公证盖的是公证处的公章，这是具有对外曾效力的。辩护律师个人需要签名，而并非用简而言之的辩护律师见证专用私章。有人会说了，公证员的也是盖章并非本人签名也是盖的私章，但我要告诉你的是，公证员的私章是经过备案的，能查询到该私章和哪两个公证员一一对应的。
说的再直白点，该辩护律师见合格证书能说是，不知道哪个小子刻了两个萝卜章给盖的，在法律条文上同该辩护律师事务所及该名辩护律师没一毛钱的关系。当然你缴付的辩护律师见证费也从来没进入过辩护律师事务所的基本账户。
其二，该辩护律师见合格证书签订合同的两方出现纷争时处置的机构是深圳仲裁委员会，而此类房产的进行买卖政策性因素很大，并非纯粹的法律条文适用问题，深圳仲裁委员会依法有作出裁决的权利，但没执行裁决的权利，深圳仲裁委员会作出的裁决和现行的政策有冲突，深圳中院不一定执行。法律条文依照《仲裁法》第五十八条第三款：“人民高等法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。”
如确认合约有效率要求继续履行的裁决，结果符合合约法的明确规定，但实践中可能执行无法。有人说这是见证辩护律师为了避免高等法院不立案，导致两方出现纷争后无法处置，签订合同仲裁早晚会有结果，但从来没考虑过高等法院在处置此类房产时还需要反复和行政机构发函询问相关的政策，高等法院在这个问题上尽可能的保守处置，还动不动裁定不予立案。仲裁真的能成为此类房产进行买卖的处置机构，想的有点天真。仲裁能处置，但执行还是需要回到高等法院层面。
实际上见证辩护律师在合约中签订合同仲裁作为纷争的处置机构是为了他她们，因为没签订合同仲裁条款，两方有纷争就会去人民高等法院控告，人民高等法院在见到该辩护律师的辩护律师见证后，会给司法局或深圳市辩护律师协会发出司法建议函，要求调查并处置该辩护律师的违规执业问题。这就是辩护律师见合格证书里面签订合同仲裁条款的原因。
参照我参与编写的深圳市辩护律师协会颁布的《深圳辩护律师办理手续二手房进行买卖法律条文服务指引》第一百七十九条【禁止提供见证的情形】：依照《辩护律师见证业务工作细则》《深圳市查处违规建筑物销售行为专项整治工作方案》（深府办［2009］96号；《关于严禁为违规建筑物销售行为提供公证和辩护律师见证服务的通知》《深圳市司法局关于禁止为违规建设提供公正、见证的通知》《关于规范我省辩护律师从事合约合约见证业务的通知》等相关明确规定，辩护律师不得为下列违规建筑物提供见证：
（一）为集体股份公司与外来民营企业或个人合作建设的违规建筑物销售提供公证或见证服务情况；
（二）为集体股份公司自行集资建设的违规建筑物提供公证或见证服务情况；
（三）为个人或民营企业在向集体股份公司买回的土地上建设的违规建筑物销售提供公证或见证服务情况；
（四）为原村民将集体股份公司分配的房屋非法销售提供公证或见证服务情况；
（五）原村民在府第用地上违规多建或违规合作兴建房屋销售提供公证或见证服务情况；
（六）为其他违规建筑物销售提供公证或见证服务情况。
四、选择仲裁机构仲裁还是先确认签订合同的仲裁条款合宪是民事诉讼辩护律师接受委托后的第两个难题
两方经辩护律师见证的进行买卖合约版本签订合同由仲裁解决两方的纷争，面临有效率还是合宪的仲裁请求选择。依法合约是有效率的，基于有效率合约的前提得出的裁决结果，可能和高等法院系统依照现行政策把握的尺度不一样，在执行时可能面临尴尬。法律条文依照《仲裁法》第三条：“（二）依法应当由行政机关处置的行政争议。”
而基于合约合宪的诉求去仲裁，依照相关的法律条文明确规定主要是《合约法》第五十二条的明确规定，仲裁庭可能不会得出合约合宪的结论，还可能否决申请房屋进行买卖合约合宪的仲裁请求。这就存在两次仲裁的问题，涉及到两方仲裁费和辩护律师费的开销。
高等法院有原告民事诉讼合约有效率但高等法院经审理查明认为合约合宪后的释明程序，而到了仲裁程序仲裁员他不一定给你释明，仲裁请求不当，可能面临两次仲裁。仲裁引用的明确规定而已到法律条文和行政法规层面，最高院关于指导高等法院法庭审理层面的东西，在仲裁庭不好使。《最高人民高等法院关于民事民事诉讼确凿证据的若干明确规定》第三十五条关于释明法律条文关系的明确规定，仲裁时可能用不到。
五、去高等法院打官司不要动不动主张合约合宪
确认合约合宪的机构是人民高等法院或仲裁机构，并非合约的原告。合约签订后对两方均有约束力，合约合宪的认定是司法机关的权利，原告她们无法认定她们的合约是合宪的，就算符合《合约法》第五十二条某个条款或司法解释的明确规定，在未经司法机关裁决认定合宪前，还是要按照有效率的合约履行。
很多合约签订时依法可能的合宪的，若以后法律条文修改或政策变化，合约有可能又变的有效率了。比如西安没预售许可证的预售合约纷争案件，一审高等法院按照《商品房进行买卖合约司法解释》第二条的明确规定，认为开发商控告前没取得预售许可证确认合约合宪，后因为舆论的原因，二审高等法院居然突破该司法解释的明确规定，用开发商违背了诚实信用的原则，民事诉讼的动机不纯，与社会价值观和公众认知相悖的理由，改判该预售合约不合法有效率。
更重要的是，合约纷争不管你有没提合约曾效力的民事诉讼请求，高等法院均会依法审查。高等法院经审查认为合约合宪的，在审理时会行使释明权，让原告更改民事诉讼请求。有这个明确规定，你为啥动不动要民事诉讼合约合宪呢。按照合约有效率去控告，高等法院若认为合宪，在高等法院释明后再更改民事诉讼请求也来得及。
法律条文依照《最高人民高等法院关于民事民事诉讼确凿证据的若干明确规定》第三十五条：“民事诉讼过程中，原告主张的法律条文关系的性质或者民事行为的曾效力与人民高等法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本明确规定第三十四条明确规定的限制，人民高等法院应当告知原告能更改民事诉讼请求。原告更改民事诉讼请求的，人民高等法院应当重新指定举证期限。”
—周争锋2019年7月2日写于深圳港中旅大厦
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