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来源 | 上海法治报
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点选◇最详细的民事民事诉讼业务流程及时处理间表
点选◇二手货房买卖业务流程与法律信用风险防范手册
点选◇二手货房买卖税赋征税标准一览表
根据多年从事二手货房买卖法律事务的经验，笔者整理了实践中常见的二十种二手货房买卖纷争，并相应地给出防治提示信息。
一、税赋分担纷争表达形式：由于合约中没签订合约买卖报税形式，购房时中介给卖方计算税赋均按审定计算 （个人所得税为房屋审定总价的1%或1.5%）。但房价下跌后，卖方为的是达至洪富的目地，委派律师致函卖方强势明确要求按差值的20%核实征税，并明确要求卖方分担由此增加的少则十余万多则数十万上百万的税赋。防治提示信息：亦须在签下时明晰签订合约递件转让时的报税形式，防止一方借口洪富。二、豁免纷争表达形式：房屋合乎豁免前提（满五年家庭唯一住房），房价下跌后，物业公司拒不相互配合卖方申请豁免，迫使卖方因高额税赋而知难而退，以达至洪富目地。防治提示信息：亦须在合约中明晰签订合约，物业公司负有保证自己及配偶相互配合卖方申请豁免的义务，由于物业公司生前或其配偶未予相互配合，由此增加的税款由物业公司分担。三、户籍纷争表达形式：合约没签订合约户籍迁移时间及偿付责任，递件转让签订 《二手货房买卖合约》时物业公司找茬拒不迁离，或明确要求无限期迁离，否则买卖无法进行，以此达至或是洪富不卖或是涨价的目地。防治提示信息：亦须在签下时明晰签订合约物业公司户籍迁离的时间及偿付责任，并预留迁户保证金。四、套贷纷争表达形式：卖方为多商业银行贷款，合约虚增成交价提交给商业银行作为审批商业银行贷款的依据，遇房价下跌，物业公司投诉到商业银行或银监局，明确要求撤消商业银行已经出具的商业银行贷款承诺，以达至洪富目地。防治提示信息：即便物业公司愿相互配合，也不要为的是多商业银行贷款而给商业银行提交阴阳合约，实践中已有因此被商业银行撤消商业银行贷款承诺函而对物业公司形成偿付的判例。五、房贷纷争表达形式：合约签订合约卖方房贷付款，如商业银行最终审批商业银行贷款严重不足或不能获得商业银行商业银行贷款，卖方必须补回或纸制付款。由于信贷政策变化引致商业银行贷款严重不足或不成，又无力补回或纸制付款对物业公司形成偿付。防治提示信息：购房前需充分来衡量另一方面支付及可以追加首期款的能力，特别签订合约房贷严重不足补回的覆盖范围，并签订合约因政策或商业银行原因房贷不能的，卖方可以解除合约。六、吴震修纷争表达形式：卖方不具备购房资格证书而与物业公司签订合约，同时签订《卖方主体变更协议书》，签订合约转让到其指定人赠与，届时未能找到合乎购房前提的新卖方，引致对物业公司形成偿付，或找到他人吴震修买房后与被吴震修方发生房屋产权纷争。防治提示信息：对于卖方而言，购房前请确保另一方面合乎购房前提，吴震修买房存有法律信用风险，需与被吴震修方签署 《房屋产权协议书》；对于物业公司来说，不以自己为名买回的卖方都有各自背后的原因，其买卖信用风险远高于刚需自住购房，提议卖家尽量回避这样的吴震修购房者。对于被吴震修者来说，存有自行购房时购房资格证书及商业银行贷款受限，以及实际物业公司逾期还款引致另一方面信用收到影响的信用风险，提议谨慎以自己的为名替别人购房。七、判决转让纷争表达形式：卖方不具备购房资格证书，与物业公司虚拟债务，并将物业公司诉至法院，等候判决以房抵债，半途往往发生买卖双方许诺或是判决转让迟滞的情况。防治提示信息：通过不实民事诉讼转让，属司法打击对象，一方半途许诺必将引致买卖不成退房付款，提议物业公司优先将房屋卖予合乎购房前提的人。八、经营形式贷、消费需求贷纷争表达形式：卖方属限贷覆盖范围，根本无法以获取房贷商业银行贷款，拟通过先转让然后抵押物以获取经营形式贷或消费需求贷，转让后迟迟未予抵押物或抵押物商业银行贷款后拒不付款，引致卖方房屋易主而房款收不到的情况。防治提示信息：先取得商业银行贷款承诺书后再转让是二手货房买卖的基本业务流程，房贷商业银行贷款是二手货房商业银行贷款的合法形式，经营形式贷、消费需求贷都是不实套贷，即便卖方无意诈骗也存有被商业银行发现而撤消商业银行贷款的可能，提议亦须坚持先取得商业银行贷款承诺后转让，如卖方坚持经营形式贷或消费需求贷且物业公司必须卖房，需由卖方自行提供担保人或担保物。九、文凭纷争表达形式：许多人为的是孩子上学而买回私立学校房，合约中却没明晰签订合约带有文凭，或是虽有签订合约，但没签订合约一旦没文凭的处理形式，引致买卖过程中文凭不明或没而发生纷争。防治提示信息：买回前请亦须走访教育部门、学校、邻居，证实房屋属于学校私立学校覆盖范围并存有文凭，合约明晰签订合约一旦没文凭可以解除合约，并由物业公司方赔偿相关损失。十、小房屋产权房纷争表达形式：买回小房屋产权房或军产房后物业公司洪富或卖方洪富。防治提示信息：小房屋产权房和没军方办理军产证的二手货军产房买卖合约均属无效合约，一方洪富将面临退房付款的后果，提议在价格和信用风险之间充分来衡量谨慎买回。十一、委派登记卖房纷争表达形式：物业公司做登记委派后，委托人利用许可书协助卖方将房屋高价转让到新卖方，并从中赚取差价，物业公司知晓后拒绝与不知情的新卖方买卖，引致连环民事诉讼。防治提示信息：物业公司登记许可书许可事项亦须在可控覆盖范围之内，并了解买卖业务流程，及时处理跟进买卖，发现委托人滥用委派权，有损另一方面合法权益的行为时及时处理中止许可，切莫做了登记了事，同时提议不要赋予委托人转委派权。十二、无权代理纷争表达形式：签下时物业公司生前不在，亲属代签合约并缴交定金，合约履行职责过程中房价下跌，物业公司生前不追认合约。防治提示信息：签下时亦须请代理人出示物业公司书面缴交许可书，没许可许可书的，亦须电话物业公司生前录音证实，并在签下后及时处理找物业公司生前补签合约。十三、母女房纷争表达形式：房屋登记在母女共同赠与，签下时只有一方签字，合约履行职责过程中，另一方未予认可引致买卖迟滞。防治提示信息：签下时亦须母女双方共同到场签名证实。十四、赎楼纷争表达形式：二手货房买卖中，如涉及到房主已将房屋抵押物的情况，就需要先进行 “赎楼”。即卖方付清卖方物业的抵押物商业银行贷款本息并注销抵押物登记，将一手证赎出。一手证赎出且抵押物登记被注销后，视为赎楼完成。担保公司融资赎楼又分为一笔款赎楼和两笔款赎楼两种形式。一笔款赎楼是由担保公司为卖方担保房贷商业银行贷款给卖方赎楼，物业公司赎楼与卖方房贷属同一笔款；两笔款赎楼是担保公司为物业公司担保向商业银行借款赎楼，物业公司赎楼与卖方房贷互不相关。 一旦采取 “一笔款”的赎楼形式，即用卖方的房贷商业银行贷款帮物业公司赎楼，可能引致房产未转让到卖方，卖方便要开始逐月供楼。防治提示信息：强烈提议宁可支付短期利息，也不要选择一笔款赎楼。十五、中介纷争表达形式：购房时中介承诺的商业银行贷款利率、商业银行贷款成数、税赋数额、房屋状况与实际情况不符，引致购房成本大增。防治提示信息：不要轻易相信中介的口头承诺，重要事宜需书面写下并由各方 （必须有对方）签字证实，以免事后说不清，同时亦须充分了解二手货房买卖业务流程及相关知识，确保信息属实。十六、跳单纷争表达形式：卖方在甲中介看房并签署看楼书，后发现乙中介也有该房源，且中介费报价比甲中介低，于是通过乙中介成交，或是通过其他手段联系到物业公司自行成交，被甲中介追索佣金。防治提示信息：签订看楼书应签订合约有效期及心理房价价位，超过期限及心理价位看楼书无效。通过乙中介成交时亦须先行知会甲中介，同等前提下优先选择甲中介成交。跳开中介私自成交属偿付行为，中介追索佣金于法有据。十七、解签订合约金纷争表达形式：合约签订合约一方偿付仅需分担定金罚则 （双倍返还定金或被没收定金），而无需再行分担任何责任，守约方亦不可逼迫偿付方继续履行职责合约。合约履行职责过程中，遇房价暴涨，即便房屋已由卖方装修入住，物业公司也明确要求双倍返还少量定金解除合约，给卖方造成巨大损失。防治提示信息：解签订合约金存有于部分中介合约版本中，提议删除该条款，并签订合约一方偿付需向守约方分担定金罚则或按房地产成交价20%支付偿付金。十八、期房纷争表达形式：物业公司尚未取得一手房屋产权证，必须办出房屋产权证后再行买卖，时间跨度明显长于普通二手货房买卖，期间房价波动大，物业公司以种种理由洪富不卖。防治提示信息：期房买卖信用风险远高于普通二手货房买卖，提议同等前提下买回有房屋产权证的现房，确需买回无房屋产权证的期房，应增加定金支付数额，及时处理跟进买卖进展。十九、偿付金纷争表达形式：合约签订合约一方偿付需按成交价20%的支付偿付金，诉至法院后，偿付方表示偿付金签订合约过高，明确要求法院降低。防治提示信息：根据相关法律，法官有权在偿付金过高时予以调整，在此问题上法官的自由裁量权甚大，从定金数额到成交价的20%都在其操控覆盖范围之内。提议在确保另一方面不会洪富的情况下，可签订合约 “首期款转定金”，即增加定金数额，加大偿付方成本，以确保另一方面的合法权益。二十、民事诉讼仲裁纷争表达形式：合约中签订合约争议解决形式为仲裁，而仲裁是一裁终局，错了不易纠正，且仲裁费远高于民事诉讼费，即便胜诉，也面临败诉方申请撤消仲裁、申请未予执行的可能。防治提示信息：提议选择民事诉讼，不选择仲裁。
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