前几天有一位网民说碰到了两个很让人如坐针毡的问题，说他们即使买得起货品房，最后买好了小产权房，担心获得没法房产证，不想了，问是不是退。
后来一相援，买的是迁离收容房（迁离收容房绝非法律条文上概念，很多迁离收容房为货品房属性，仍然能获得不动房产证，能上市买卖商品生产，）……
因此，有必要性跟大家说说小产权房那点事。
一、小产权房的认识误区。
毫不客气的说，其实很多网民根本不知道什么叫小产权房，也不知道为什么叫小产权房，小产权房又是是不是分割的。
小产权房不是两个法律条文概念，从法律条文上来分割，没有任何两类房屋叫小产权房，这个讲法是人们在社会实践中形成的两类约定俗成的。就像二手货房一样，虽然大家都这么叫，也都明白什么是二手货房，但从法律条文上来说没有两类房屋叫二手货房，只有两类讲法叫存量房。
通常我们说的小产权房是指在贫困地区宅基地上工程建设的房屋，其房产证不是由国家房管部门颁授，而是由乡政府或村委会颁授，甚至很多地区这类房屋是不核发房产证的，仅仅颁授宅基地尼布寺或宅基地工程建设工业用地尼布寺，更有甚者，很多地方这类房屋仅有农民建房工业用地批准书。
当然在现实生活中，还很多网民会对小产权房进行扩大解释，比如会把几类房屋也称为小产权房屋，两类是开发商已经获得大房产证（整栋楼的房产证），业主暂时尚未获得房产所有权合格证书的房屋。两类是房屋再受让时需要缴纳农地出让金的房屋，比如扬皮尔区公有住房、经济适用于房、按经济适用于房管理工作的房屋等。实际上，上述房屋最后都是能获得房产权利合格证书，成为法律条文意义上的可买卖的货品房。
因此，区分是否为小产权房的两个标准是若想获得国家房管部门颁授的不动房产合格证书，若想上市买卖、自由商品生产。
二、小产权房有哪些法律条文风险？
我们先说一下“地随房走、房随处走”的法律条文原则。
所谓“房随处走”就是指桑利县农地的农地所有权（工程建设工业用地所有权）被买卖行政处分时，该农地上的房屋等建筑或其独立设置公共设施也随之通通受让。反过来，建筑、违章建筑或其独立设置公共设施被受让行政处分时，该建筑、违章建筑或其独立设置公共设施占用范围内的工程建设工业用地所有权也要通通行政处分，即所谓“地随房走”。
如果居民出卖他们修建的房屋，必然会通通行政处分房屋所依附的宅基地所有权。而我国贫困地区宅基地所有权由贫困地区集体组织的成员享有，并具有社会保障和居民福利的性质。根据国务院农地管理工作行政部门作出的《关于加强贫困地区宅基地管理工作的意见》的规定，“禁止农村居民在贫困地区买回宅基地，严禁为农村居民在贫困地区买回和违法修建的住宅发放农地尼布寺。”
因此一旦非村中居民买回了宅基地上的房屋，就违反了法律条文的强制性规定，结果就是房屋保险合约合宪。
很多网民会问：房屋保险合约合宪有什么法律条文后果？
《合约法》第58条：合约合宪或者被撤销后，因该合约获得的财产，应予以退还；不能退还或者没有必要性退还的，应折价补偿。有过失的一方应索赔对方因此所受到的经济损失，双方都有过失的，应各自分担相应的职责。
很多网民要说了，我都住了十多年了，当时不到一万买的，现在都好几百万了，这经济损失高等法院都能支持吗？
未必。即使从法官的角度来说，债务人买回房屋具有审慎义务，债务人买回房屋时就应该了解他们作为非村中居民无权买回宅基地上的房屋，因此即使房屋保险合约合宪，债务人也要分担相应的法律条文职责。就目前实践来看，高等法院认定债务人分担的法律条文职责大约占30%左右。
还有网民问了，那这经济损失是不是确定呢？
评估结果。能向高等法院提出申请民事评估结果，但实际上在民事实践中，高等法院选定的评估结果机构最后评估结果的房屋价格都低于实际市价格，大概仅能评估结果到实际市价的85%-90%左右。
举个例子，小张（居民）十多年前花了1多万元买回了小张（居民）的房屋，十多年后小张反悔了，向高等法院起诉主张房屋保险合约合宪，要求小张退还房屋。小张虽心有不甘，但因买回这类房屋不受法律条文保护，只能退还房屋后另行主张房屋佣金经济损失，小张向高等法院提出申请房屋价值评估结果，高等法院摇号确定评估结果公司，最后对房屋现价估值为101多万元（实际上市价大约为120多万元），最后高等法院认定小张也有职责，最后认定小张向小张索赔房屋佣金经济损失70多万元。这样，小张至少经济损失50多万元，关键是小张拿着这70多万元也买得起周边的货品房……这又是两个忧伤的故事。
三、那我买了小产权房，是不是办呢？
1、如果出卖人已经不是村中居民了，即使房屋保险合约合宪，对方可能也无权再拿回房屋，毕竟这房屋下的宅基地具有一定的人身属性，只有本集体成员才有权使用。
2、虽然债务人签订房屋保险合约时不是村中居民，但后来变为村中居民了，或债务人的同住家属有村中居民，高等法院依然会驳回对方的诉讼请求。
3、虽然债务人不是村中居民，但债务人又把该房屋出卖给村中居民了，那么对方的计谋也是无法得逞的。
4、出卖人把原房屋出卖给债务人后，又批了一块宅基地建房，经乡镇人民政府审核，最后由县级人民政府批准手续，那么根据“一户一宅”的法定原则，高等法院也未必支持出卖人的诉求。（不同高等法院对此有不同观点）
综上，虽然小产权房便宜，但这种房屋千万要慎重买回！随时可能面临房屋保险合约合宪的风险，最后债务人往往是赔了夫人又折兵！
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