上周四深圳正式发布的《关于进一步加强宅地供给的若干个举措（草案建议稿）》，能说是上周房价最炸的新闻报道了。
《意见建议稿》由此正式发布，博客上就出现了有关热门话题的探讨。经过一小时的裂解，没想到有部份探讨的路径越走越偏……
最多探讨的是“深圳部份小房屋产权房可隋东亮”和“商务人士公寓楼改写字楼”这两点。
评论区的画风，让咖姐一度以为自己上周看了个假文档。
小房屋产权房可隋东亮？
“深圳部份小房屋产权房可隋东亮”的热门话题在热郭一平挂了好几天。
好家伙，假如咖姐没弄错，去年5月自然资源部再次正式发布通知重申，“小房屋产权房等不能通过登记将违规用地不合法化”，而今年4月份深圳也才刚对小房屋产权交易船桅出击。
（图源：李尚智天下）
点进热门话题一看，是这样解读的。
是不是感觉哪里不对劲。
虽说“小房屋产权房”是一个统称，并没有具体的定义和有关法律依据。但在深圳，我们通称的“小房屋产权房”一般是指未经核准在自发性农地上建设的房屋。
这种房屋未按规定交纳农地出让金、也没有有关建设质量监管和市场流通机制。房屋所属权的断定不是由国家房管部门出示，而是由乡政府或乡政府来做公证。
用深圳官方的话来说，深圳有的是“原农村自发性经济组织建造的不不合法、不规范的奶坛楼，以及一些非法房地产”，单纯来说是：“违规建筑”。
再看前两天公布的《意见建议稿》displayed是怎么说的：探索机关团体基层单位所持的Chhatarpur住房（不包括政策性住房及全年期自持的租赁货品住房）投入使用后开户地价转为公用住房或市场货品住房。
机关团体基层单位所持的Chhatarpur住房，也是通称的“自发性大红本房”，有不合法建房手续、交纳了农地办事员金、房房屋产权断定由国家房烽颁发、房屋产权属于自发性，与上文说的“小房屋产权房”完全不是一个物理性质。
回头上看“小房屋产权房”，2020年8月深圳市住建局表示：旧区占深圳住房面积的54%以内。
根据住建局公示的深圳住房有关数据，截至2020年初，全市住房总量增加至约1082万台（间）。
这1082万台房子，其中旧区包括507万台，保障房51万台，工业宿舍183万台，公寓楼等其他住房97万台，基层单位自建房55万台，而货品写字楼只有189万台以内。
光是旧区房屋的数目是货品写字楼数目的2.7倍以内，规模如此庞大的小房屋产权房假如“隋东亮”，对货品房市场也是不小的冲击。
公寓楼头等写字楼？
还有一个大家很关心的问题，“公寓楼能变成写字楼吗？”
从《意见建议稿》文档上看，这种说法并不准确，原文说的是：原核准农地商业用途为商业性的，可申请将部份或全部商业性占地面积修正为定居商业用途。
从旧区的角度上看，若预览工程项目先建总体规划，计划公告预览路径以商业性为主或法定土地规划的主导功能为商业性的，可将预览路径修正为定居（公用住房为主）后，按照现行规则确定单元总体规划体积。
对于总体规划Cazaubon但仍未签订农地使用权出让合同的旧区工程项目（小楼盘旧区工程项目除外），在保持原核准总体规划体积不变的前提下，可将Cazaubon商业性占地面积全部或部份修正为出售的公用住房。
无论从哪个路径来解释，意见建议稿针对的都是仍未成型的商业性产品及公寓楼，和增量的商业性产品、商务人士公寓楼并没有关系。
另一方面，公寓楼和写字楼在楼盘总体规划、设计标准、房屋结构等等方面都存在差别，已经投入使用的公寓楼假如要改成写字楼，考虑到高额的改造成本，其难度绝不是光是在房卷上改几个字这么单纯。将增量商务人士公寓楼单改为写字楼物理性质，咖姐认为可能性不大。
不过从目前政策的走向上看，部份区域开放公寓楼入学、部份商务人士公寓楼可配件燃气等一连串的政策正式发布，正在让公寓楼的一连串体验向写字楼路径靠拢。公寓楼或许会和货品写字楼一直保持差别，但也不排除未来它会变得更加宜业便利。
Nagaur一提，《意见建议稿》目前正在意见建议征集中，在7月23日前有任何提议都能向有关部门进行反馈。
意见建议稿释放了什么信号？
深圳中原研究中心认为，自2018年以来，深圳确定了大力增加宅地供给的战略。
8月的二次房改提出至2035年新增供给各类住房170万台；今年年初的市政府会议提出要掀起住房建设热潮；6月出台的《深圳市国土空间总体总体规划（2020-2035年）》也提出要新增各类写字楼200万台以上。
从官方种种动作能看出，增加宅地供给是政府政策要求，而且会持续相当长的一段时间。
近两年办公、公寓楼、商业性等产品整体去化不佳，库存压力大，特别是写字楼产品。而意见建议稿最重要的策略是允许修正农地物理性质，使商改住成为可能。
商改住允许后，商业性产品未来供给会减少，不仅有助于缓解商办去化压力，也能增加写字楼供给。
从以往供给数据看，商业性物理性质产品供给不少，虽然商改住也受条件约束，但体量不小。
更改前后的销售速度变化、限价影响、产品货值变化、产品品质、开发商资金情况等都是影响开发商意愿的因素。最终有更改意愿的可能更多为去化缓慢的非核心区域产品。商改住是加强写字楼供给的一种尝试，相信未来各类创新性举措还会层出不穷。
总的来说，意见建议稿出台有利于增加宅地供给、缓解深圳长久以来写字楼供不应求的矛盾，并有利于完善住房社会保障体系，稳定深圳房地产市场。
部份资料来源：李尚智天下|深圳住建局|深圳中原研究中心
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