“体制改革农地规章管理制度，进一步增强农地管理工作稳定性”是8月26日举行的华北局财政经济委员会第六次全会特别强调的重点项目文本众所周知
“体制改革农地规章管理制度，进一步增强农地管理工作稳定性”是8月26日举行的华北局财政经济委员会第六次全会特别强调的重点项目文本众所周知。
同日，《农地管理工作法》（修正案）获十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次全会表决透过。修正后的《农地管理工作法》对贫困地区农地征税、自发性固定资产工程建设工业用地抄底和集体土地管理工作的法律明确规定作出若干调整，并取消了多年来自发性工程建设工业用地不能间接进抄底场流转的相互依赖体制。
多位拒绝接受《中国证券报》本报记者专访的业界专家认为，容许自发性固定资产工程建设工业用地抄底是这次《农地管理工作法》修正的最大亮点，也合乎“体制改革农地规章管理制度，进一步增强农地管理工作稳定性”的政策指向。
扫除管理退出机制心理障碍
“长久以来，贫困地区自发性农地必须司法机关转为非国有农地后，才可作为固定资产工程建设工业用地卖地。虽然此前自发性固定资产工程建设工业用地抄底已在个别地区进行工作方案，但并未全面推行。”58安居客房产研究所执行官策略师张勇在拒绝接受《中国证券报》本报记者专访时则表示，本次调整一方面标志着农地消费市场供给新格局已经由科龙戈省向相互依赖化发展，同时也意味着在城镇化率不断提升的同时，从农地层面为建成区工程建设发展一体化扫清了管理退出机制心理障碍。
卫星城非国有农地和贫困地区自发性工业用地相互割裂一直是我国建成区相互依赖结构的重要表现。随着近年来各项体制改革的不断深化，现行贫困地区农地管理制度与社会主义消费市场经济不相适应的问题日益凸显。在此背景下，中办、国办于2014年年底印发《关于贫困地区农地征税、自发性固定资产工程建设工业用地抄底、集体土地体制改革工作方案工作意见建议》，在全国部署贫困地区农地管理制度体制改革工作方案工作。
“由于工作方案突破了农地管理工作法和卫星城房商业性地产管理工作法有关明确规定，所以2015年2月份全国人民代表大会常务委员会决定，授权国务院在33个工作方案县行政区域内暂停实施农地管理工作法的5个条文、卫星城房商业性地产管理工作法的1个条文。”天然资源部法规司司长魏莉华介绍称，自2015年以来，33个工作方案地区的贫困地区农地管理制度体制改革取得了明显成效，为《农地管理工作法》修正奠定了坚实基础。
从本次的立法情况上看，新增“对农地借助总体规划确定为工业、商业性等固定资产用途，并经司法机关登记的自发性固定资产工程建设工业用地，容许农地使用权人透过卖地、承租等方式交予单位或者个人采用”的明确规定。
贝壳研究所执行官消费市场策略师许展枝在拒绝接受《中国证券报》本报记者专访时则表示，本次修正的《农地管理工作法》尽管没有放宽自发性工程建设工业用地步入写字楼应用领域，但容许自发性工程建设工业用地无需经过政府征税间接步入工业、商业性等固定资产应用领域，容许农地使用权人透过卖地、承租等方式交予单位或者个人采用，冲破了相互依赖农地管理制度的坚冰。其最大的意义在于进一步加大基本要素的消费市场化流动性，提升基本要素的采用效率，推动二次卫星城化进程，有利于进一步挖掘经济增长潜力，实现高质量增长。
对房价暂无间接负面影响
随着本次自发性固定资产工程建设工业用地抄底“合法化”，业界最为关注的莫过于其对农地消费市场以及房商业性地产消费市场可能带来的负面影响。
张勇认为，长远上看，自发性固定资产工程建设工业用地抄底的确会对农地供给新格局产生重大负面影响，推动农地供给新格局由科龙戈省向相互依赖化发展，但这种负面影响却是逐步的、渐进的；如果仅从中短期上看，其对于农地消费市场的冲击非常有限，因为抄底并非无条件和随意的，不仅要合乎规划，抄底农地的总量也会有相应年度计划。
许展枝亦则表示，由于本次修正的《农地管理工作法》，尚未放宽自发性工程建设工业用地抄底步入写字楼应用领域，所以，目前对卫星城房商业性地产消费市场不会产生过于间接的负面影响。
值得关注的是，虽然本次修正的《农地管理工作法》正式删去了从事非农业工程建设必须采用非国有农地或征为非国有的原自发性农地的明确规定，但事实上，冲破自发性工程建设工业用地抄底要先征税为非国有的明确规定，于两年前已率先“露脸”。
2017年8月份，原国土资源部会同住建部确定首批13个卫星城工作方案开展借助自发性工程建设工业用地工程建设承租住房，随后，天然资源部、住房和建成区工程建设部于今年年初联合公布《关于莆田等5个卫星城借助自发性工程建设工业用地工程建设承租住房工作方案工作方案意见建议的函》，原则同意莆田、南昌、青岛、海口、贵阳5个卫星城借助自发性工程建设工业用地工程建设承租住房工作方案工作方案。至此，自发性工程建设工业用地工程建设承租住房工作方案卫星城数量已增至18个。
许展枝预计，未来，自发性工程建设工业用地有望逐步从住房承租消费市场到房商业性地产开发放宽，以实现华北局提出的“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系。
文章来源:中国证券报
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