此类小产权房将隋东亮,住宅、住宅、店铺再遇非常大利空消息!

3号看房团    2022-05-15    122

◎作者 | 钱黄金荣

◎来源 | 米宅北京(MizhaiBJ) 已获许可

据中新社消息,12月23日报请全国人民代表大会常务委员会表决的农地安全法、卫星城房商业地产安全法条文提案,在农地制度改革上做出了捷伊探索:

主要内容为:

1、略去了旧有农地安全法有关从事农业户口工程建设采用农地的,要采用非国有农地或是召为非国有的原宅基地的明确规定;

2、对农地利用规划确定为轻工业、商业性等固定资产商业用途,并经司法机关注册登记的自发性工程建设轻工业用地,允许农地采用权人透过卖地、出租等方式交由单位或是个人采用。

3、旧有卫星城房商业地产安全法,有关宅基地要先征税为非国有后才能卖地的明确规定,新增加一句“法律条文另有明确规定的除外”,以衔接农地安全法修改。

此提案除非透过,将彻底扫清自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底的法律条文障碍。

01

造成影响

不可否认,我国的农地制度是极其特殊的:卫星城农地归国家所有,贫困地区农地归自发性所有。非国有农地能间接抄底交易,但宅基地却不行。

这换句话说,你在卫星城里买的70年产权的房子,你多于房屋采用权(永久)和农地采用权(70年),但农地的采用权,仍然是国家的。

而贫困地区村民在自己宅基地上立的房子,即使农地是自发性的,所以不能转卖。

若想转卖,要要透过中央政府征税,先在农地性质上转变成非国有,这就大大降低了宅基地的资产价值,也阻碍了卫星城资本、技术等要素向贫困地区有序流动和平等交换。

而且,在宅基地转变成非国有的这个环节中,地方中央政府不仅能获得巨额的农地卖地金,还顺势成为了农地的唯一供应者。

这种的垄断机制,势必造成供需失衡,这也是房价上涨的最主要原因之一。

当然,并并非所有的宅基地都能间接抄底,它也要合乎一定条件:

1.司法机关取得、司法机关注册登记;

2.合乎农地利用总规划;

3.规划确定为轻工业、商业性等固定资产商业用途;

这就相当于把住宅轻工业用地间接须建出外了,换句话说,对写字房价场其实并没有什么影响。

02

减轻对立

不可否认,第一线卫星城房价格偏高。其实,这并并非即使由钢筋水泥铸成的房子有多么值钱,而是即使其背后所附加的综合天然资源。

第一线卫星城拥有全国最高质量的教育、医疗、产业、信息等等天然资源,这是三四线远远比不上的。

所谓“人往高处走,水往低南转西”,高质量的天然资源毫无疑问对人口数有着天然的吸引力,由此就造成了源源不断的人口数流入,卫星城就有了新鲜的血液。

这才是第一线卫星城房价格偏高的主要原因。

而如果照此节奏产业发展下去,势必造成一个难以解决的问题——卫星城的产业发展容纳不了太多的人口数。

那么毫无疑问,中国可能就只剩下北上广深了,这对他们的产业发展是不利的。

所以,大家也都看到了,除了深圳之外,第一线卫星城在严格控制人口数规模,包括贵安千年大计,目的都是为了使分权更平衡。

说白了,中国并非多于北上广深,并非多于计划单列市,也并非多于东部沿海省份,他们还有大量的三四五线卫星城和广大贫困地区,这些地方也需要有更多的产业发展机会。

而除非轻工业、商业性类的宅基地能间接抄底,城乡工程建设轻工业用地就会同等抄底、租购竞价,毫毫无疑问问,这种有助于促进城乡协同产业发展、也有助于减轻分权不均衡的对立,代表着乡村振兴向前迈出了一大步。

03

小产权房有望隋东亮吗

提案内容——略去旧有农地安全法有关从事农业户口工程建设采用农地的,要采用非国有农地或是召为非国有的原宅基地的明确规定,这也意味着,商业性类的小产权房能隋东亮了!

既然这种,那住宅类的小产权房有望隋东亮吗?

答案显然是否定的!

且不说这次间接被须建出外,11月份,广东还曾专门出台明确规定,打压小产权房:

不合乎法律条文明确规定的,一律不予办理注册登记手续;

2017年9月,国土天然资源部和住建部也明确强调——防止小产权房透过不动产注册登记合法化。

说到小产权房,就不能不提及深圳,深圳的小产权房数量之多,分布之广,类别之复杂,在全国无出其右。

据相关部门公布数据,深圳市的违法建筑数量约40aquatic,占地面积高达4.2亿平方米,占深圳总占地面积的49.27%,基本占据了深圳房价的半壁江山。目前,深圳有将近一半的人口数居住在小产权房中。

之前,市场上纷纷猜测,深圳小产权房有可能会隋东亮,可结果却是,中央政府只支持商业性类小产房隋东亮,而住宅类,仍旧不在隋东亮范围内。

国家为什么不支持住宅类小产权房隋东亮?

很简答,即使相对于非国有农地来说,宅基地的价格要便宜许多,而它们除非抄底,会对目前的商品房市场造成非常大冲击,尤其是像深圳这种的卫星城。

显然,这并非他们愿意看到的。

04

对商业性形态的非常大利空消息

之前他们提及过,住宅公寓、店铺、住宅等,是房产投资的负面清单,这类资产虽然在房价整体大涨时会倒逼着涨一波,可除非房价进入调整期,价格也会应声回落。

为什么会这种?

即使它们和住宅不同,这类资产在交易时,会造成大数额的税费,而且购买人群、按揭贷款等,比住宅限制更为严格,再加上商业性水电、物业费奇高,种种不利因素导致,它们和住宅有着天壤之别的命运!

在一二线卫星城,住宅要么是一些首付不充足的年轻人用来暂时居住,要么是一些投资客买来赚取租金。

对于住宅公寓来说,如果其价格是附近住宅的30-40%,租售比能达到2-3个点,是能考虑买来赚取租金的,但是,合乎这种条件的住宅,即使打着灯笼,也很难找到。

至于住宅,更是纯靠租金,除非中间出现断档,租金则无法保证。

而现在,宅基地除非抄底,商业性轻工业用地成本将会大幅降低,而且对于一二线卫星城来说,商业性轻工业用地供地量可能会井喷。

对于实体企业来说,这是很明显的利好,其租金成本在不远的将来有望下降;而对于商业性类投资客来说,毫毫无疑问问是非常大的利空消息。

前段时间,在广州放松住宅调控之后,业内人士纷纷猜测北上深会不会跟进放松,现在此消息一出,即使以后会放松,也很难会有回暖。

05

贫困地区宅基地将何去何从

其实,这个政策并非是第一次落地,多年前就已经有试点,全国其他卫星城也有类似的尝试,比如宅基地工程建设租赁房等等,这是贫困地区改革的一大步,它赋予了农民和贫困地区自发性更多的收益。

举个例子,过去从事农业户口工程建设采用农地要非国有化,换句话说,要经过地方中央政府征税,才能抄底,这也是地方财政的基础。而这个环节除非被去掉,地方中央政府将不能收取农地卖地金了,贫困地区自发性反而会间接受益。

新闻一出,许多粉丝激动地跑过来咨询:这是并非就意味着,贫困地区宅基地更值钱了?

其实并不尽然。

笔者认为,这项改革影响受益最大的是城乡结合部、城中村、以及距离卫星城较近的贫困地区地区。这些区域的宅基地将来会很值钱。所以这些地区有贫困地区户口的,还是留着比较好。

至于那些偏远的广大贫困地区,目前来看影响不会太大,除非将来卫星城化能影响到这些地区,但是卫星城化究竟需要多长时间,是一件无法估量的事。

总之,对于一二线卫星城来说,未来商业性类农地价格肯定会降低,住宅、住宅、店铺等商业性形态投资收益率会越来越低,笔者建议,等到合适的时机,需尽快出手!

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