2015年1月，中共中央宣传部和中共中央办公厅联手下发了《有关贫困沿海地区农地征税、自发性固定资产工程建设工业用地抄底、宅基地管理制度体制改革工作方案工作的意见建议》（全称《意见建议》），明晰了健全农地征税管理制度，创建贫困沿海地区自发性固定资产工程建设工业用地抄底管理制度，健全贫困沿海地区宅基地管理制度三大经济政策。这标志着，我省贫困沿海地区农地管理制度体制改革即将步入工作方案阶段。
《意见建议》在贫困沿海地区农地征税体制改革方面提出了“要积极探索缩小农地征税覆盖范围”、“规范化制定征税目录，健全矛盾纠纷调解机制，全面公开农地征税信息”、“健全对被拆迁贫困户合理、规范化、多元保障制度”等明确要求建议。但就大家最为关心的农地供给、房商业地产消费市场和小产权房隋东亮难题，《意见建议》都有哪些明晰或精确性的意见建议呢？
难题一：贫困沿海地区固定资产自发性工程建设工业用地抄底工作方案，与否意味著在短期内农地供给的减少？
存量贫困沿海地区自发性固定资产工程建设工业用地，现状复杂，无论是改造还是拆迁，很难在在短期内逐步形成有效率供给；增量贫困沿海地区自发性固定资产工程建设工业用地，绝大部分是用来修建水利建设等生产设施的，只有一小部分用于固定资产工程建设，总额十分十分有限。
环保部强调，根据体制改革工作方案的要求，坚持小覆盖范围工作方案，非工作方案沿海地区不要武纳，置之不理。这就更加限制了抄底自发性农地的供给量。在2017年底工作方案完成前，自发性固定资产工程建设工业用地的有效率供给量十分小。因农地供给减少的总额都是在总体规划和商业用途控管的控制下，故在短期内不能有大幅提升。
难题二：自发性固定资产工程建设工业用地的抄底，可否对房商业地产消费市场特别是对房价形成负面影响？
《意见建议》明确规定，在符合总体规划和商业用途控管大前提下，允许贫困沿海地区自发性固定资产工程建设工业用地出让、租赁、入股，推行与国有农地同等抄底、租购旧型。目前，最大的争议是，该明确规定与否意味著这类农地可以不经过拆迁环节而间接步入工程建设工业用地消费市场买卖。如是，可能对房商业地产消费市场的负面影响相对会大一些。但据他们多年来在对中国房商业地产消费市场提供法律服务过程中所掌握的中央政府态度看，不经拆迁程序间接抄底买卖的可能性不大。现阶段，与《意见建议》相关的配套法规还没颁布或更新。所以，今后一段时日，可否颁布具体的操作流程，还有待观察。
但是，无论自发性固定资产工程建设工业用地能否间接抄底买卖，都有一个基本的大前提，就是任何农地使用权进行确权时，主要包括城市国有工程建设工业用地和自发性固定资产工程建设工业用地，均不得改变已经确定的农地商业用途。如此，因自发性固定资产工程建设工业用地的农地商业用途，不应主要包括房商业地产开发，故他们认为，今后这项体制改革措施的落地也不能对房商业地产消费市场主要包括房价形成根本性的负面影响。
难题三：“小产权房”有望隋东亮吗？
我省目前对小产权房的界定是很明晰的，所谓的“小产权房”并没“产权”，这是与我省现行农地所有管理制度背道而驰的《意见建议》本身并没间接涉及到小产权房的难题，但从“对因历史原因逐步形成违反明确规定占用宅基地和两户多宅等情况，积极探索推行无偿使用；积极探索进城落户贫困户在本自发性经济组织内部自愿无偿退出或转让宅基地”可以看出，还是给工作方案沿海地区腾出了一定的经济政策空间。不过，如果在总体规划覆盖范围内给部分小产权房隋东亮，也必须上报环保部批准。所以，地方中央政府是没职权自行放宽尺度的。而且，他们注意到，《意见建议》明晰工作方案沿海地区封闭运行，2017年结束。这意味著，即便工作方案沿海地区逐步形成一定创新、突破，今后3年内，都不能在全国覆盖范围推广。
网友评论