我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问:星叔你好！我的儿子在上海工作了，想在上海买房
以下几个问题想听听您的指导和建议:
1、儿子是海归，11月1日入职，顺利的话明年8月份就能落户了，房子什么时候买合适呢?
2、2015年4月在南京购置一套房，准备置换上海，南京的房子什么时间卖好呢?
3、儿子在长宁区工作，媳妇在张江高科技园区工作，准备买500万左右的房子，请老师推荐一下合适的区域和小区。
4、我们俩老人，想靠着儿子近点，300万还能在上海买房子吗?还是去花桥、昆山、苏州买呢?
回答：1、差不多明年5月左右就可以看起来二手房，因为二手房可以签订远期协议，延迟网签，提前三个月比较合适。另外明年我估计可能会吃一次调控，到时候再看时机，是否要买。
2、南京会涨，等到明年3、4月份卖才合适。
3、500万可以选择的不多，主要考虑周浦、徐泾这些外环外2005年以后的小区。
4、300万在上海可以买到上车盘，动迁房的两房和一房，考虑到和孩子近，优先考虑上海。
提问: 1、主城区，15年到19年那一波涨幅，珠城中西的指标盘（保利心语星汇园），包括和天河公园(玺园东逸)、北京路(东方文德、骏文雅苑)海珠中西(中海锦榕湾，江南新苑)这些指标盘最终涨幅是否相近，差距大不大？
2、3年后会换房，现在珠城中区这些盘超过40%，是追涨还是换涨幅不大的区域？怎么选盘？
3、现在都说分化，这一波行情结束，老城区(北京路，海珠西)有普通省一级学位支撑的10年楼龄的次新房是不是真的涨不过珠城，萝岗，金融城等新区？
回答：我们统计涨幅，从15年到2020年，必须分两步走。
15年到17年。算是一波。没硬伤的户型基本都有翻倍的行情。目前19-2020年，算是第二波。
18-19年其实是主城区阴跌的两年。
其中珠城以保利心语、天河公园以部分学位房比如华景、北京路东方文德、特别是海珠西等都有不同程度的微跌。
以现在启动开始的涨幅，珠城、天河公园等领先北京路、海珠西。后续明年，会有例行的补涨，包括学位的强势标杆盘。
我建议是资金大可以继续追高，去追求更高品质是没问题的。资金量稍少一点的，往下去追要补涨的优质户型，比如越秀、海珠学位房。
老城标杆楼盘不认为会跑输新区。
但你所说的珠城、金融城等新区已经肉见可见的地段利好了，或者是夯实的或者是建设中的，这些地段已经不算新城了，已经是市中心一部分的板块了。
而这些比之郊区萝岗，南沙等仍是概念之地，或者真切是容易上容易跌之地，要更抗跌。
我丝毫不怀疑老城区次新盘的价值。学票+地段+老城区优质人群聚焦。
提问:帮朋友请教:资金预算在500万左右，现在广州名额还在申请中，想把广州西门口的一套电梯楼二居室卖了换房，目前看了佛山保利天悦，广州保利西悦湾，万科金域曦府，应该如何选择。(虽然知道东进南拓，但还是打算买西边了)
回答：佛山天悦这个，并不太推荐，整体上面其实比不上千灯湖1号。
如果是为了改善住房，你去买核心的千灯湖板块是没错的，保利西悦湾跟金域曦府这种就不要考虑了。这个跟保利天悦或者是天灯湖1号完全不同品质。
既然你已经决定向西走了，那就去千灯湖挑个他们的头部楼盘。
二手房比新房好，所以千灯湖1号会好一点。
不过千灯湖1号户型，总价应该不是那么容易买就到了，就退一步去找中海万锦豪园。
提问: 星叔好，问一个关于卖房的问题。坐标合肥，最近在置地瑞玺买了一个改善用洋房，另手头已有一套位于港汇广场的住宅楼(两室，86平，12年建成，小区很小只有三栋，贷款这个月内结清)，现在有两个计划：计划一：卖掉港汇广场的房子，还掉二套房借首付借的钱，并手头持有有部分现金流用于理财基金等投资，出去租房3-4年等新房装修完搬进去，目前租房一个月在3k左右计划二：保留手头房子自住，咬咬牙坚持几年慢慢还首付借的钱(主要向老丈人借的，不是非常急着要)，等新房搬进去后再考虑卖这套房，家庭年收入30-40w，回头房贷在1w+综合考虑小区价值，未来房价预期，租房成本，租房搬家，现金流等因素，请星叔建议下港汇广场的房子是否有继续持有的必要，谢谢回答：方案二更好！每当你自己想要卖房的时候，就骂自己一句败家子。能别卖就别卖吧，任何时间想起自己曾经卖掉的房子，都想抽自己。眼下的艰难都是暂时的。
年轻时，唯一应该欠的钱就是房贷。它其实相当于强制储蓄，逼迫年轻人养成量入为出，认知工作的好习惯。一套房子供完，品格与财技，都得到提升。人生的风险就变小了。
我对放贷款买房的有三个原则：
必须要做。
尽量别错。
不要太过。
放杠杆借贷款买房子是普通人必须要做的事情。
以前我们放杠杆是为了买更多房子，别人全款买一套，我们借钱就能买两套。屌丝逆袭就是这么来的。
现在时代已经变了。房子已经不便宜了，就算是一套普通的房子，你想买下来，不借钱也是很难的。
不管你愿不愿意，现在借钱买房子都是必须的。
更关键的是，房子本身只是打平通胀的，只有负债才是带来利润的。
提问：星叔好！现住江苏省淮安市，有1套3居室自主，另水渡口和生态新城各有一套小3室学区，分别为淮安小学（也属于四所市直属小学之一）和新城淮中学区，子弹80，目前有2个打算：第一，本人2个小孩，在市区买一套一附小学区（该小学在淮安是最好的小学），离本人3居室和上班较近，更方便一点。但是近2-3个月房价上涨厉害，难以下手，老破房子基本都200万左右。第二，去南京买一套房子投资，请推荐楼盘新房或二手房，希望地铁方便出行的。不知道哪个方案可行？
回答：你好，我更看好方案二。
淮安你仓位已不少，没必要继续加仓，三四线城市潜力不大，而且房价都涨到了高位，新房有价二手无市，未来大概率横盘。
而且学区房没必要过于追求太好，投资房产选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。
我们投资是买最易升值的房子，而不是最好的房子。学区房这个东西，对大人来说是一次消费，对孩子来说，更像是一个昂贵的玩具。
南京买房建议，详见知识星球内部分享！
提问:星叔好，请教您两个问题?
1我有一套住房在龙岗，靠近坪山，这两年基本没涨，我是工作居住在福田租房，鉴于福田已经涨了一大波但龙岗未涨，请问现在是好时机换房到福田二手房吗?
⒉.有考虑过贷出来用其他人名额上车福田二手房，了解到咋们这里可以帮忙做企业贷，没公司是否可以?
回答：1.不知道你换房的目的是什么?自住的逻辑很简单，那就是选择自己方便、喜欢的就好。
资产和人一样，都是要往高处走的，无论是城市、区域、板块能级的升级还是资产类别的升级，资产都是需要有跃迁的思维的。
记住，资产的跃迁这是一个重要的概念。
所以，远郊换近郊、近郊换市区、市区换核心，这个决策是正确的，只是置换时机的问题。
鉴于现在的市场氛围，个人觉得可以考虑置换了，选对片区和产品，就没有大问题。
2.既然是企业的经营性DY贷，肯定要有个"企业"进行"经营"用途，没有公司如何经营？没有公司也可以贷款，是DY消费贷，上限是300万，而有公司就可以贷出房产净值的七成。
提问：星叔你好，坐标北京，一家三口小孩6岁，有一套小一居孩子上学用，月贡1万5，全家年收入到手40万＋，有一张北京二房房票和一张青岛老人票，北京公积金贷款可用，青岛老人票不能贷款。
现有首付五十万，还是想在北京或周边再买一套房。目前看了3个方案：
方案1：燕郊买一套两居或三居住宅，以租养贷，等几年再置换到北京。
方案2：房山良乡大学城买一套110万45平的公寓，首付约40万，与第三方签10年长租合同，10年后根据情况卖了换成住宅或继续出租。
方案3：八达岭孔雀城买一套100平住宅，做民宿，自己偶尔也能去玩一下，过几年卖了换到北京。
方案4：再等几年或借一点首付，在青岛郊区全款买一套住宅。
目前我倾向于方案一，想咨询一下您的意见，或是否有更好的方案？我的目标还是想最终能置换成北京的住宅，其他城市在不限购的情况下也可以考虑。
回答：青岛和燕郊，都是价格洼地。
房价被低估的原因也很一致，就是限购。一纸限购，青岛打7折，燕郊直接打5折。
很明显了，如果是从长线价值投资的角度来讲，当然是买燕郊。
但是，如果从变现的角度来讲，燕郊接下来会一直五折。千万别指望平谷线会让燕郊房价暴涨，不存在的。
青岛目前的情况，跟燕郊有点类似。
但区别在于，燕郊会是长期调控，青岛只是短期调控。五年限售，我觉得青岛快要扛不住了。
就算是不解除，五年之后套现也是很不错。现在买燕郊，绝对不能抱着两年三年暴涨多少这种心态。
从财政的角度来看，更是一目了然。
青岛没钱修地铁：自谋出路，也就是卖地。
燕郊没钱修地铁：北京出。
青岛没钱发工资：自谋出路，也就是卖地。
燕郊没钱发工资：先欠着。
三种情况：
1.想三五年变现，就买青岛。
2.不考虑变现因素，只考虑传给儿子，那当然是买燕郊。
3.未来五年，全国有一大堆房价翻倍的地方，何不跳出思维圈。
提问：我在宿迁新区核心地段有三个50平公寓，四年前22万一套入手，增值太少，估计也不好卖，目前租金1.2万/年，请问是否可以长期收租持有？
回答：及时止损！你在选择房子时，房子也在选择你。
每个房子都有自己的主人，临深、公寓、小产权、法拍、CEO盘，你看不上的地方，总有人会争着抢着花钱去买。
投资上有一句话，财富需要驾驭，你只能赚到认知范围以内的钱，买房也同样是如此，产品、预算和认知，决定了你只能买到最适合你的房子。
我经常会遇到，有些人就要跳坑，而且劝都劝不动，有时候都会感叹，他们赚钱是因为运气好，亏钱可能才是大概率事件。
提问：一月因为恐慌担心房价上涨买了非学区房，400万总价的，近期的小区有同户型面积比我一月的贵了20万，一月的时候如果遇到这个房子加10万我也愿意买，还有个同楼层但位置比我好的贵了17万，还有个楼层条件和我的差不多位置比我的好的贵了19万，位置都比我的好，还有个位置条件和我一样，楼层和我一样的比我贵了10万，有个位置不如我靠高架比我贵5万，我这小区年后虽然挂牌价涨了很多，综合楼层位置各种因素，真实成交价只涨了10万，因为首套，高杠杆入手的，税费贷，信用卡刷卡交中介费都用了，现在甚至后悔不该年前买，因为没怎么涨，年后还能遇到更好的房子，现在心理压力很大，无法安心工作，如何才能改变心态呢？
回答：买好了就别多想了。房子赚钱靠的是大势带动大盘的涨幅，还有就是杠杆带来的增量。相对来说，楼层更好一些、户型更好一些带来的收益增加不多。
很多人买房追求完美，总觉得有缺陷，买时犹豫不决，买了后悔不已。
买房谨慎很重要，但是谨慎并不是“举棋不定、犹豫不决”。
大部分能够买到好房子的人，都是看准之后果断下定的人。
我自己曾经也因为犹豫不决，错过了两次很好的机会，也算是有过经验教训，所以也会劝身边的人看到合适的不要太犹豫。
第一次买房的人很容易犹豫，最近很多星友就是这样子。
他的预算、需求，我们都已经讨论分析过，现在只要看好赶在年前下定就好，看了不少楼盘，可是最后总是差那么一点点，现在一个月过去了，再过一个月可能就要年后了。
价格越看越高，心态越看越差，很多人就是这样跟好房子擦肩而过。
所以建议买房不要完美主义，没有一步到位和十全十美，先上车之后再慢慢置换。
提问：你好，星叔，山东临沂人 三线 85后夫妻一男孩 ，夫妻月入1万左右。目前有套兰山老城区20年左右的楼梯房顶楼，85平，2室已还清贷款 。近期有打算买房子，算是刚需吧！
原因1 .顶楼有点漏水，2 .也想给孩子换个相对好点的初中学区 3.本地7.17号 刚出了公积金混合贷的新政策（试运行）
首付有30万 能接受120左右的总房款，但是家附近的新房子已经1.2万左右 ，看中了火车站片区 碧桂园 120大约130+ 还要两年后交房 有个不是很好的初中学区，目前孩子上4年级。
目前公积金夫妻能贷50万 也是本市最高额度，但是这边置业顾问 反应不能混合贷。有点纠结，如果确定买这个小区，1.卖老房子 估计也就60左右，这样贷款少。但是不太想卖，卖了再也买不起二套了。2 直接商贷利息高。方案三 再看看别的小区，等等混合贷政策全面实行，又怕房价再涨。
请问下 星叔 我们这样情况该如何选择？有么有更好的方案？
回答：我建议你跳出当前固定思维圈，你的资产急需优化，自住改善和投资要两手抓。
建议如下操作：
1.你目前持有的这套楼梯房+20年房龄+顶楼，作为投资角度来说，属于劣质资产，长期持有价值不大，可以考虑尽快出手，重新再做资产配置。
2.出手这套老破小后，一起有子弹90，然后JLH，这样可以腾出2个首套房票。（这步很关键，决定下一步资产分配和杠杆利用）
3.新房不能做混合贷，没必要只盯着新房，也可以多关注2015年后的次新房，按揭贷款操作起来更容易。接着就是利用各自首套房票入一套自住+一套小户型投资（配合出租，减轻还贷压力）。
2个首套房票之所以重要，是因为可以充分利用有限的资金+杠杆。这样你的资产会整体得到优化，同时有效裂变成2套。
提问：星叔，你好，坐标上海，想买房但是还差点钱，要等明年估计才能买的起，打算先好好工作。但是慢慢了解多了，看到星叔说的很有道理，还是应该咬咬牙，先上车。要不要借点钱先买一个目前跳一跳能够到的房子？但是又怕压力太大，星叔该如何选择？
回答：我发现，很多人做不成事，不是因为他们做不到，而是因为他们喜欢找借口。
为什么不买房？因为首付差一点，合适的太贵了，没想好买在哪里，中美关系比以前更加紧张...只要不买房，你总有各种理由，总能看到各种问题。
这类人的特点是，凡事特别喜欢追求完美，一定要等到什么条件都准备好，万事俱备所有都顺着他的心意之后，他才会考虑向前尝试一下。
但实际上等到那时，往往就已经晚了，机会不会等你，房价不会等你，时间不会等你。
真正想做的人，一定是边做边准备，以终为始，哪里缺什么就去解决问题，一直努力离目标更近一点，首付不够就去借，贷款不够就去想办法，选筹不会就去踩盘学习，真正想做事的人不会被这些困住。
在我看来，有些人就是活该买不了房，有些人就是活该能赚到钱，从找不找借口，有没有执行力，这一点就能看得出来。
提问：星叔好。西安户口，在西安雁塔区有一套二居住房，面积不大，而且房龄很老，现在出租中，商贷贷款还没有还完，不准备提前还款，银行利率低。想置换一套大三居，应该选哪个地段？还有我老公在三线城市上班，待遇不错，孩子也在这边上学，近几年不在西安住，十年后才回西安。应该如何操作，谢谢。
回答：现在是退三进一的好时机，就是卖出劣质资产，然后加仓换好资产的好时机，把老房子换成新房子，把三四线换成一二线，这样的操作。所以你现在可以出手老破小置换成新房或次新房。
置换，以后会变得越来越重要。
因为房子会老，老城区没有资源持续投入，价值就会慢慢走下坡路。
一套房子，如果房龄超过30年，没有很好的学区，而且保养得不怎么好，那流动性很可能就会有问题。
如果有的选，能有替代品，大家都会优先选新房，所以你买房也不是一劳永逸，需要不断置换，优化你的资产。
10年前，那些买罗湖豪宅的朋友，总觉得自己这辈子就够了，然后他们错过了南山宝安的涨幅。
现实是，不管你现在在哪里有房，除非是在绝对稀缺的地段，否则在你有钱有能力的前提下，一定要不断折腾不断置换，只有这样才能确保你居住品质和家庭财富的升迁。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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