◎作者 | 季公亥
◎来源 | 季公亥聊房（zimuliaofang） 已获许可
不久前，很久杨开第的高中同学找到我，说想股权投资小产权楼房房。家里有点私房钱，放在手上总觉得舍弃了价值，心里吵得慌，股权投资两套是否可行。我给他的答案很直接，“强烈不建议”，再者原因可以总结为三句话：1、持有成本太高2、增值潜力通常3、资金面太差然而最后他和家人一商量，决定把手上能用的钱全部搭上，在新开发的市中心区盘了3套楼房。我给他的建议，一条也没听进去。他给我的解释是，“不限牌，价格低，装修得好看。所以那个楼盘很多人都在抢，觉得有发展，未来房价一定会涨，最重要的是还认识售楼部的人，给昂贵了好多。”听罢，我整个人陷入了黑暗。关于是否股权投资楼房那个难题，每晚单厢有人问我。我的态度一直都很坚定，这不是单纯的个人不喜欢，而是无论从任何角度出发，楼房都不是一个很好的股权投资品。这也是经过岁月无数数据论证过的。再者为什么，下面我为我们由表及里剖析，一文帮我们看透楼房另一面的真相。
由来其实在中国房地产法规里，并没有楼房这种说法，只有写字楼和办公楼。所谓楼房是用本该建写字楼、店铺的40、50年产权的土地，建了用来定居的房子。但市场上为什么还有这么多楼房，每晚都有新开楼房盘上市？我称它为市场的“自动矫正机制”。在卫星城规划双锯鱼，凡是新开发一个市中心区，一定要讲究“基础建设齐全”。写字楼得有，医院学校得有，店铺和写字楼也要有。特别是写字楼和店铺，很重要，可以让那个地方性有足够大的空间吸纳企业，让当地的定居人群有地方性工作，当地政府有税收可取。这才能打通区域发展的整个闭环。然而想像是丰满的，现实却很骨感。当大批写字楼拔地而起后，绝大多数卫星城的产业经济却迟迟跟不上。特别这几年实体经济差，产业太过集中，淘宝网店还取代了线下店铺，导致大量写字楼空置，无人可去。那个现象在以创业闻名世界的深圳都屡见不见，何况其他二三四线卫星城。但地产商得活着，所以从银行借贷出的巨量资金得偿还，另一面牵扯的经济链条繁冗复杂，再加之外来人口定居困难佃农安家，保障房又是中奖难题。这么一来一去，地产商就想出了妙招，把店铺和写字楼装上卫生间、洗浴等满足日常定居的设施，当写字楼卖得了，当然地方性也是睁一只眼闭一只眼。任由这种类写字楼产品，野蛮生长。但要注意的是，楼房Combronde都是带有定居特性的商业性房，自打出身是不被认可的。
管制如果去楼房的售楼部，十有八九的年轻人单厢心动。一来房价昂贵，比周边的写字楼低一个七段；二来位置好，大部分楼房都位于商圈中心或者地铁旁，生活非常方便；Ayen不限牌，就行了买；四来租金高，回报高；五来精装修，特别是loft，“圆你都市贵族梦”……一二三四五罗列留下来，通常人单厢乖乖把银行卡掏出来，给置业经纪人冲了业绩。但有句话说得好：“话说一半尽扯淡。”楼房的好处说了，但瑕疵呢？恐怕只有被套牢入坑人最后才明白。首先是资金面的难题。买新房楼房，需要交纳3%的契税，100万也是3万，比写字楼的1%高2个点。但买二手楼房，过户税赋就很过分了。分别有个税、营业税、土地营业税、卫星城维护建设及教育附加费、印花税等等，基本上把能叫上的名字的房产印花税都囊括了，算法极其复杂，总体留下来约莫有全额的30%或者差额的55%。例如100万买的楼房，过了很多年后涨价涨到200万，在这上涨的100万中，需要交纳约莫60多万的税，再加之杂七杂八，总体留下来基本上把涨起来的房价吃没了。所以这部分税赋该谁去分担呢？还得协商，约莫率是羊毛出在羊身上，卖方承受，卖方适当让些利益出来。这样一来二去，卖方分担的税赋就高了，总体留下来还不如买套新房，况且绝大多数卫星城的楼房库存都是严重过剩的，就行了买。房子能商品生产叫资产，难以商品生产只能是钢筋水泥壳子，你在这里赚再多钱，难以兑现，一切就都是“纸面富贵”，这点我们要清楚。
瑕疵除了资金面难题，还有楼房的定居特性“瑕疵”和政策管制。40、50年小产权的楼房房，本质是商业性用房。所以水电费都是根据商业性走的，通常会比写字楼用水电贵2倍左右。那个是难以改变的。所以楼房难以通煤气迪雷省，所有生活设备都是走电的。长此以往，成本很高。其二在楼房住着，很不方便。楼房是商业性用房，通常都以低密度写字楼或住宅两用房著称。在建筑设计时，基本都是小面积和复式N户。对于正常的高层来讲，1梯4户已经是极限，而楼房1梯10户，甚至20户，很难想像。特别是在上下班高峰期，基本上一锅粥都堵在了“那儿”。要是层楼低还好，层楼高了，等也等不到，爬也爬不上去。所以复式N户低密度，走道里就行了个动静就会被封闭走道回音场放大，如果房间隔音层做的不好，可想而知。再加之现在绝绝大多数美甲、美容、瑜伽房、小酒吧等商业性开在楼房楼里，基本没“安静”什么事儿了。试想每晚各种外来人在你那儿掠过，是不是觉得住在了菜市场？当然定居特性瑕疵，咬咬牙是可以接受的，毕竟昂贵嘛。但是政策管制，却是实打实的危及了根本。楼房因为住宅特性，是难以落户的，所以孩子上学和买车等卫星城基础建设资源，均难以享受。其二，在贷款上，严格管制楼房购入门槛，一直以来数处都施行“50%首付+最高10年”的商贷政策，购房者撬动杠杆的的空间非常小，在某种意义上，也失去了股权投资价值。之前有人跟季公亥抬杠，说楼房变得如此鸡肋，都是受政策打压所致，未来有一天，楼房一定会放开，成为很好的股权投资品。我只能说，你想多了。
冷宫翻看中国房地产市场格局，目前俨然形成了写字楼楼房，“二足鼎立”的局势。当然写字楼的体量还是楼房不能相比的，但是楼房的确提供了巨量的住房需求。上面我们提到，楼房税赋如此之高，所以不能落户，显然是市场在管制其资金面。为什么管制？这涉及到“存量搏杀”。因为对于一个卫星城来讲，即使有人口迭代或者人口净流入因素，但在短期内，定居需求是一定的，所以需求涌进楼房，写字楼自然就难卖，反之，我们都买了写字楼，楼房的去化就很难。OK，当我们知道那个前提条件后，一切就迎刃而解了。在中国，绝大多数卫星城的新房（写字楼）库存是过剩的，这也是为什么一定要在2015启动新一轮去库存周期的原因。但楼房必须得管制住，才能把源源不断的需求引进写字楼。于是在2017年，北京下发了“327严政”，彻底封杀了楼房，“名下无房，5年社保，全款购买”，对个人购买楼房的条件进行史无前例的管制，而后上海等多个卫星城跟进。
同时为了防止楼房对楼市房价产生负面影响，一直以高税赋变相“冻结”交易，只进不出，让它严格跟着“房住不炒”的大基调走。当然楼房市场也曾做过努力。因为像北上广这样房价居高的卫星城，楼房给年轻人提供了足够的落脚空间，需要满足我们的基础住房需求。这是我们在2018年耳熟能详的“商改住”，“租售同权”等政策，频繁吹风。但后来为什么又不了了之了呢？其实楼房是房价的一颗定时炸弹。如果放开楼房管制，楼房印花税赋低，且可以享受教育等卫星城资源基础建设。所以楼房以低总价的优势，一定会成为超越写字楼的股权投资品。直接分流写字楼商品房的市场份额，由供需原理可知，卫星城主体房价就一定会下滑。所以为了主体市场房价不受波动，楼房的身份就永远不会转正。
增值这时候，一定会有人跟我开杠。“同样的价格，我为什么不买一个精致的楼房房，而去买旁边那个破破烂烂的老写字楼呢？”这就涉及到你自己对房子的理解了。由于政策的管制，这么多年来，同市中心区的楼房房价增值根本跑不过写字楼。即使是老破小，需求量依然会比楼房强。我们拿北京最出名的住宅楼房，「北京像素」举例子。
北京像素2010年开盘，复式开盘价1.8万/平米左右。交通利好加持，到2012年12月底地铁6号线东末端草房站开通，价格随之大涨，直破4万元大关。但是现在呢？根据官网数据，均价是4万/平米左右。升值102%，也是1倍多一点。
但是同市中心区的二手房呢？我们拿对面的老小区柏林爱乐来讲，是2008年交付，开盘价是5800元/平米，2010年房价是1.5万/平米，现在房价是多少？6万/平米，升值3倍多。
1倍和3倍的差距，相信你能计算过来，所以这还是在没有计算过户税赋的基础上。这里还要敲一下黑板。房地产股权投资的奥秘在于“撬动杠杆”，楼房相对于写字楼无论是首付还是房贷年限都相差甚远，如果不去用银行里“别人的钱”买房，那便失去了股权投资的本意。当然凡事肯定有两面性，如果你不听劝硬要买楼房，也可以。前提是你纯自住，不为今后换房考虑，房子增不增值对你毫无关系。所以购房名额和处女贷对你来说，价值也不大。说了这么多，是因为这些年，季公亥见过太多因为买了楼房被套牢，到换房时欲哭无泪的购房者了。错过了房地产增值的机会，也错过了改善定居条件的机会。隔壁因为买了写字楼，几年后轻易换到了大房子里，而你因为买了楼房，几年后依然憋屈在小房子里，总体跟隔壁的美甲店干仗。人生重要的选择机会真的很少，一定要理清其中的利害关系。最后希望看过这篇文章的你，对楼房住宅房会有更清晰的认知，同时把这些知识讲给周边的人听，能帮一个是一个。本文作者 | 季公亥你可能还感兴趣▼ 区域卫星城观察 广州 / 深圳 / 珠海 / 东莞 北京 / 香港 / 澳门 / 佛山 惠州 / 江门 / 肇庆 / 鹤岗 长沙 / 武汉 / 贵阳 / 大理浙江 / 海南 / 中部省城 爆款文章（可滑动查看） 区域大变局◆1.长三角超级大利好降临，上海的卫星城春天来了?2.珠江两岸风云，深珠通道另一面暗藏玄机，这一次深圳能笑到最后吗？3.极具价值的买房指南：环京，环沪，环广深全分析4.GDP增速最低跌到0！这些卫星城着急了，能否逆转败局？5.全世界下一个“硅谷”究竟在哪？中国未来30年最牛的“黄金走道”浮出水面楼市大趋势◆1.160平米房子卖60元！小卫星城全面日本化，大卫星城全面香港化2.今后十年，哪些房子将跌跌不休？绝对哭干眼泪3.大湾区对800万港澳人放开限牌，中央在下一盘怎样的大棋？4.学区房要变天了，多校划片时代到来，老破小可能一文不值？买房大秘密◆1.为什么30年期贷款是世界上最好的东西？2.踢爆中国楼市最大黑幕：地产商最不想被人知道的秘密，千万别当接盘侠3.为什么中国这么强大了，还造不出不漏水的房子？4.法拍房值不值得买？—这里是华丽丽的分割线—楼市波谲云诡，也有无数的坑。买错一套股权投资房，代价太大了。可能十年不涨，也可能两手空空。 好在，现在有了“楼市黄大大”，钻研市中心区的砖家，陪你选好每一套股权投资房。 楼市黄大大的会员体系已经上线！ 如果你有更多的楼市疑难想咨询楼市黄大大，欢迎扫码购买知识星球，加入“智谷-大湾区楼市”。有些话，我们只对会员说。 本星球只围绕粤港澳大湾区楼市股权投资主题开展服务，回答关于一手房股权投资的相关难题。助你掌握楼市股权投资的真实逻辑，穿透宏观经济、区域发展、楼市风云另一面的真相。认知升级，财富升级，尽在楼市黄大大会员体系！ 长按识别二维码加入
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