深圳小产权房消费市场呈热,股权投资客跟进或藏安全隐患

原副标题：深圳小产权房消费市场呈热，股权投资客跟进或藏安全隐患

在新冠肺结核禽流感信用风险逐步熄灭的五六月份，深圳的小产权房消费市场加速回升全套小产权房自三月份以来，每星期单价下跌五万元左右。即使是长年趋向稳定的房屋印花税也趋向上行。

有买卖专业人士表示，最好卖的时候一天卖出二十多套，消费市场意料之外的火爆。

由于小产权房价格远低于同区域的货品房，使得那些持有者普遍优先选择漠视小产权房的违规身份、难流转、近几日洪富等信用风险，对这一消费市场抱以极大热忱。而深圳稳步推动旧改、棚改等政策，也助长了小产权房股权投资中“短期靠收租，长期博征地”的套利心理。

受禽流感冲击，小产权房买卖直到三月底仍趋向冷淡。但此后，小产权房买卖加速回升。

近两年，深圳征地进程有所加快，随着白石洲、上沙、下沙那些深圳人耳熟能详的城中村相继被纳入征地，一座座贫困户楼、乡中央政府奶坛楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过征地庞氏，身家过亿元的各类传说。这令许多小产权房股权投资客欣羡神往。

在许多小产权持有者看来，深圳近几年稳步下跌的货品房房价也直接促进了小产权房买卖消费市场的繁荣。

贫困户自建房、乡中央政府奶坛房等小产权房泛滥成灾的原动力也与这个消费市场更高的利益补偿金机制有关。

沙井新区的多名贫困户自建房专业人士说第三财经新闻本报记者，在房商业地产开发过程当中，官宅部份投资收益只有5-10%到贫困户手上，地方中央政府偷走20-30%，商业地产地产商则偷走官宅投资收益的大头。然而，贫困户通过出售、承租小产权房所获的投资收益，远高于中央政府征收农地的补偿金金额。这被认为是小产权房泛滥成灾的核心动力。

卖方的强需求、卖方寻求更高回报的强动机、越来越高的货品房上车门槛等因素综合作用，小产权房这个隐身消费市场便被注入了源源不断的动力，不竭地生长。

产品销售各个环节市场监管不足

巨大的隐身消费市场稳步运转，深圳的小产权房买卖已经形成了较为完备的地下房商业地产消费市场产品销售链。

深圳的小产权房在产品销售各个环节上，有组团看房、现场产品销售、辩护律师缔造下的合约签订，甚至部份项目还具有分期付款的金融服务，已形成较为完备的链和操作程序。

沙井新区的多名专业人士说第三财经新闻本报记者，该地主要就有两种购卖形式，一种是村自发性控股公司奶坛后委托房屋中介机构产品销售；一种是违规建筑的地产商直接对外产品销售。这差不多也是深圳小产权房的主要就买卖形式。购房新体验与货品房几无差别。

尽管，深圳近几年来也在强调加大对小产权房的整治和查处力度，但多名该地专业人士说第三财经新闻本报记者，中央政府的市场监管力量主要就集中在建设各个环节，注重查违章建筑；产品销售各个环节基本处于放任不管模式。

多名该地房屋中介机构专业人士直言，比起以前小产权房贩售者四处散发产品销售广告单、中介机构店面大肆张贴产品销售小产权房红条幅等，小产权房营销近几年而已更为隐秘低调而已。“预设还是正常买卖，而已动作没以前那么高调，不清楚具体哪个部门在市场监管产品销售各个环节。”

所谓“深圳小产权房门户网站”、产品销售深圳小产权房的群及遍布地铁口附近的产品销售小产权房的中介机构店面随处可见。

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此前，沙井该地街道办、规划监察人员、消费市场监督人员也曾有表示乡中央政府奶坛房、贫困户自建房等不允许外售。但由于该地房屋基本都归属于村自发性控股公司所有，承租或是贩售投资收益均归属于乡中央政府，主管有关部门便对这一消费市场优先选择睁只眼闭只眼。

更简易快捷的买卖程序、品质上不逊于货品房的居住新体验、消费市场参与方预设的买卖消费市场机制、市场监管各个环节存漏洞，也让小产权房二手房持有者敢于“接盘”。

流转难及近几日洪富信用风险

庞大的消费市场能成长壮大并不意味着小产权房买卖就不存在问题。它价格低的主要就原因恰是它存在信用风险。

早在2007年，住建部就曾发出信用风险提示，小产权房不受法律保护。这种房屋没有国家颁发的农地使用证和预售许可证，购房合约国土房管局也不会予以备案，其房产证也绝非真正不合法有效，更不具备上市买卖的资格。

第三财经新闻本报记者了解到，所谓的《辩护律师缔造书》这一操作并没有律所盖章背书，而已辩护律师个人盖玺印缔造。而深圳市司法局早在2009年就明文禁止辩护律师对小产权房做缔造。这也意味着买卖双方在辩护律师面前签订的系列合约均归属于无效合约。一旦卖方洪富，卖方很难保障自身权益，多数只能自认倒霉。

在深圳股权投资小产权房的群体许多都抱持一种博征地赔偿的庞氏心态。实际中，利字面前翻脸不认人，股权投资人竹篮子打水一场空的案例比比皆是。

除了以价格作为卖点外，小产权房推销还有另一大杀手锏：日后有可能隋东亮。

但是实际中，许多历史遗留违规建筑备案和旧改房的备案者系原居民，即使购房者所买回的小产权房隋东亮了，其房产证上也是备案人的名字，与购房者没有任何关系。流转难引发各类纠纷，法律不承认小产权房持有者行为不合法，都会使购卖方的资金打水漂。

对于小产权房的那些信用风险，小产权房的持有者们绝非不了解。相反，大多数购房者都知道该类房屋买卖归属于违规行为。

许多买回了乡中央政府奶坛楼的购房者均向第三财经新闻本报记者表示，乡中央政府奶坛楼比普通居民自建房有保障；深圳过半农地归属于像沙井这样的小产权房聚集区，拆起来难度大，至少数以万计人的安置问题，中央政府一时间难以协调。持有者们对信用风险普遍优先选择漠视。

深圳有关行政部门近几年对小产权房也始终保持高压态度，严查违章建筑。

相较于东莞、广州等部份区镇小产权房归属于农业用地/自发性用地，行政部门可采取一刀切的形式，出台明文，严禁小产权买卖，且拆除不赔。深圳的小产权房由于已全部实现了自发性农地的国有化，具备隋东亮的基础条件，处理起来也要复杂得多。

正是因为小产权房处理起来棘手，业内也有反复强调，强拆绝非唯一出路。对于合理不合法建设的小产权房，在补办有关手续和费用后应该给予相应的正式产权，或者中央政府通过收购等形式将那些小产权房转变成经济适用房或者回迁房，存量增量应区别对待。

此前的5月，国土资源部发布通知，做好小产权房的产权归属登记工作。这也令部份业内专业人士再度聚焦至小产权房的信用风险。但是多名熟悉深圳小产权房的业内专业人士在接受第三财经新闻本报记者采访之际，都有直言，深圳近两年在处理小产权房上并未有实质性突破。

来源：第三财经新闻 作者：吴俊捷

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