题刻:受网易黄鹄的应邀，去网易做了三期的专访版块，聊了一下深圳小房屋产权房的问题，今天感于我受应邀时所作的课外，很多参照了有关报道。
1、甚么叫小房屋产权房？小房屋产权房是违法的吗？深圳存在小房屋产权房的概念吗？小房屋产权房有几种类型？依次是甚么？
小房屋产权房本身并不是两个法律概念，而是民间对非货品房的通称。狭义的小房屋产权房仅指经批准在自发性农地上工程建设的不合法居民住宅，广义的小房屋产权房还包括城中村、农民房、筹资房甚至违章建筑物房等货品房之外的一切类型房屋。
２００４年，深圳为了加快城镇化进程，把贫困地区自发性所有制农地全面转成国有，居民转成市民，并取消了村组织。不过，在农地收归国有的过程中，为了照顾原居民的利益，深圳市为每户划出占地不少于１２０万平方米，层高不少于５层，建筑物占地面积不少于４８０万平方米来建房，少于这一占地面积的建筑物，都属于违法建筑物。此类工程建设在国有农地上的违法建筑物，也就是通称的“农民房”，构成了深圳特色“小房屋产权房”的主体。除此之外，军产房和单位筹资房也是“小房屋产权房”的重要组成部分。这三者的共同特点在于无法取得国家注册登记国家机关颁授的红本房DF93。因为深圳的收归国有农地改革，在深圳没了自发性所有农地后，深圳官方称在没经过出让国有农地方式取的农地上建造的房产为“违法建筑物”。
2、房DF93有红本和绿本，依次是指甚么？小房屋产权房所持有的是哪一类？
目前深圳市核发的房DF93有“红本”和“绿本”两种。
“红本”用于在深圳不动产注册登记中心有正式备案注册登记的市场货品房产，业主独享该房产完全的占有、使用、收益、处分基本权利，或将来会独享这样的基本权利，很多在注册登记中心本案的红本，对出售的年限有限制，比如宝安区领航城附近航空公司的员工，取得的红本房DF93，限制10年内不允许受让。
“绿本”用于记述不能在市场上自由流通的房产。凡“绿本”记述的房产，一律不得买卖，只表明对房产流转。在深圳早期的绿本的发证国家机关有镇政府和区一级政府。另外还有二种特殊的绿本房，就是依照2013年12月30日深圳市发布《<深圳市人大常委会有关贫困地区城镇化发展史遗留下来违法建筑物的处置决定>试点工作工作方案》在缴交农地价格和罚金后，颁授的房DF93。
一类是对贺村自发性经济组织为解决原居民居住条件在原贫困地区自发性农地上所立的“奶坛楼”，如果能交出自行履行经济关系承诺书（保证奶坛楼和任何人都没此类情况），按现行公告计算方法农地价格的25%开户农地价格，按建筑物占地面积每万平方米处以100元罚金后，可进行处置证实，注册登记为非货品物理性质房地产。奶坛楼流转对象为村自发性而非居民个人，房屋产权不能分割。 其中只有两个例外：原居民没其他私房，或是不想为其名下其他私房提出申请“红本”，其中两套能流转给原居民个人，但是要占用原居民两户两个“红本”的名额。
另一类依照该办法原居民两户可处置证实3栋发展史遗留下来违法建筑物，其中一幢可依照“两户一幢”处置原则在480平方以下的占地面积，注册登记为红本货品房，另外两栋通过开户农地价格及罚金，可注册登记为非货品物理性质房地产也就是“绿本”，3栋以上的违法建筑物不予证实。
3、有的开发商打着小房屋产权房能隋东亮的幌子大肆宣传，那么小房屋产权房到底可不能隋东亮？需要满足甚么样条件？办理相关手续甚么样相关手续？小房屋产权房能交易或是受让吗？
根据2014年4月1日起实施的《<深圳市人大常委会有关贫困地区城镇化发展史遗留下来违法建筑物的处置决定>试点工作工作方案》，进入试点工作范围的部分发展史遗留下来违章建筑物可获“流转”，办理相关手续不合法的房屋产权注册登记。，
能流转的发展史遗留下来违法建筑物必须是2009年6月2日之前所立成，必须为原居民或是贺村自发性所立的私房。对原居民来说，两户有两个指标能赢得“红本”，它能是一幢违章建筑物私房，也能是两套违章建筑物私房（比如居民买回的村自发性奶坛楼中的两套），在完成缴交农地价格（依照提出申请转成货品物理性质时的公告计算方法农地价格的10%开户农地价格）相关手续后，能赢得“红本”，“红本”房屋产权占地面积不能高于480万平方米。
特别提醒，依照处置发展史遗留下来问题的相关规定，原居民两户可提出申请两个“红本”， 非原居民则不可能赢得房房DF93
4、如果有缔造辩护律师介入小房屋产权房的缔造业务，那这个交易合同算是有效的吗？
深圳市地税局和辩护律师协会已三令五申明令禁止辩护律师房产公司对小房屋产权房进行缔造，避免购房者可能被误导以为买回是有法律保障的。辩护律师缔造的前提是当事人行为不合法，不不合法的是缔造没用，搞不好辩护律师还要承担赔偿责任。
深圳市地税局依次在2009年和2016年二次发文明确明令禁止辩护律师房产公司和登记国家机关办理相关手续，提供更多辩护律师缔造和民事登记服务。依次为：1、深司[2009]221号《有关严禁为违法建筑物销售行为提供更多登记和辩护律师缔造服务的通知》；2、深司[2016]30号《深圳市地税局有关明令禁止为违法工程建设提供更多登记、缔造的通知》。
民事实践中，深圳各级人民法院在发现有辩护律师违法开具小房屋产权房的缔造后，会给地税局发出民事建议函，已经有深圳辩护律师因为开具小房屋产权的辩护律师缔造，在2013年被深圳市辩护律师协议依照违法予以处罚。
5、对已经买回了小房屋产权房的购房者，一旦面临强拆，要怎样才能最大程度的维护自己的不合法权益呢？对深圳的发展史存量违章建筑物要如何处置才能保护已购房者的利益？
很多人认为，自己买回的小房屋产权房，能在拆迁时隋东亮，实际上这里面存在很大的误区。因为交易不不合法，面对拆迁的利益驱动，原来的出售人能回要求收回房产，在法律上，无效合同他的确是能收回，我已经见过很多这样的官司了。即便他不收回，拆迁时的谈判也是政府和自发性或大业主谈，你没农地的使用相关手续，不会直接和你单独的两户去谈。因为交易行为不受法律保护，购房人并非不合法的房屋产权人，所以无法得到对房屋产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与房屋产权补偿相比微乎其微。唯一要做的就是保留交易凭据，始终保持占有状态，占有也是物权的外在表现形式，一定要记住，你丧失了占有权，你的诉求就很难有人理会了。
6、1992年、2004年、2009年及2014年都相继出台了有关深圳违章建筑物的政策。并且这些对违章建筑物的处置方式也是在不断让步中，如92年实行的《深圳经济特区处置发展史遗留下来违法私房若干规定》中规定，1999年3月5日以后新建、改建、扩建违法建筑物的违法行为，要依照有关法律法规的规定从严查处。但在09年出台的《深圳市人大常委会有关贫困地区城镇化发展史遗留下来违法建筑物的处置决定》中就变成了，对那些不符合92年“双规”规定的违章建筑物允许能临时使用并且给予一定的拆除补偿。这说明了政府的甚么态度？
深圳经济特区成立初期开始，一开始是鼓励农民利用贫困地区的自发性农地合作筹建这种不具备房屋房屋产权的“小房屋产权房”，以容纳来自全国各地的开拓者，随着经济的发展，政策一直在变化。2004年的《决定》是必要强调重罚，2009年《决定》则强调了“尊重发展史、宽严相济”的原则，提出区别情况依次采用证实房屋产权、依法拆除或是没收、临时使用等方式处置，“临时使用”的处置方式等于承认了违法建筑物的使用权，对2009年6月2日以前的符合一定条件的违法建筑物，在办理相关手续一定相关手续后能给与原住民办理相关手续红本房DF93。13年以后到现在，对违法建筑物的打击则一直是处于高压的态势。
7、最近龙华的两栋小房屋产权楼将要被强拆，是否意味着政府对小房屋产权房的处置态度已经发生了变化呢？
应该说最近大家都在关注二件事，两个就是龙华这二栋小房屋产权房的拆除问题，另外两个就是福永鸿福花园这么两个大型小房屋产权社区的处置问题。这二个是深圳小房屋产权市场的风向标，如果还是雷声大雨点小，要想不让人买小房屋产权，还是不现实。我们拭目以待10月8日的拆除进展。
8、小房屋产权房在法律上的界定就是违法的，那么为甚么还是有很多人想要买回小房屋产权房？是因为不知情？还是因为觉得有机可趁？
买回前其实都知道有风险，可买回的理由很多，有的是真没钱需要有个家居住，有的是因为限购政策没购房资格了，还需要投资，还有的是为了逃避债务，欠了外债不敢买回货品房，怕被法院查封拍卖。
买回的心态主要是看人家都买了，我买了也不会有事。买小房屋产权的人， 最爱讲的是，为啥盖房的时候，政府不监管，让他盖好卖给我了，你说这不不合法。实际上我经常和他们讲，这是二个法律关系，政府监管是行政问题，监管缺失不代表你的买回行为不合法。你比如，犯罪分子弄个印刷厂印制了假钞票，当时政府没监管到，你不就不能用他印的时候你政府没监管，我就能在市场上买回伪钞来消费。政府监管的缺失的确有，但这不是你明知道这类房产没预售许可证的情况下，你就能买回。监管出了问题，能追究监管者的责任，但是不能说监管有问题，你的买回行为就不合法。想赌一把没人拦着，但是不要说因为政府你没监管，就要承认我的买回行为不合法，就要给我流转，因为你这这逻辑真不行。
9、你手头上有没处置过相关的案例，最后是怎样的两个判处?
我接待这样的咨询很多，具体诉讼的不多，因为啥，因为以前小房屋产权的案件法院不予受理的，最近政策放松了能受理。但是合同本身无效，受理后的结果，其实大家都知道了。业主退钱，买家还房，有极个别的，买家退房，业主还不用退钱，买家以前给的钱算是你这几年的占用使用费了。
——周争锋2016年9月1日写于深圳
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采访视频链接 http://live.leju.com/house/sz/9991.html
周律说房市，z
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