来源：魔都财观作者：观观最近大家都挺苦的。一方面是闷在家里这么多天，对回归正常生活充满了无限向往。说好的天天躺平是梦想，但是真的实现了，反而没法接受，这就是梦想和现实的差距。另一方面，对于买房人来说，最怕的就是在家待太久了，万一丢了工作，连房贷都还不起了该怎么办。这两天很多小伙伴都在网上看到了有关疫情期间可以向银行申请延期支付的消息，并且询问我具体情况。这个话题也一下子就冲上了热搜。
首先，晒下我们跟各家银行的聊天记录：
如果上面几条大家还是没有太看明白，我就直接给结论：可以申请延期支付，但是需要大家单独跟自己的贷款行联系，因为每家的政策都不太一样，延期支付后会增加贷款利息。所以谨慎使用，通过正常渠道申请的延期支付不会影响大家征信。我刚把这些消息在后台回复给大家后，我看到心酸而又略带调侃的回复：我是缺那点利息吗？我缺的是房子的首付！确实每一个在魔都打拼的人，无不怀揣梦想，想在这里尽快赚到自己的第一桶金，早日买上一套属于自己的房子，能在这里扎下根来。好不容易凑够了首付，下了房贷，拿到了房子，以为未来只要继续好好工作，生活就会岁月静好。但是突如其来的疫情，让大家彻底醒悟，每天能够996原来是这么奢侈的一件事。就像网上的段子说的：gj叫我在家睡觉，zf叫我不要营业，但是房东叫我交租，银行叫我还贷。在这些给我留言的朋友中，还有人给我写了一长段自己的经历，因为涉及到别人的隐私我就不截屏了，大概说下内容。给我留言的算是一个在上海打拼事业有成的中产吧，他和老婆都是从小县城一路努力上学考到了上海的学校。老公是码农，老婆是事业单位的员工。本来两个人都没觉得自己未来能留在上海，因为家里条件不好，父母没法支持他们在上海买房。刚起步夫妻俩的收入都不高，刚毕业的收入除去房租，也刚刚能维持生活。但是慢慢的，老公趁着互联网这些年发展的风口收入大幅增加，而且两个人又能吃苦，所以收入提升很快。后来慢慢的还真的攒出一套房子的首付，于是5年前买了一套小房子，还生了孩子，老人也过来帮忙带孩子，有时候还能在生活上给他们一些支持。生活越来越好，老公还进了大厂带起了团队，这下收入更上一个台阶了，于是他们又生了二胎，前年还高杠杆置换了一套大房子。大家听到这里是不是觉得这是个非常励志的故事？是每一个来上海寻梦的年轻人只要肯奋斗就能实现阶层跃迁的模板？我也是这么认为的，但是接下来，故事发生了极大的转折。他们家的老人一直都有慢性病，去年一下子严重了，不仅没法帮忙带孩子了，而且还要夫妻俩来照顾。老人在异地很多医疗费没法直接报销，都是夫妻俩帮忙垫付，占用了一大笔资金。两个孩子没有人带，于是老婆只能在去年选择辞职，专职在家带孩子。一直到今年，我想大家也猜到了，老公被大厂辞退了，家里完全没了收入来源，夫妻俩直接崩溃了。所以老公非常关心现在的房贷政策。对于他们来说能晚支付一个月的利息也许对他家来说就是救命的资金，让我务必帮他打听清楚，如果不能延期，他们只能卖房回老家了。我把他们的故事分享出来，并不是要给那些正在奋斗中的年轻人泼冷水。现在国内外经济不好，又遇上疫情，很多行业都过得挺苦的。未来的收入来源可能也不太稳定了，所以大家如果真的要买房一定要谨慎使用杠杆！最近一段时间法拍房的数量暴增，当然每个不幸的家庭各有各的不幸，但每个故事的背后其实都有着相似的结局。房主崩不住了，资金链断了。所以从这一轮疫情中我们真的要好好反思所谓的“杠杆效应”。
在以前，很多大V都鼓励大家买房要多加杠杆，年轻人要敢于负债。因为长期来看，通胀一直存在，而房子又是最好的对抗通胀的资产。于是只要你敢于加杠杆，几年下来，资产在不断的增大，而负债又在不断的被稀释。而且经济又在迅猛的增长，大家收入不断增加，似乎每个人都能在这个时代通过几年的努力完成阶层的跃迁。但是从去年开始，GDP的增速一下子掉到了5%以下，今年竟然把5.5%作为必争的目标。可见我们现在遇到的困难有多大。所以，杠杆在经济快速发展的时候，在每个人收入年年增长的时候，是个人资产扩大的增速器，但是在经济不好，连工作都保不住的时候就变成了饮鸩止渴的毒药。所以在接下来的几年，我给大家三点诚恳的建议：第一，重新审视自己的现金流。一定要留足一年以上的自有资金，最好是能达到18个月的自有资金，以防突如其来的家庭收入上的变数。第二，如果要置换房产，一定要先卖后买。哪怕买新房要等待，需要租几年的房子可能比较麻烦，也不要借钱买了新房再卖老房子。因为你不知道市场哪天就突然冰封，你的老房子可能卖不掉了，但是新房子还要还贷款，很可能直接摧毁你的现金流。第三，要利用好今年的政策窗口期。我从去年就开始告诫大家，今年会是个货币宽松的大年，很多金融政策会放开，那些要上车的年轻人不要太急躁，好好利用今年的窗口期，也许会省一大笔钱。在接下来的几年我们大概率会经历一个前所未有的阶段。在这个时代有些事是我们熟悉的，通胀依然会存在，房产依然是普通人抵御通胀的最优资产，但是很多行业会经历大的变动，随之而来是每个人收入的不确定性。
在这个阶段我们需要坚持一些原来的观点，但是也要摒弃之前很多所谓的成功经验，更加谨慎、智慧，也许能让我们走的更远、更稳！
千万别买顶楼和底楼？！告诉你，这两大楼层选对便宜也能赚！关于楼层，想必大家都听过那句俗语：再穷不买顶楼，再傻不买底楼。我国房地产发展不过四十年，能出现这样的俗语，足见顶楼和底楼不能买的观点，有多么深入人心。真正到市场去看，也是如此。二手市场，底楼和顶楼要比正常楼层价格要低很多。新房市场也是如此，开发商卖到最后，剩下的几乎是天地楼层，给出的折扣也是非常之多。但顶楼和底楼，真的不能买吗？关于这个问题，很多楼市小白会惯性地认为不能买。不少曾经踩过坑的粉丝，也会直接以切身之痛教育大家，千万不能买。
返水返的是各家各户卫生间的水，有多恶心我就不描绘了。如果家里已经装修好再返水，这滋味更是加倍难受！前段时间，上海著名豪宅汤臣一品，由业主就爆千万豪宅屡屡遭遇返水，家人饱受困扰，大家可以自行搜索，画面有些不适，我就不截图给大家看了。这些是选择1楼时，必须要考虑的几大问题。那么什么样的1楼能买呢？
买房赚钱的时代才刚刚开始
——全世界的富豪都在买房，只有穷人整天怀疑房价不涨。
一）不要动不动就说时代终结了
其实2009年媒体就开始跟你说买房赚钱的时代一去不返了，老老实实上班交税才是正经事。
我从来不相信这些鬼话，古今中外，都是拥有资产的人过得舒服，古代是地主，现代是业主，土地是财富之母，不动产越多越好。
劳力者终其一生，即使日做夜做，也仅仅裹腹活命而已。
每天都有很多新闻推送到你面前，但是你得有足够的智慧去分析消化，不然信息对你而言反而有害。谢国忠，叶檀，郭树清，建行董事长，黄奇帆，每隔一个时期就有各种专家告诉买房赚不到钱了，大家快点去炒股买基金。
建行董事长说房地产不行了，问题是企业主没有房产你们银行愿意放贷吗？说到底，你们还是喜欢房产作为抵押物啊，口是心非的渣男！
至于黄奇帆的观点，对一半，错一半，中国三四线城市的房地产以后确实不行了，难道大城市以后也不涨了吗？相比发达国家，现在这样说恐怕言之尚早
2011年国务院、发改委的高层领导就正儿八经地论证过中国买房以后赚不到钱了，那时你如果真信了，现在还在租房，可是人家却升官了。
专家从来不会鼓励你买房持有资产，他们只希望你老老实实上班交税，攒了钱就拿去股市，搞活上市公司融资，推动经济，给国家贡献。至于个人炒股亏钱，并不在他们考虑之内。
很多专家十几年前就警告大家经济增速下滑，买房赚钱的时代一去不返了，打脸居然可以打十几年，也是旷世奇观了。
专家是越来越悲观的，但真正做事的人时刻充满乐观地寻找机会，所以他们在很细分的市场里面，一样做出了巨大的成绩，房圈身价千万比比皆是。
悲观的人什么都有，就是没有希望；乐观的人什么都没，但是有前途。
不管是过去三十年还是未来的十几年，在具体某个时机和资产类别或职业发展没有把握住机会，都不是什么大不了的事儿，但千万不能战略上踏空中国。一时的错过没关系，这个时代总是给你下一次的机会，而且由于体量足够大只要抓住一次就会很不同。但由于狭隘悲观而全方位踏空就惨了，在机会最多的时代没想明白，等未来想明白了也晚了。
现在又有人开始觉得买房赚不到钱了。其实每当周期低点的时候，大部分意志不坚的人就会离场，等待高潮来临的时候，他们又来不及买入，一生就在摇摆之中错过一个个机会。
二）房地产是最大的实体行业
中国的房地产和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业。美国三大产业，房地产是其中之一。
为什么这几年中国经济不行？因为打压房地产。房地产是最大的实体行业，涉及瓷砖水泥，钢铁铝材，玻璃制品，家具电器，广告银行，建筑工人等几十个行业，全国有将近1亿人仰仗这个行业为生。不仅我们，就算是政府也是如此。这些年中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收。我们整个国家2021年的税收约18万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。讲这段话的意思是，整个地方的财政收入超过一半是与房地产相关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，社会是会出大事的。中国调控楼市，从来不是要把房价打垮，相反，政府希望房价不要涨得太快，从而延长楼市的寿命，让房价继续上涨，让土地源源不断生财。万科郁亮一边大喊活下去，一边偷偷拿地、摁地，今年今年国家风向一变，他不说活下去了，反而说“房地产常做常有”，长期有钱赚。中国楼市什么时候就不涨了？再也没有人骂房价贵的时候，楼市才会逐渐退出舞台。看了我这篇文章，如果还有很多人想马上跳起来反对我，这就说明房价还有很大潜力，而这些反对的人将来某一天认清真相之后就会空转多，匆忙入市接盘买房。这么些年来，但凡砸在错误道路上的资源都回不来了。我想说：你不是不努力，而是你不懂下注。时代发展，是一个快速二进制的过程，大量的财富向少数人集中。选择赛道，决定了一个人财富增量的80%权重。在这个世界上，不会有人像我这样跟你说这些话了。很多人，五年以后才能知道，方向错了是如何回不了头的痛苦，房价涨了就再也赶不上了。二）未来会怎样？很多朋友每次看我的文章总喜欢说一句：房价以前能涨，但以后不一样了。其实我想问的是“有什么不一样”通货膨胀没有停止土地垄断没变化城市化进程还在继续底层的东西没变，凭什么房价就不涨了呢？无非就是以前是全国普涨，以后是只有30个城市能涨而已。是的，未来几十年，中国真正还有投资价值的城市不会超过30个，其余城市炒房赚钱的时代的确终结了。2000-2010年，中国3000个城市房价上涨2010-2020年，300个城市房价上涨2020-2040年，30个城市房价上涨2040-2060年，10个城市房价上涨参考发达国家，美国80%的人口居住在3%的国土面积上。人口集中是趋势，绝大多数人扎堆居住在极少的地方是趋势。大多数地方的房子就是砖瓦，白菜价，只有大都市才有房地产。 随着服务业主导城市化的到来，世界各国人口都会集中在少数城市中生活，不到3%的地球面积，可能居住着90%以上的世界人口。人口一定是越来越集中的，现在还有人问我桂林、漳州、襄阳等这些毫无存在感的地方，买房还能不能赚到钱，我只能告诉你，除非自住，否则不要买。以后还有什么不一样？可能有朋友还会扯什么中国新生人口变少了，房价不行了的鬼话。且不说2020年出生人口减少，只会影响2045年的房价（人要成年才会考虑买房，人口减少，房价不会马上跌），单说中国是世界上人口第一的国家，每年繁殖出来的人口总量就足够恐怖了。中国15亿人，即使从每年1300万新生儿，变成现在1000万，6年就能繁育出6000万，相当于整个英国的人口总量。10年就能增加一个亿的年轻人，你可知道超过1亿人口的国家可以称之为世界人口大国（世界人口排名第十的国家是菲律宾，总人口9800万）另外，香港过去几十年来，人口始终维持在800万左右，但是房价却依然继续上涨，新加坡，韩国也是如此。（因为除了人口，还要考虑货币通胀）醒醒吧，大城市的房价上涨可能横跨你的一生，到去世那天你都可能看不到它跌。三）大鱼吃小鱼钱这个东西像一头跑得飞快的小鹿。你越是追着它跑，越觉得累，还抓不住。这就是追风口创业失败的原因。正确的做法是，在它可能未来跑过来的必经之路上进行布局，然后加点耐心，等待收获。过去三十年，中国整体上经历了以下几个赚钱风口：倒卖农产品家庭作坊生产小商品批发煤老板通讯设备淘宝开店跨境电商直播卖货不管社会如何变迁，无论哪些人，他们赚了钱都会买房，只要你提前把房子买好，将来高价卖给他们，就把他们的财富转移过来了。小鱼才浮出水面找吃的，大鱼都是躲在水底下，什么也不干，默默等着小鱼吃饱长大然后吃小鱼。房产是中国家庭财富的终极配置，如果你知道了财富的流动方向，不要去追它，提前在终点等它就可以了。大家知道，资产性收入远大于劳务性收入，从懂事的那一天开始，就要坚定地不断买入房产作为家庭资产。任何阶段，都不要等凑足了首付再去买房，只要有月供能力，就要尽可能把余钱用月供的形式花出去，作为撬动银行杠杆的支点，要让钱帮助我们挣钱，不能总让我们的时间和生命为我们挣钱。一定要千方百计的买下人生的第一套房，等有了人生第一套且能够不断升值的房子，一个新的世界就完全打开了。溺水三千我取一瓢饮，心不要太大，找到正确的方向，持之以恒，一定会有与众不同的人生，很多人把太多的时间和精力浪费在漂移的目光中了，目光和行动都游离不定，结果一事无成。一个人最大的幸运就是在他年少的时候找到了他一生的使命和方向。伟大事业的战略都是提前想好的，剩下的只是一步步实现的问题。赚大钱的投资也是如此，首先在观念上先把逻辑参透，然后再实施。没有战略前提的勤奋都很廉价，人生应该把思考放在最重要的位置。“买房赚钱”应该作为我们的信仰，让自己的财富通过不动产凝聚沉淀下来，千万不要分散注意力去炒股、创业，甚至搞其他投机活动，否则你可能会变成穷人。楼市骚动，“报复性”回暖来了！三月的最后几天，如同泄洪闸口突然打开，楼市再次骚动起来。刚刚，广州挂出今年“第一拍”，【限售+限房价】的搞法再度取消。海珠，宣布涨！横沥，宣布涨！……“报复性”回暖，来了！3月28日，广州南沙的销售打来电话：“我们横沥项目加推准备卖3万8，过来看看不”?过去一年严格限价3万6的横沥，也要涨价了！其他区还会远吗？3月29日，深圳传来大消息：住建局近期将公布对二手房参考价机制的调整通知；基本可以确定，这座二手房“冰封”了一年的城市终于要上调参考价了。3月30日，福州宣布成为首个正式放开“限购”的省会；郑州、哈尔滨之后，中国又一个省会城市给房地产大松绑。信号频频！3月30日晚，央行在第一季度例会上，表达态度有了更强烈的“稳增长“立场”，市场再度看到希望：放水、宽松、热钱。3月31日，广州官方正式挂出第一轮集中供地的18宗名单，中心区罕见占比过半；立夏（5月5日）卖地，广州要重新给楼市信心了。供地名单一出，海珠的楼盘随即宣布全线涨价。理由：海珠价值跃升。更多的消息在暗流涌动，4月楼市，注定充满喧哗。而我们普通人，最关心的问题是：1. 中国今年会出现高通胀吗？2. 普通人到底要看哪个通胀指标？3. 房价还会像2020年那样暴涨吗？4. 土拍带来什么信号？
老百姓手里有钱了，才能投资、能消费、能参与更多经济活动。
那么，立夏卖地，能不能像夏天一样燥热起来？很有可能。
上个星期，黄埔教育局还特意发布一则《关于房地产涉及教育宣传的温馨提示》。所以，政府这回干脆从卖地开始就要求开发商配建好学位，不然增加的学位需求要掏钱给政府当作异地统筹费，相当于是罚款了。看完第一轮供地名单，只剩下一个问题：这回，还是国家队扛大旗么？参考文章：
智友学堂《刚刚！央行重磅会议召开，刺激、通胀，热钱都要来了！》
居民杠杆率破百，你怕了吗？昨天，我偶然看到一位分析师对今年经济的预测。
只有基建投资增速的反弹并不能够使得经济增速稳定在5.5%。
不论政府杠杆率如何调整，企业加杠杆难以独自完成，必须有居民加杠杆来配合。
我意识到又开始有砖家呼吁老百姓加杠杆了，老百姓加杠杆就能救经济吗？
既然要老百姓加杠杆，那么哪里是需要老百姓加杠杆的呢？
不妨看看下图：
截止今年2月底，一线城市库存去化周期12.96个月，二线城市18.05个月，三四线城市23.25个月。
显然一线城市不需要呼吁老百姓加杠杆。
12.96个月的库存去化周期处于需要政府增加供地的范围，意味着市场需求大于目前供应能力，需要加大供地，增加后续市场供应。
事实上，除了受政策影响的北京之外，广、深去化周期处于10-15个月之间，而长期需求被压制的上海甚至逆势火热，去化周期已经从5.35个月降至4.67个月。
虹吸全国高端人口的一线城市，拥有中国最有购买力的居民和最具价值的房产。对于一线而言，从来没有真正的寒冬，只是一时的料峭。
二线城市则相对安全，18个月的去化周期处于维持供地水平的范围，意味着政府可以保持正常供地节奏。
不过其中仍有7个城市库存去化周期超过了2年，仅1/3城市去化周期在12个月以内。
如果说2线城市还可以称为相对安全，三四线城市就是绝对危险。
23.25个月的去化周期已经处于需要政府减少供地的范围了，为了市场的安全，你可得少卖点地了。
更何况库存去化周期上行的趋势没有一点要缓解的样子。
在一二三四线城市库存都变多的情况下，你猜哪里的房子最后会剩下来。
这仅仅是进入百城数据名单的城市，更别说那些上不了名单的广大345线城市。
我仿佛能听到砖家的大声疾呼：救救三四线，为国接盘的时候到了！
然后砖家拿着稿费买了上海。
三四线城市杠杆高不高？
中国有数不胜数的三四线城市，别让人说我欺负砖家。
这样，拿经济发达，可以作为共同富裕示范区的浙江看看，有钱的三四线城市能不能加杠杆？
以省会杭州（强二线），浙南区域中心城市温州（强三线），普通地级市台州（三线）举例。
截止2021年年末，杭州的居民杠杆率达到125%，远超温州、台州。
拿居民存款/贷款的值来看，温州、台州都超过100%，即存款可以覆盖贷款额。
拿可支配收入还贷年限来看，温州、台州都只要5年就能在满足消费的情况下，用可支配收入还完贷款，而杭州是12年。
看起来，温州、台州才是真正的富裕呀，杭州杠杆率高成这样了，都是风险，快撤！
那为什么三四线不再加杠杆？干嘛不对标杭州啊？
这个问题就像是问我为什么不上清华。
是我不想嘛，我做不到呀！
居民杠杆率是居民贷款余额/GDP，反映了居民的债务负担和偿债能力，而居民贷款余额的大头是长期贷款，也就是房贷，所以可以用这个指标来表示城市居民的房贷负担情况。
外地人买了房大概率就会落户，所以看看新增的落户情况就能知道外来人口到城市买房的规模。
就是下面这个表：
哦，对的对的，因为杭州外来人口买房更多，所以杠杆率高？
哦，不对不对，本地人也会生老病死，户籍人口也会变化呀，还要扣掉本地人口自然增长的部分。
所以其实是下面这个表：
温州、台州扣掉自然增长的人口，实际上人口减少了。
什么意思？
就是温州、台州不仅没有外来人口来落户，甚至本地人还在不断地迁出。
这让当地楼市变成了一个完全的本地人市场，而对于杭州来说，不断地有外来人口到杭州购房。
让我们再来回忆一下居民杠杆率的公式：居民杠杆率=居民贷款余额/GDP。
事情一下子就清晰了。
对于温州、台州来说，买房的是本地人，他们买房产生的贷款发生在本地，他们创造的GDP留在本地。
而对于杭州来说，很大一部分购房客户是外来人口，要依靠外地父母支援首付和现金流购买房产，于是他们产生的贷款留在了杭州，但是支撑他们买房的GDP却是在外地。
这些父母往往处于所在地的上流家庭，他们的购买力甚至强于杭州本地人，问问有多少老杭州人在拆迁之后只能搬离原本城区的核心位置，搬到三墩、九堡、留下等相对边缘的板块。导致越是核心区域，老杭州人反而越少。
实际上，温州、台州的杠杆率也已经被推高了，因为温州、台州都有大量在外经商办厂的商人，他们创造的GDP同样留在了外地。
只是相对杭州，外地经商温台人带回的资金，远远没有外来人口投资杭州的资金大。
三四线城市还能加杠杆嘛？
杠杆率高就不能再加了嘛？从15年到21年，中国居民整体杠杆率已经从37%上升到了62.2%，再加到100%不行嘛？
这个问题对2009年的温州人，估计完全不是个问题。
08年经济危机爆发，温州中小企业遭受重大打击，外贸订单减少，利润大不如前，投资的热情转向了金融领域的投机，炒房愈演愈烈，民间借贷成为居民加杠杆的利器。
2009年，温州市区商品住宅销售均价2.34万元，为城市人均可支配收入的84%。（2021年杭州新房成交均价31156元/㎡，为城市人均可支配收入的46%，）
2010年4月17日，国务院发出的房地产“新国十条”，对过热的房地产市场进行调控。同时连续三次提高银行准备金率，明确收紧银根。
温州房地产市场迎来了一场史诗级的下跌。
从2010年到2014年，温州新房价格下跌22.59%，直到2020年依然没有涨回10年前的水平。
而杭州经过12、14年的短暂调整后，乘着15年棚改货币化的春风，一飞冲天，不断拉开与温州的距离。
用居民加杠杆刺激楼市，继而带动经济。在低杠杆时，是灵丹妙药，等到高杠杆时，还要把它喂给产业不强势、人口流出的三四线城市，无异于饮鸩止渴。
虽然我把温州、台州归于没有吸引力的三四线城市，但是盘点下他们的家当，温州21年GDP有7585亿，排名全国第30位，台州是5786亿，排名全国第43位。在全国342个城市里，他们排名前13%。
正常的居住购房，他们已经是远超全国大部分城市的选择。但是再来一波全民加杠杆？再来一次大水漫灌？
三四线可加不起杠杆了，没有人口流入的市场，只有本地人彼此之间的博弈，要让谁来接盘，让谁来为市场托底？结果不过是另一场投资变成投机的闹剧。
某些砖家、某些企业能不能不要就盯着老百姓口袋里的一点点钱，想着用老百姓加杠杆来为自己解套。
老百姓已经够辛苦了，又要抗疫，又要被灵活就业，开发商的烂尾楼要老百姓接盘，不能出口的酸菜要老百姓消化。
薅羊毛就逮着一只薅,都成葛优了。
就不能薅薅为富不仁的大资本？
就不能薅薅垄断排他的大平台？
就不能薅薅毫无艺德的大明星?
诶！真操蛋！
又一家“超级房企”，站在了悬崖边……又一家TOP5的超级房企，面临着严峻考验。就是孙宏斌的融创中国。今天上午，在香港上市的融创中国一度大跌了超过20%，中午收盘于4.02港元。而在“316金融委会议”前夕，融创还一度跌到过2.94港元。融创中国上市后股价最高点，出现在2020年1月3日，一度达到过49.55港元。按照今天中午收盘价计算，跌幅达到了92%。融创的总市值，也从一度摸高2700亿港元，跌到了今天的219亿港元。融创的物管公司——融创服务，股价从最高的29.4港元跌到了4.33港元，市值从900亿港元缩水到了133亿港元。导致融创系股票大跌的直接原因，是公司财务出现了问题：到期的债券无法兑付需要展期，而展期有不确定性；再加上公司的信用评级被下调引发了“境外贷款”问题等，导致公司无法在3月31日之前公布年报，公司股票将从4月1日开始暂停买卖。（下图，融创的公告）据悉，融创近期有两笔债券到期，需要兑付、付息，分别是：1、债券余额40亿元的“20融创01”，当期利率4.78%，将于2022年4月1日兑付回售资金及利息；
2、债券余额20亿元的“21融创03”，当期利率7.00%，将于2022年4月2日进行付息（因遇非交易日，付息日顺延至4月6日）。
融创公告称，公司面临阶段性资金压力，预计无法于上述债券兑付日、付息日前筹措到足额资金，拟于近期与债券持有人就上述债券的展期及延期支付事宜进行沟通。为此，公司董事会主席孙宏斌将提供无限连带责任保证担保等，作为增信措施。此前，孙宏斌已经为融创中国提供过无息流动资金约 4.64 亿美元。再加上此次的“无限连带责任保证担保”，有媒体称孙宏斌为融创“押上了自己”。对房地产行业熟悉的人，都知道孙宏斌的传奇经历。他早年跟着柳传志在联想打拼，担任部门负责人。后来因为涉嫌挪用公款，一度身陷囹圄（后改判无罪）。出狱后，孙获得了柳的谅解，甚至获得了柳传志50万元资金支持而创业。1994年，孙宏斌在天津创建顺驰，从房地产中介行业入手，随后做房地产开发。一开始，顺驰的业务顺风顺水，迅速做大。2003年，顺驰销售额达到了45亿元，当时的万科为63亿元。这让孙宏斌有了“吞日”的野心。2003年7月，“中城联盟”正在重庆召开例会。孙宏斌在会上发言：“顺驰的目标就是全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总（王石）。”后来的事情大家都知道，顺驰因为扩张太快，在2007年猝然倒下，被香港路劲收购。这是孙宏斌第一次被“万科魔咒”击倒。所谓万科魔咒，是说当一家房地产公司把目标确定为“超越万科、成为中国第一”后，一般会因扩张太快，倒在某一轮调控中，被收购或者长期萎靡不振。一般认为，顺驰、富力、绿城、绿地、万达、合生等公司，都中招过“万科魔咒”。不过，孙宏斌不是普通人，他有屡败屡战的精神。顺驰没有了，他又搞起了融创。在神秘力量的支持下，靠着孙宏斌的百折不挠，融创终于崛起，并逐步成为中国房企的TOP5。在有些年份里，要么是销售额、要么是销售面积，融创已经足以超越万科了。而孙宏斌，也成为中国房地产行业的“白武士”，常常出手救这个、救那个。他帮助或试图帮助过的企业，包括万达、绿城、佳兆业等。在业界，甚至有这样的说法：风险投资除了A轮、B轮、C轮、D轮，还有孙宏斌轮。2016年8月，孙宏斌迎来了一个志得意满的时刻“”当时，万科股权之争正进入山重水复之时，宝能方面一度要求罢免万科管理层。孙宏斌曾公开表态说：如果万科团队出来创业，我愿意出1个亿。（下图）不过，万科股权之争后来发生了戏剧性逆转：深圳地铁接盘，王石体面退休，郁亮接掌董事长。随着房地产调控全面收紧，并史无前例地出现了融资的“三道红线”，对房企的历史性考验降临了。上图：第三方机构发布的四大房企每年“权益销售金额”。先是泰禾、华夏幸福、恒大等一批房企轰然倒下，然后就轮到了富力、融创等过关。根据公开数据，截至2021年6月30日，融创总资产规模为11410.52亿元，资产负债率为83.45%，有息负债为2260.75亿元。过去半年里，融创不断套现资产、全力自救：包括处置资产约 257.2 亿元、大力促进销售回款、两次股权融资“回血”约为 15.32 亿美元、孙宏斌提供无息资金约为 4.64 亿美元等。但如今的融创，还是被60亿债券的还本付息难住了。或许有读者会说：3月16日的国务院金融委会议，不是明确提出：“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”了吗？银保监会也表示：“鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。”两周过去了，融创中国的股价怎么还是“崩了”？政策是有了，但落实是另外一回事；即便落实了，具体到每家企业也是另外一回事。根据2021年中报，融创加上合营公司、联营公司的权益土地储备大约是1.64亿平方米，权益土地储备货币大约是2万亿；而融创中国的有息负债，是大约2260亿。看起来，应该是问题不太大。但这些，都是明面上的。土地储备的估值，也是2021年中期的，现在的情况又发生了新的变化。民间常说，一分钱难倒英雄汉。固定资产固然重要，但流动资金更重要。土地储备和现金是两回事。公司未来到底会怎样？融创会不会再次被“万科魔咒”击倒？暂时没有人能回答。关键看官方针对个案的政策支持力度。理论上，官方是不会放任超级房企暴雷而不管的。但“管”的过程中，会追溯当初贷款是怎样发放的，有没有行贿受贿。最近，某房企的董事长就被叫去“协助调查”，进入了“封控状态”。每家出现财务问题的房企，最终处理方案一定是不同的。要看其资产质量、净资产对债务的覆盖程度，经营中有没有重大违规或者犯罪行为。2022年是暴雷房企的“终极审判年”，很多隐藏了多年的秘密，恐怕都要在今年“过会”，接受穿透式的“看一看”。希望融创中国可以顺利度过难关。下面是截至我发稿时，港股里地产股的跌幅榜：END
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