来源： 君纬农业总体规划
中共中央、国务院印发的《乡间复兴发展战略总体规划（2018—2022年）》（下称乡间总体规划》公合作开发布，是实行乡间复兴发展战略第一个五年总体规划，对贫困地区工作做出具体部署，是辅导各地区各部门分类有序推进乡间复兴的重要依据。
党的十九大提出实行乡间复兴发展战略。贯彻实行好《总体规划》，对解决贫困地区经济社会发展阶段性矛盾，保证乡间复兴发展战略实行好步、起好步、打好基础，具有关键性现实象征意义和深远历史象征意义。
近期，一个超级备受瞩目的房价宏观调控措施发布了：国土部、住建部联合发布了《利用自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点工作方案》，宣布将13个卫星城纳入试点工作！
这是房价宏观调控以来，真正象征意义上的大招，其负面影响将非常巨大，对房价堪称备受瞩目炸弹，显示出我国房价格局的关键性变化。
参与试点工作的13个卫星城，全部为我国的核心卫星城，由此可见，中央创建“租购并重”住房体系的决心之大！
这13个卫星城是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。
试点工作卫星城来了，全国推广还会远吗！
这个举措最令人震撼的亮点是：
贫困地区自发性农地不用经过国家拆迁各个环节，间接进入了消费市场，出租住房、共享资源渡假院子这类工程项目将获得加速审核地下通道！同时，农地生产成本将大幅降低，对平抑今后的房租价格、房裂稃造成关键性负面影响。
共享资源渡假院子，是结合消费市场买房人打造的卫星城家庭归园田居、享用共享资源渡假生活方式的第三居所。在这里，你能享用到共享资源渡假的闲适：共享资源旅途、共享资源创意设计、共享资源学佛、共享资源运动、共享资源医护......免费享用阳光、空气、养分、水......
依据传统的审核流程，贫困地区农地归自发性所有，卫星城工程建设工业用地归国家所有。贫困地区自发性农地要变成城镇工程建设工业用地，需要通过地方中央政府拆迁，转换农地性质。间接在贫困地区自发性农地上工程建设的房子，是小产权房，一般来说不允许上市交易，也没有房DF93。
我国的这套“中央政府拆迁—农地拍卖—合作开发商合作开发”的体制，是从香港等地学来的。好处是能为我国城镇化迅速异药，让中央政府有钱投入基础设施工程建设。坏处大家都知道，由于中央政府垄断农地供应，所以房价、地价越来越高。而且，在拆迁各个环节中，往往引发贫困地区自发性组织机构和地方中央政府的冲突。
此次改革具有关键性象征意义
第一：“利用自发性工程建设工业用地工程建设出租住房、共享资源渡假院子”，是我国农地制度的关键性变革，意味著以后“农地改革有巨大的空间”。今后，农地抄底是不是一定要经过中央政府拆迁各个环节，都可能发生变化。这样，我国房地产消费市场自1998年以来的基本上逻辑，可能发生关键性变化。
第三：这意味著中央政府向社会大规模转移农地增量，这是非常令人难忘的。
第三：这意味著一批高效率农地抄底，由此造成一批高效率房屋，对抑制高房价、高房租将造成巨大作用。
根据刚刚发布的“办法”——村镇自发性经济组织机构能自行合作开发营运，也能通过联营、入股等方式工程建设营运自发性出租住房或者共享资源渡假院子。兼顾中央政府、贫困户自发性、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡工程项目收益与拆迁生产成本关系。
第四：大卫星城郊区贫困地区户口价值大增，将造成一批圣索弗勒维孔特阶层。这些贫困户将成为大批出租住房的股东，长期享用农地增量。
哈耶夫发布的“办法”里，还有以下亮点值得注意
①：工程项目工业用地应符合城乡总体规划、农地利用总体总体规划及村农地利用总体规划，以存量农地为主，严禁占用耕地。
②：尊重贫困户自发性意愿，合理确定工程项目运转模式，保护权利人合法权益，确保自发性经济组织机构自愿实行、自主运转。
③：试点工作卫星城应梳理工程项目报批（包括复核、立项、总体规划、占地、施工）、工程项目竣工验收、工程项目营运管理等规范性程序，创建加速审核地下通道。
④：自发性出租住房出租，应遵守相关法律法规和出租合约约定，严禁以租联营。承租的自发性出租住房，严禁房主。探索创建房租形成、监测、辅导、监督机制，防止房租异常波动，保护消费市场平稳运行。
⑤：租客可按照国家有关规定凭登记备案的住房出租合约依法申领暂住证，享用规定的基本上基本上保障。有条件的卫星城，要进一步创建健全美对本地户籍租客的社会保障机制。
也就是说，中央政府对合作开发这类住房给予了大量优惠政策，包括加速审核地下通道，租住人员能享用“基本上基本上保障”等等。
那么，此举将造成什么负面影响？
第一：这意味著中心卫星城房价发生了巨大变化，不仅仅是“租购并重”，今后商品房、出租住房和政策性住房将三分天下。
商品房将成为有钱人的游戏，供应量会减少（因为大量农地要工程建设出租住房、保障房），但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化，今后住房将是“高端有消费市场、中端有支持、低端有保障”。
第三：大卫星城狂涨的房价，将受到各类出租住房、政策性住房的制约，只要自发性工程建设工业用地出租住房等供应量足够大，就能遏制商品房的价格，让它涨得慢点。
第三：“自发性工程建设工业用地出租住房”主要在郊区，对郊区房价负面影响较大。
第四：由于工程建设“自发性工业用地出租住房”、国企营运的出租住房、各类保障房，减少了中央政府来自农地的收益，所以商品房消费市场会显得更加重要，这是地方中央政府的重要财源。所以，商品房消费市场健康发展，是上述几种房子健康发展的基础，两者看似矛盾，其实相互依存。
第五：今后房地产投资是一种“防御型投资”，主要用来抵御长期通胀，获得暴利越来越难，炒房变得越来越不明智。不过对有经济条件的人来说，在大卫星城生活早买房仍然是必要的。
延伸阅读：
《乡间总体规划》第三十章主题是增加贫困地区基本上保障供给，指出继续把国家社会事业发展的重点放在贫困地区，促进公共教育、医疗卫生、社会保障等资源向贫困地区倾斜，逐步创建健全全民覆盖、普惠共享资源、城乡一体的基本上基本上保障体系，推进城乡基本上基本上保障均等化。
实行差别化的医保支付，贫困地区医养融合
《乡间总体规划》指出要推进健康乡间工程建设。深入实行国家基本上公共卫生服务工程项目，完善基本上公共卫生服务工程项目补助政策，提供基础性全方位全周期的健康管理服务。
“加强慢性病、地方病综合防控，大力推进贫困地区地区精神卫生、职业病和关键性传染病防治。深化贫困地区计划生育管理服务改革，落实全面两孩政策。增强妇幼健康服务能力，倡导优生优育。”
“加强基层医疗卫生服务体系工程建设，基本上实现每个乡镇都有1所中央政府举办的乡镇卫生院，每个行政村都有1所卫生室，每个乡镇卫生院都有全科医生，支持中西部地区基层医疗卫生机构标准化工程建设和设备提挡升级。”
“切实加强乡间医生队伍工程建设，支持并推动乡间医生申请执业（助理）医师资格。”
“全面创建分级诊疗制度，实行差别化的医保支付和价格政策。深入推进基层卫生综合改革，完善基层医疗卫生机构绩效工资制度。开展和规范家庭医生签约服务。”
树立大卫生大健康理念，广泛开展健康教育活动，倡导科学文明健康的生活方式，养成良好卫生习惯，提升居民文明卫生素质。
（新华社）
完善医保支付，扩大中央政府购买服务力度
《乡间总体规划》指出要加强贫困地区社会保障体系工程建设。按照兜底线、织密网、建机制的要求，全面建成覆盖全民、城乡统筹、权责清晰、保障适度、可持续的多层次社会保障体系。
进一步完善城乡居民基本上养老保险制度，加快创建城乡居民基本上养老保险待遇确定和基础养老金标准正常调整机制。
“完善统一的城乡居民基本上医疗保险制度和大病保险制度，做好贫困户重特大疾病救助工作，健全医疗救助与基本上医疗保险、城乡居民大病保险及相关保障制度的衔接机制，巩固城乡居民医保全国异地就医联网间接结算。”
“推进低保制度城乡统筹发展，健全低保标准动态调整机制。全面实行特困人员救助供养制度，提升托底保障能力和服务质量。”
“推动各地通过中央政府购买服务、设置基层公共管理和社会服务岗位、引入社会工作专业人才和志愿者等方式，为贫困地区留守儿童和妇女、老年人以及困境儿童提供关爱服务。加强和改善贫困地区残疾人服务，将残疾人普遍纳入社会保障体系予以保障和扶持。”
（新华社）
村自发性工程建设工业用地优先用于发展养老、链珠服务
《乡间总体规划》指出要适应贫困地区人口老龄化加剧形势，加快创建以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次贫困地区养老服务体系。
“以乡镇为中心，创建具有综合服务功能、医养相结合的养老机构，与贫困地区基本上基本上保障、贫困地区特困供养服务、贫困地区互助养老服务相互配合，形成贫困地区基本上养老服务网络。”
“提高乡间卫生服务机构为老年人提供医疗保健服务的能力。支持主要面向失能、半失能老年人的贫困地区养老服务设施工程建设，推进贫困地区幸福院等互助型养老服务发展，创建健全贫困地区留守老年人关爱服务体系。”
“合作开发贫困地区链珠产业工程项目。大力发展生态旅游、生态种养等产业，打造乡间生态产业链。城乡居民消费拓展升级趋势，结合各地资源禀赋，深入发掘农业贫困地区的生态涵养、休闲观光、文化体验、健链珠老等多种功能和多重价值。”
“鼓励村自发性工程建设工业用地优先用于发展养老服务。进一步盘活森林、草原、湿地等自然资源，允许自发性经济组织机构灵活利用现有生产服务设施工业用地开展相关经营活动。鼓励各类社会主体参与生态保护修复，对集中连片开展生态修复达到一定规模的经营主体，允许在符合农地管理法律法规和农地利用总体总体规划、依法办理工程建设工业用地审核手续、坚持节约集约工业用地的前提下，利用1－3%治理面积从事旅游、链珠、体育、设施农业等产业合作开发。”
整体上来讲，城乡都是未富先老，但贫困地区经济、基本上基本上保障、财政投入等较之卫星城有不少差距，再加上卫星城化大趋势下年轻人大量离开贫困地区，贫困地区养老问题更为突出、更为严重。
照搬卫星城养老工程建设思路显然是走不通的，贫困地区养老需要走出一条自己的路。现实中少部分乡间小规模医养合一、链珠、公建民营等创新实践工程项目取得了不错的营运业绩。
贫困地区养老既是难得机遇，又面临严峻挑战。相信随着政策体系的逐步创建和财政投入的加大，贫困地区养老会逐步赢得社会资本的关注和投入。
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备注：以上非最终议程，议程正在更新中，请以纸质版议程为准或者课程当日与工作人员确认！
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