浙江高院_执行法院查封单独登记成年子女名下的房屋,子女未书面承认或者确认属于父母财产,提出执行异议可以排除执行

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裁判要旨执行法院查封单独登记成年子女名下的房屋，子女未书面承认或者确认属于父母财产，提出执行异议可以排除执行实务要点

第一、父母作为债务人，子女名下房屋能否查封的问题或者执行法院查封子女名下房屋是否有法律依据。换言之，父母作为债务人，查封子女（第三人或案外人）名下房屋需要具备哪些条件。针对登记在被执行人未成年子女单方名下的房产能否查封，依据是《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》四、对于被执行人与案外人（含配偶）共有的财产以及未成年子女名下财产，如何执行？生效法律文书仅载明被执行人个人为债务人，对于下列财产，执行法院可以执行。（三）对于被执行人未成年子女名下与其收入明显不相称的较大数额存款，登记在被执行人未成年子女单方名下的房产、车辆或者登记在被执行人和其未成年子女名下的房产等，执行法院可以执行。子女依据成年的，首要条件是成年子女（第三人或案外人）“书面认可”属于被执行人的，才可以查扣冻，依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款，对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。因此，浙江高院评价“讼争房产登记在钱某一人名下，根据《物权法》第九条规定，应当认定属于钱某个人所有，而不属于其父母钱幸忠、陈红英共有，也不属于家庭共有。……而钱某又非本案执行依据即嘉善县人民法院（2013）嘉善商初字第464号民事调解书所确定的债务人，……沈雁秋因其对钱幸忠享有生效民事调解书确认的债权而申请执行钱某名下的房产，嘉善县人民法院依其申请对涉案房产采取强制执行措施，均缺乏法律依据。“换言之，执行法院的查封行为错误，不符合查扣冻规定，此时，房屋已经登记在案外人名下，案外人提出执行异议，执行法院作执行行为异议审查还是执行标的异议审查！？两者根本区别在于，案外人执行异议之诉审查案外人对执行标的是否具有实体权利，通过实体权利判断是否停止执行，因判决停止执行而解除查封。案外人执行异议之诉解决的是已查控的财产能否继续执行，而不是为了解决查控行为是否违法的问题，仅仅是案外人对执行标的享有足以排除执行的实体权利而解除查封（并非撤销查封行为）。因此，查扣冻行为本身合法性至关重要，执行权作为一种公权力，应当遵循“法无明文规定不可为”的法治原则。违反外观权利判断规则查封案外人财产的行为，本质上是一种违法执行行为，不能依案外人的主张作为案外人异议审查（执行标的异议）。对此，规范法院执行行为本身合法，部分法院出台会议纪要，参见北京法院执行局局长座谈会（第九次会议）纪要——关于执行查控时财产权属判断规则及案外人异议审查中权利（利益）冲突规则若干问题的意见。

第二、对于登记在案外第三人名下的不动产，执行法院未经案外第三人承认或同意即予以查封，案外第三人提出异议的，法院是应当作为民诉法第二百二十五条规定的执行行为异议进行审查，还是作为民诉法第二百二十七条规定的案外人异议进行审查？对此，意见分歧较大，有三种观点：第一种观点认为，应当作为案外人异议审查；第二种观点认为，应当作为执行行为异议审查；第三种观点认为，案外第三人可以从执行行为异议和案外人异议中任选其一，还可以同时提出两个异议。

我们倾向于第二种观点，主要理由是：一方面，案外第三人的财产被查封，是由于执行法院违反了执行查控时的财产权属判断规则，不具备查封的法定条件进行了查封，符合执行行为异议的构成要件及其目的、功能。（需注意的是，以前关于执行行为异议，多认为只需审查该行为的手续、期限等程序是否违法，而忽视了该行为的条件是否具备。实际上，审查执行行为异议，除了要判断手续、期限等程序是否违法，还要看执行行为是否具备相应的条件。）另一方面，对于不遵循执行查控时的财产权属判断规则采取的查封行为，通过执行行为异议予以撤销，否定其合法性，使其自始不产生查封的效力；并且，由于违法查控案外人财产构成国家赔偿的法定事由，故作为执行行为异议处理，还可起到禁止违法查控案外人财产的功能作用。即便案外第三人刻意或因不精通法律而依据民诉法第二百二十七条的规定提出案外人异议，执行法院也应当依职权将之作为执行行为异议处理。对于第一种和第三种观点，从立法目的看，民诉法第二百二十七条规定的案外人异议及异议之诉，旨在判断案外人对执行标的是否享有实体权利以及该权利能否排除执行，本质是为了解决案外人与申请执行人之间的权利（利益）冲突问题，明确对已查控的财产能否继续执行，而不是为了解决查控行为是否违法的问题。如果对案外第三人提出的异议作为案外人异议处理，则意味着当时的查封并不违法，甚至隐含着肯定其合法性，只是后来认定案外第三人对执行标的享有足以排除执行的实体权利而解除查封（并非撤销查封行为），这就起不到禁止违法查控案外人财产的目的，甚至有可能无形中助长这一做法，这无疑是违背法治原则和法治精神的。可见，第一种和第三种观点在学术上或许不无道理，但是其抛开大的法治原则和法治精神去研究和处理具体的技术问题，恐怕是舍本逐末。这两种观点一个很重要的理由是，从文义上看，民诉法第二百二十七条没有明确规定只有遵循财产查控时的财产权属判断规则才能适用该条规定。为了避免这种理解，建议将来修改该条的时候，进一步明确其适用的前提是针对法院依照权利外观主义查控的财产。至于被执行人通过将财产放置他人名下以规避执行的问题，因规避执行是以法律途径进行的，反制规避也应当以法治方式去开展；而不应当在法律之外，以非法治方式去反制规避执行！那种为反制规避执行而不遵守法律、司法解释的明文规定，却采取一案一规则、一案一标准的所谓“实质正义”的做法，是不符合法治原则和法治精神的。以上是以不动产作为例子进行的分析。其实，对于动产、其他财产权的执行查控，也都应当遵循最高法院司法解释确定的上述规则。摘自人民法院报2018年4月11日第08版，作者禹明逸、雷运龙。

第三、有观点认为，被执行人规避执行无偿转让财产且完成登记，执行法院不能查封，势必放纵被执行人恶意转让行为，对此，《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第14条引导申请执行人依法诉讼。被执行人怠于行使债权对申请执行人造成损害的，执行法院可以告知申请执行人依照《合同法》第七十三条的规定，向有管辖权的人民法院提起代位权诉讼。被执行人放弃债权、无偿转让财产或者以明显不合理的低价转让财产，对申请执行人造成损害的，执行法院可以告知申请执行人依照《合同法》第七十四条的规定向有管辖权的人民法院提起撤销权诉讼。浙江高院评价“钱某取得涉案房产的行为是否具有可撤销事由，沈雁秋对此是否享有债权人撤销权，也与本案诉讼无关。无论从诉讼主体、事实和理由看，案外人执行异议之诉与债权人撤销权诉讼都明显不同。本案作为钱某提起的案外人执行异议之诉，主要审理其对涉案房产是否享有足以排除执行的实体权利问题；而沈雁秋作为债权人是否享有合同法规定的撤销权，则关乎其与钱幸忠之间的关系，如果沈雁秋主张其对债务人钱幸忠享有债权人撤销权，应当独立提起撤销权诉讼。只有通过债权人撤销权诉讼，法院经审理如果判决撤销钱幸忠、陈红英对钱某的房产赠与行为，沈雁秋才可以根据债权人撤销权判决申请执行该房产。”

第四、涉及执行领域中，执行异议之诉与撤销权诉讼的边界问题，即哪些事项导入执行异议之诉，哪些事项导入撤销权诉讼。执行异议之诉的前提是执行行为，通常，没有执行行为（查扣冻）不存在执行异议，无执行异议更不存在执行异议之诉，因此，规范执行行为本身（查扣冻）权属判断，是防止执行异议错误引导进而执行异议之诉的必要条件，这也是《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第14条引导申请执行人依法诉讼（撤销权）的分界点，因此，两者的区分标准在于执行行为实施中财产权属判断是否准确。参见案例江苏高院：被执行人存在规避执行行为的，执行机构径行作出执行裁定撤销民事行为或者认定无效，无法律依据，应予以撤销

案情介绍

一、沈雁秋与钱幸忠、陈卫民民间借贷纠纷一案，嘉善法院于2013年7月18日作出（2013）嘉善商初字第464号民事调解书钱幸忠应归还沈雁秋借款本息416万元及律师代理费3万元，陈卫民对其中380万元及诉讼费承担连带责任。沈雁秋申请强制执行，执行中查明钱幸忠、陈卫民名下财产不足以清偿沈雁秋的债务，故裁定终结该次执行程序。

2015年3月9日，沈雁秋认为钱幸忠向其借款后曾购买涉案房产并登记在其女儿钱某名下，嘉善法院于2015年6月23日作出（2013）嘉善执民字第1947-1号执行裁定，对涉案房产进行权属查封。

2009年9月，钱幸忠以女儿钱某名义与汇信置业公司签订购买涉案房产的合同，约定面积323.53平方米，价款为元。2009年9月17日、2009年10月14日，钱幸忠向汇信置业公司支付房款40万元、元，汇信置业公司交付相应金额的收款收据。2010年1月8日，该房产按揭贷款230万元，至2015年8月11日，钱幸忠及与其有经济利益的关系人通过转账及直接缴款方式归还贷款本息92万余元，尚欠贷款本金197万余元。

2009年11月30日，钱幸忠与陈红英协议离婚，离婚协议约定，婚生女钱某由陈红英监护，教育费、生活费和医疗费则由钱幸忠负责；涉案房产产权归女儿钱某，该房产按揭贷款前十年仍由钱幸忠支付，十年后由女儿自付等。

二、（2013）嘉善商初字第464号案所涉借款首笔200万元系2009年2月19日出借，钱幸忠未偿还，2013年3月2日钱幸忠再向沈雁秋借款时一并将此200万元写入借据。

自2013年5月至2015年8月，柏建强、袁祥英、钱幸忠、陈红英、徐惠慧、徐国良、范文轩等人均曾向涉案房屋银行按揭贷款还贷账户支付过钱款，其中主要由柏建强及其妻子袁祥英支付。调查笔录显示，柏建强陈述其本系钱幸忠的驾驶员，与钱幸忠之间也存在债权债务关系，其夫妻向涉案房屋银行按揭贷款还贷账户支付现金或转账，系经钱幸忠要求代为归还。

三、一审嘉善法院判决驳回钱某的诉讼请求。

二审嘉兴法院认为：虽然（2013）嘉善商初字第464号案所涉借款借据出具于钱幸忠与陈红英离婚之后，但首笔借款200万元出借于钱幸忠与陈红英夫妻关系存续期间，且该笔借款未得清偿，依据《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，在无相反证据证明该笔借款为钱幸忠个人债务的情况下，应认定为夫妻共同债务。关于讼争房产，基于我国国情和民间传统，现实生活中，常有父母将其出资购置的房产登记在未成年子女或未独立生活、无经济收入的儿女名下，或为赠与，或为代持，或为规避未来不可预知的风险等。在家庭内部，家庭成员之间的财产代持、财产赠与等本无可厚非，但若该行为损害外部第三人的利益，则将受到相关法律的约束。根据本案已查明的事实，虽然讼争房屋购房合同上的购房人为钱某，但购房时钱某尚为在校学生，无独立的经济来源，该房产首付款系钱幸忠离婚前支付，银行按揭贷款也是在钱幸忠、陈红英以共有人身份表示同意抵押并开具收入证明的情况下才得以发放，故在钱幸忠、陈红英离婚之时，因签订了涉案房屋的购房合同、支付了相应对价而依法应当享有涉案房屋的实质权益所对应的财产，依法可用于清偿夫妻共同债务。钱幸忠、陈红英二人离婚时协议约定讼争房产归女儿钱某所有，但离婚后，该房产的银行按揭贷款一直由钱幸忠、其关系人及陈红英支付，期间钱某在国外求学，尚无经济能力支付房贷及装修费用，故钱某对讼争房屋并未支付过任何对价。钱某虽然主张其父母离婚之时父亲钱幸忠经济状况良好，有巨额投资和资产，没有必要为恶意逃债通过离婚将涉案房产转移至其名下，并出示了钱幸忠离婚后投资和银行转账等证据，但在钱幸忠同时有巨额外债的情况下，这些证据无法证实钱幸忠的净资产数额。且即使钱幸忠在离婚当时及之后一段时间财产状况尚可，但在其负有大量个人债务及夫妻共同债务未清偿的情况下，无偿转移财产的行为也仍将受到债权人利益的约束。现钱幸忠在外债未还的情况下，仍通过关系人归还讼争房屋房贷，并与前妻陈红英在夫妻共同债务未得清偿的情况下，无偿让与涉案房产相关利益给女儿钱某，无疑侵害了债权人沈雁秋的利益。根据《合同法》第七十四条的规定，因债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。沈雁秋自得知存在涉案房产之后即申请法院强制执行，在执行异议和执行异议之诉审理过程中也充分表达了对涉案房产相关利益无偿让与行为的不认可，可视为对其撤销权的及时行使，该权利合法有据，依法应予保障。在此情况下，钱某关于涉案房产归其所有，请求排除强制执行行为的诉请无事实和法律依据，其上诉理由不成立，不予支持。

嘉兴法院判决驳回上诉，维持原判。

四、再审浙江高院查明涉案房产于2011年3月办理产权登记手续，登记的房屋所有权人以及土地使用权人均为钱某一人。

裁判要点与理由

浙江高院经审查认为，本案作为案外人执行异议之诉，审理的焦点问题是，钱某作为案外人对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益？

浙江高院再审认为，根据《物权法》第九条规定，不动产物权采取登记生效主义原则，其设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，讼争房产登记在钱某一人名下，根据法律规定，应当认定属于钱某个人所有，而不属于其父母钱幸忠、陈红英共有，也不属于家庭共有。从原因事实看，钱某取得涉案房产系基于赠与的法律关系。2009年9月，钱幸忠、陈红英在夫妻关系存续期间以钱某名义签约购买涉案房屋并支付“首付款”、办理“按揭贷款”，其行为实际上属于赠与，钱某此时虽然未满18周岁，但该种纯获利益的赠与，并不需要未成年子女作出接受的明确意思表示；在钱某年满18周岁后，钱幸忠、陈红英在离婚协议中再次作出赠与的意思表示，钱某虽然未就此与父母签订书面赠与合同，但此后以自己名义办理涉案房产权利登记的行为，足可认定其有接受赠与的意思表示。一审判决以“钱幸忠夫妇离婚时，钱某已经成年，但与其父母之间并没有明确的赠与和接受赠与的意思表示”为由，否定双方之间的赠与关系，进而根据签约购房时钱某尚未成年、“首付款”与此后数年的“按揭贷款”以及房屋装修款由其父母及关系人支付、钱某本人无独立经济来源等事实，将涉案房产认定为钱幸忠的家庭共同财产，缺乏依据。

由于涉案房产属于钱某所有，而钱某又非本案执行依据即嘉善县人民法院（2013）嘉善商初字第464号民事调解书所确定的债务人，且不存在应当追加或者变更其为被执行人的情形，其本人在法院执行过程中也未书面确认涉案房产属于被执行人钱幸忠，故其无需以涉案房产清偿涉案债务，对该房产享有足以排除本案强制执行的实体权利。沈雁秋因其对钱幸忠享有生效民事调解书确认的债权而申请执行钱某名下的房产，嘉善县人民法院依其申请对涉案房产采取强制执行措施，均缺乏法律依据，钱某在本案中所提停止执行的诉讼请求成立，应予支持。二审判决以“涉案债务中的200万元属于钱幸忠与陈红英的夫妻共同债务，钱幸忠与陈红英在未清偿夫妻共同债务的情况下无偿将涉案房产转让给钱某，损害了债权人沈雁秋的合法利益，沈雁秋据此享有合同法规定的债权人撤销权，其申请法院强制执行该房产，视为对撤销权的及时行使”等为由，判决驳回钱某的诉讼请求，存在明显不当，本院应予纠正：

首先，涉案债务是否属于钱幸忠、陈红英夫妻关系存续期间的共同债务，与本案诉讼无关。本案系钱某以其对涉案房屋享有实体权利为由提起的案外人执行异议之诉，即使其主张不成立，对于涉案债务是否属于钱幸忠、陈红英夫妻共同债务以及陈红英是否应以夫妻共同财产清偿涉案债务的问题，也应当由沈雁秋与钱幸忠、陈红英通过其他途径解决，该问题与钱某不存在关联性，不应纳入本案审理范围。更何况，在本案诉讼中，陈红英并没有作为当事人参加诉讼并提出相应请求，也未就涉案房产主张自己的权利，在此情况下，二审直接认定涉案债务中的200万元属于钱幸忠、陈红英的夫妻共同债务，并以此作为判决的事实与逻辑基础，于法无据。

其次，钱某取得涉案房产的行为是否具有可撤销事由，沈雁秋对此是否享有债权人撤销权，也与本案诉讼无关。无论从诉讼主体、事实和理由看，案外人执行异议之诉与债权人撤销权诉讼都明显不同。本案作为钱某提起的案外人执行异议之诉，主要审理其对涉案房产是否享有足以排除执行的实体权利问题；而沈雁秋作为债权人是否享有合同法规定的撤销权，则关乎其与钱幸忠之间的关系，如果沈雁秋主张其对债务人钱幸忠享有债权人撤销权，应当独立提起撤销权诉讼。只有通过债权人撤销权诉讼，法院经审理如果判决撤销钱幸忠、陈红英对钱某的房产赠与行为，沈雁秋才可以根据债权人撤销权判决申请执行该房产。然而，沈雁秋并未先行提起债权人撤销权诉讼，甚至在本案诉讼中也未请求撤销钱幸忠、陈红英的相关行为，在此情况下，二审法院却将沈雁秋不认可涉案房产利益无偿转让且申请法院强制执行涉案房产的行为，“视为其对撤销权的及时行使”，并在本案诉讼中直接认定沈雁秋在实体上享有债权人撤销权，据此作出相应判决，混淆了不同的法律关系以及不同的诉，且明显违反“不告不理”原则。

至于钱某在诉讼中所提“涉案债务中的200万元借款已因全部清偿而消灭”的主张，同样不属于本案审理范围。如果钱某认为本案执行依据即嘉善县人民法院（2013）嘉善商初字第464号民事调解书将200万元借款纳入债务范围错误，则应通过审判监督程序解决；如果其认为钱幸忠已在嘉善县人民法院（2013）嘉善商初字第464号民事调解书生效后清偿了200万元借款债务，则属于当事人对执行依据的部分履行问题，该种事实应由执行机构在执行过程中审查认定并作相应处理，与本案案外人执行异议之诉无关。

综上，本院认定钱某对涉案房产享有足以排除强制执行的实体权利，嘉善县人民法院不得执行该房产。如果以后钱幸忠、陈红英向钱某赠与财产的行为被撤销，涉案房产权益回归钱幸忠、陈红英，则沈雁秋可根据新发生的事实提出相应执行申请。原判适用法律确有错误，实体处理不当，依法予以纠正。判决撤销嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终00678号民事判决以及嘉善县人民法院（2015）嘉善执异初字第7号民事判决；确认嘉善星岛高尔夫（花园）96号房产属于钱某所有，不得执行该房产。

一、二审案件受理费均为34560元，均由沈雁秋负担。

标签：执行异议丨执行异议之诉丨未成年子女丨赠与丨撤销权

案例索引：浙江省高级人民法院（2017）浙民再140号“沈雁秋与钱幸忠、陈卫民等案外人执行异议之诉再审民事判决书”（审判长陈建勋审判员侯黎明审判员谢静华），载《中国裁判文书网》（）。

法律依据

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第二十三条查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未完成登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经完成登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。

查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。

《民事诉讼法》

第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》

14.引导申请执行人依法诉讼。被执行人怠于行使债权对申请执行人造成损害的，执行法院可以告知申请执行人依照《中华人民共和国合同法》第七十三条的规定，向有管辖权的人民法院提起代位权诉讼。

被执行人放弃债权、无偿转让财产或者以明显不合理的低价转让财产，对申请执行人造成损害的，执行法院可以告知申请执行人依照《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定向有管辖权的人民法院提起撤销权诉讼。

20.依法变更追加被执行主体或者告知申请执行人另行起诉。有充分证据证明被执行人通过离婚析产、不依法清算、改制重组、关联交易、财产混同等方式恶意转移财产规避执行的，执行法院可以通过依法变更追加被执行人或者告知申请执行人通过诉讼程序追回被转移的财产。

《合同法》

第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。

撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。

《民法典》

第五百三十八条债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

第五百三十九条债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

五、人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。

在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。

如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。

九、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。

《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》

四、对于被执行人与案外人（含配偶）共有的财产以及未成年子女名下财产，如何执行？生效法律文书仅载明被执行人个人为债务人，对于下列财产，执行法院可以执行。（一）被执行人配偶名下的存款、股权（股份）、金融理财产品等，婚后登记在被执行人配偶单方名下的房产、车辆以及婚后登记在被执行人和其配偶双方名下的房产、车辆等财产；（二）登记在被执行人及其他人名下的共有财产以及登记在案外人名下但案外人承认属于被执行人财产或同意作为被执行人财产接受强制执行的财产；（三）对于被执行人未成年子女名下与其收入明显不相称的较大数额存款，登记在被执行人未成年子女单方名下的房产、车辆或者登记在被执行人和其未成年子女名下的房产等，执行法院可以执行。对于共有财产，应当先行实物分割后执行，但不能实物分割或分割会导致财产价值明显减损的，执行法院可以整体处置。对于处置后变价款的执行，以被执行人在共有财产中所占份额为限。被执行人在共有财产中所占份额，以登记公示为准；没有登记公示的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。但对于被执行人配偶单方名下以及被执行人与其配偶双方名下的夫妻共同财产，原则上以1/2份额为限执行。在人民法院整体处置前，共有人愿意支付被执行人应有份额部分对应的价款申请排除执行，债权人和债务人对此予以认可的，人民法院可以准许。处置时鼓励共有人积极参与竞买，共有人竞买成交后仅需支付被执行人应有份额部分对应的价款即可。共有人及未成年人子女基于实体权利提出异议的，适用民事诉讼法第227条审查处理。抗辩主张也应予以支持。来源：执行复议与执行异议之诉

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