法拍房，价格相较较便宜
但同时也会衍生很大的纠纷
想要安心收购法拍房？
【律邦云】带你该文看清楚！
法拍房是甚么？
02法拍房买完能再卖吗？
03买回法拍房的业务流程怎样？
04买回法拍房必须要做的准备是甚么？
05法拍房和公寓楼的差别？
06法拍房的信用风险有甚么样？
07法拍房详细转让业务流程及费用？
08法拍房能去看房吗？
09法拍房需要缴纳甚么样税费？
10法拍房怎样做产权进行调查？
NO.1壹法拍房是甚么？法拍房，是指遭到高等法院强制拍卖行的一类房子。通常是借款人（物业公司）无能为力履行职责房贷合同或是无法清偿时，被债务人透过刑事诉讼向高等法院提出申请禁制，将借款人赠与房屋拍卖行，以拍卖行税金价满足用户债务人。
在自卖的程序中，原房主还是房子的卖家，但在法拍过程中，法拍房将属于债务人，房主将不参与房子的出售，销售法拍房是以信托拍卖行的形式在该地的高等法院进行。
NO.2贰法拍房买完能再卖吗？能再卖，买瘤果跟该地二手房经济政策一致。
NO.3叁买回法拍房的业务流程怎样？1、借款人应当向人民高等法院缴纳本息，本息的数额通常不低于评估价或是市价的10%~20%。
2、借款人须在高等法院指定七个司法拍卖行中文网站（天猫、淘宝网）缴纳本息获取博热县资格；拍卖行成交后，债务人缴纳的本息冲抵价款，其他借款人缴纳的本息在四个工作日内退还。
3、拍卖行成交后，拍卖行网络平台（天猫、淘宝网）制作拍卖行成交协议书及拍卖行进行调查报告。拍卖行成交协议书对付款时间、拍卖行财产的交付等严格按约定或是法律规定执行。拍卖行进行调查报告应包括拍卖行公告、拍卖行须知、竞买情况、拍卖行结果、成交确认、拍卖行笔录等详细情况及有关副本。
4、拍卖行机构应在拍卖行成交后四个工作日内，向人民高等法院对内委派管理部门移交拍卖行成交协议书、拍卖行进行调查报告及有关金属材料，对内委派管理部门在接到拍卖行成交协议书、拍卖行进行调查报告后四个工作日内将拍卖行成交协议书、拍卖行进行调查报告及有关金属材料移送业务部门。
NO.4肆买回法拍房必须要做的准备是甚么？
法拍房通常经过查封、资产评估、网路上拍卖行、转让清房的过程，从网路上拍卖行开始，目前高等法院合作的拍卖行网络平台有阿里、天猫、公拍网、中拍网、工行融e购、诉讼资产网、北京产交所等七家中文网站。
法拍房虽好，但是盲目竞投会存在很大的信用风险，所以大家在竞投前很大要做好买回之前的进行调查工作，排除买回法拍房的一切信用风险。
NO.5伍法拍房和公寓楼的差别
随着房市价格一涨再涨，购房经济政策一调再调；于是，另辟蹊径的其他购房方式，如小产权房、公寓楼、法拍房、抵款房等应运而生。
【公寓楼】与【法拍房】二者特点【公寓楼】公寓楼式写字楼是指在农地物理性质为商业性用地上建设的写字楼用房。
公寓楼房特点如下：
1、不限牌
由于经济政策因素，写字楼在当前严厉的限牌陶尔岛经济政策下，已将没有购房资质的社会群体拒之门外。而有住房需求的社会群体在不能选择写字楼时，只能退而求其次地考虑非写字楼类型的公寓楼，作为一个过渡。
2、总价格低
公寓楼的建筑面积普遍偏小，单价与写字楼相比也相较低一些，总价通常不高，购置门槛低。
3、生活便捷
公寓楼的所处位置通常都靠近轨道交通路线，甚至有些公寓楼本身就规划的是一个商业性综合体。成熟的交通基础建设和商业性基础建设让生活更加便捷，而且能够吸引大量的客流量。
4、易出租
随着现代人的生活品质提高，装修较为好看的公寓楼比起老旧的写字楼更受欢迎。
5、用途多样化
由于大部分公寓楼的农地物理性质是工业或商业性用地，所以既能自住，也能用以南洋商业银行。这一点相较写字楼来说更加多样化。但因其农地物理性质决定了其使用年限通常为40-50年，此外，居住成本高，物业费高，水电气按商业性收取。
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【法拍房】法拍房是高等法院拍卖行房产的简称，指的是遭高等法院禁制拍卖行的房屋。当借款人（物业公司）无能为力履行职责房贷合约或无法清偿时，而被债务人透过各种刑事诉讼向高等法院提出申请禁制，将借款人赠与房屋拍卖行，以拍卖行税金价满足用户债务人的过程，就称之为法拍房。
法拍房特点如下：
1、部分地区不限牌
买房最关注的就是限牌问题。而法拍房能避开限牌令，法拍房的面积大小以及所购区域、买房人本地或是外地户口、购房资格等在法拍房面前均不受影响，都可参与法拍房竞价并买回（少数地区除外）。不管赠与几套房都能买回，无论是用作住房，还是投资都是不二选择。
2、不排队
某些地区需要摇号获得购房资格。法拍房就比较方便，无需排队摇号能选择心仪的户型、地段、小区，拥有充分选择权。
3、超低价
成交的价格低于市场价，就是咱们俗话说的“捡漏”。根据人民高等法院关于财产拍卖行的规定，人民高等法院确定的保留价，第一次拍卖行时，不得低于评估价或市场价的80%。而房子一旦出现流拍，就会再次降价，降至5-8折。
4、可贷款
法拍房是能贷款的，按照各地经济政策来进行。征信好的能根据个人条件和需求，正常享受国家银行经济政策和利率进行审批贷款。
5、落户后可享受教育、养老、社保等资源
落户是按照该地的积分落户经济政策正常落户。
6、法拍房是正规70年产权写字楼，满期后自动续期
7、部分法拍房带学位
将来有孩子或是已经有孩子的，就大大方便了孩子读书问题。
8、高等法院卖更安心
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总结综上，法拍房较公寓楼而言，第一是生活成本更低，第二是产权更长，第三是法拍房的总体面积会比公寓楼的面积更大，更适合一家人的居住。
在实惠性、长久性以及方便性上法拍房更胜一筹，但法拍房的部分信用风险不可忽略。
NO.6陆法拍房的信用风险有甚么样？【法拍房的来历】原物业公司资不抵债（被动），恶意拖欠（主动），意思就是原物业公司自己资金上出现状况，无法承担房子或是抵押给银行后无法还款导致法拍房的出现。所以无论是原物业公司主动还是被动，都是资金上出现问题，无可再抵押财产所以大部分法拍房买下之后会出现原物业公司不搬出去的情况。
根据《人民高等法院关于人民高等法院民事执行中拍卖行、变卖财产的规定》，拍卖行保留价由人民高等法院参照评估价确定，人民高等法院确定的保留价，第一次拍卖行时，不得低于评估价或是市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖行时，能酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
换句话说，评估价为100万元的房子，保留价为80万元，如流拍，每进行一次重新拍卖行，可再降价20%，如果谁有幸在第二次拍卖行时以保留价买回，那么最终的成交价可能是64万元。当然，为了避免流拍，委派人通常会将保留价作为起拍价。
法拍房不受限牌约束，在办理转让手续时，出具高等法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许转让，但前提条件是产权明晰，且借款人配合交房。（无资质买回法拍房不能落户，无法享受户口和学校，后期考虑积分落户，该地积分落户难度能查询）。因此，实际操作过程中也出现了不少债务人无法顺利转让的情况。
法拍房的信用风险01.信用风险一有买回者花费近2000万元通过司法拍卖行购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。在司法拍卖行中获得了一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，拒不交房。当事主找到高等法院提出申请禁制，高等法院却以自己在拍卖行公告上注明过该房产“不交吉拍卖行”（房子里还有人居住）为由不予禁制。
“不交吉”被业内戏称为“不着急”，意思是高等法院拍卖行，具体的交接自己搞定，所以，个人买回法拍房时很大要认清是否为“不交吉拍卖行”。
此外，法拍房还可能遇到住房的问题。2004年人民高等法院出台的《关于人民高等法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民高等法院能查封，但不得拍卖行、变卖或是抵债。
实践中，高等法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人赠与有一套房产的，往往不予执行。所以，遇到住房的问题就比较麻烦，所幸的是，2015年5月，发布了《关于人民高等法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于何种情况下高等法院能禁制、何种情况不能禁制做了详细的规定。
实际上出现这种情况时，高等法院名义上的禁制调解，由高等法院人员出面调和，所以这种情况存在重大信用风险。
02.信用风险二买卖不破租赁，法律支撑。
《合同法》第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《物权法》第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
人民高等法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的建议（实行）》第119条第二条规定 “私有房屋再租赁期内因买卖，赠与或是继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行职责原租赁合同。”
所以原物业公司会在房屋拍卖行时制作假合同，比如和另一个买家签订一个50年的租赁合同，上述规定新房主如果要住进去需要承担支付租客的50年合同赔付。拒支付则不能入住，房屋继续让租客使用。
03.信用风险三一房一户，买写字楼，重要的两点就是学校和户口。如原物业公司不将户口迁出房子，新物业公司不能签进，且高等法院没办法禁制，高等法院强制拍卖行的是产权，意思就是您有房产证，但是可能无法迁户口进去。
NO.7柒法拍房详细转让业务流程及费用？
竞投成功后，本息会直接转为竞投款。意向买主需要在10-15个工作日之内到高等法院缴纳全部的竞投款，逾期未缴纳则视为违约，不仅不退本息，而且还要承担二次拍卖行与本次拍卖行成交价之间的差额。所以，看中房产之后，很大要有一个心理价位，否则电脑上拍卖行没有感觉，很容易给出高于心理预期的价格。
当然，竞投房产也是能贷款的，不过要提前联系好银行。淘宝网直接合作了有关的银行，贷款资料需要在拍卖行前审批完成。如果银行同意放款，则不需要直接缴纳全款。
【缴税转让】：联系高等法院缴纳房款之后，原则上这套房产还不属于你，只有转让完房屋产权之后，这套房产才属于你。法拍房最麻烦的也在这一步。
【解封房产】：从淘宝网找到高等法院的联系方式，联系好高等法院，并从淘宝网下载拍卖行成功的有关文件，带着文件直接找到高等法院，要求解封房产。通常缴纳房产全款之后，就能去高等法院办理解封手续了。
【房产解押】：拍卖行房通常是抵押在民间或是是机构，因为逾期，才会被高等法院查封的。因此，解决好查封之后，还要到相应的房管局，档案局，不动产权管理局等解押房产。
【缴纳税费】：法拍房跟二手房买卖一样，需要缴纳契税，营业税，个人税金税等有关税费。因此，要查清楚房产之前的交易信息及原房主房屋信息。
【转让】：缴纳完各种税费之后，并根据所有的文件（拍卖行成功文件、高等法院解封文件、税费缴纳凭证等）办理转让手续。
至此，关于法拍房转让业务流程及费用就算完了，这套房产才算是你的。
NO.8捌法拍房能去看房吗？并非所有房源都能入户看房的，有的在公告里面会安排某一天统一看房，如拍的房子在公告上没有标明，可和拍卖行行或是法官协商，提前去看房子的情况。但如果碰到入户看不了的情况，拍卖行行或高等法院也会到小区，通过邻里、物业等做实地进行调查，并给到调研进行调查报告。
NO.9玖法拍房需要缴纳甚么样税费？①【契税】
买方首套90平米以下缴纳1个点契税，90平米以上缴纳1.5个点契税。买方二套90平米以下缴纳1.5个点契税，90平米以上缴纳2个点契税。买方三套以上缴纳3个点契税。
②【个人税金税】
通常卖方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住五年以上没有此税，但虽然卖方居住此房五年，可是这套房子不是他唯一的房产，则此税要交。司法拍卖行个人税金税按3个点缴纳，部分地区变卖房产按1个点缴纳。
③【增值税】
5年以上房屋不再区分普通写字楼与非普通写字楼。个人将买回5年以上（含5年）的住房对内销售的，免征增值税。目前，国家对销售不动产的营业税征收标准是销售额的5%，加上城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加，一共是销售额的5.3%。
NO.10拾法拍房怎样做产权进行调查？①房屋瑕疵
房产标的情况以实际现状为准（包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边基础建设、物业服务、水电气、小区环境等），请务必实地看样，详细了解。
② 腾房
有人居住或放置物品的房产，需借款人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行想办法处理。
真实案例某房产标的公告写明房屋”租赁期19年”，借款人博热县前未仔细阅读公告了解清楚，拍下后，去办理手续时发现租赁合同无法解除，无奈借款人只能放弃此标的物，损失本息20万。
④ 税费
房产转让税费可能因房屋用途（写字楼或非写字楼等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、该地房产经济政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需借款人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。
⑤农地物理性质
如房产农地为划拨物理性质，无法正常转让，例如经济适用房。按各地经济政策，转让可能需额外提出申请政府审批同意并额外缴纳农地出让金。
真实案例处置机构在描述中说明农地物理性质是划拨，借款人并未发现，也并不了解，拍下后去办理转让时，发现农地物理性质是划拨，无法转让，如需转让，需要提出申请政府审批同意并缴纳农地出让金，最终客户选择放弃本息。
⑥限牌
存有限牌经济政策的城市，如借款人不符合限牌经济政策要求，则可能无法转让。目前部分城市即便有限牌经济政策，通过司法拍卖行买回却不受限牌经济政策影响。
【律邦云】小Tips法拍房最大的优势是价格低廉，房子性价比高，以下为现阶段全国正规的7家法拍网络平台，参考如下：
1淘宝网网：
（）
2天猫网：（）
3工行融e购：（）
4公拍网：（）
5中拍网：（）
6北京产交所：（）
7诉讼资产网：（）
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