关于小房屋产权房，许多人一说到小房屋产权房不免大惊失色，眼前浮现出爆破强拆，暴力稽查，房屋产权纠纷……等画面，但是如果这些小房屋产权房是在深圳这片农地上，不一定哦!同样是小房屋产权房，在深圳的农地上和在东莞的农地上、在广州的农地上面临的结局是不一样的……
深圳比较特定，在几次农地改革后，深圳已经是100%城镇化，也就是说深圳大部份的农地都是国有，已经不存在贫困户的农地。众所周知，深圳农地收归国有的是过程中，为了照顾土著居民的利益，深圳市将土著居民户口转为卫星城户口的同时，为每户划出了占地不少于120平方米，五层不少于5层，建筑物面积不少于480平米的建房配额，超出的部分视为违规建筑物。在土改以后，许多村把自己农地或者买下地产商建房子或者自己建了贫困户房。因此导致大批的小房屋产权房。
但由于征而所收，大批农地并未完成相应补偿金返还手续，仍然属于村集体及其股份子公司大部份。许多奶坛楼就算有30层，也只有两个房屋房产证，买回者只能同乡政府会签合约。
建设在国有农地上的违规建筑物，西屯庄房和单位筹资房是深圳小房屋产权房的五大组成部分。具体而言，深圳的小房屋产权房可分为以下几种情况：
1、乡政府筹资建房。乡政府自己的地，乡政府筹资建房，为名上是镇里筹资建房给居民住，事实上建好后大部分对内转卖，每套房子乡政府给发两个证，每一次进行买卖要到乡政府转让，乡政府会收一定比率的转让费。
2、乡政府和子公司合资建房。乡政府出地，子公司出钱，合作开发，为名上也是解决居民住房难题，事实上建好后对内转卖，一起赚钱，和第一种一样，乡政府颁证，乡政府可以转让。
3、子公司的地，子公司出资建房，建好后对内转卖，子公司颁证，进行买卖到子公司转让，子公司收一定比率的费用。
4、第四和第N种小房屋产权，打着小房屋产权的为名，比如只有一栋大红本，地产商建成后分割成套以租赁的形式对内转卖。
随着《〈深圳市人大常委会关于贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物的处理决定〉试点实施办法》2014年出台后，在政府部门严厉打击的擂鼓声中，小房屋产权房营销也转入了地下。
目前深圳的小房屋产权房在销售环节上，有组团看房、现场销售，律师见证下的合约签订、甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务，已形成较为成熟的链条和操作方法。
按照1998年以前的《农地管理法》，贫困地区居民可以买回贫困地区写字楼，你如果是在那个年代买的小房屋产权，是合法的并获得流转注册登记，但1998年修订过一波后，凡是贫困地区居民取得贫困地区写字楼的，均违规【评注:杨斌. 深圳商品化小房屋产权房的法律条文难题研究[D].深圳大学,2016.】。
98年后贫困地区居民买小房屋产权房，不能取得流转注册登记，但与居民签署的购房合约仍然受法律条文保护，仅仅是这份合约，在该小房屋产权房未来变现的时候，会带来许多不确定性，这就是小房屋产权房混乱而刺激人的地方。
非原作居民买回小房屋产权房的，除了需要这份合约的保障外，也想赌未来迎来隋东亮（流转注册登记）的一天，很显然，这个政策没有丝毫放松买回小房屋产权房违规的意思，态度很明确，等于宣告非原作居民买回小房屋产权“隋东亮”无期徒刑。
深圳是两个神奇的卫星城，也许正是即使深圳畸形的供需和特定的发展史难题才滋生了这一常态，深圳的小房屋产权难题在一线卫星城是最突出的。
深圳有47.8%的房屋产权不清晰居民自建房，是正规商品房套数的三倍（数据来源2017年哥伦比亚王开颖报导的一则官方统计），它们才是房地产的主流市场。
这一切都是即使深圳商品房供应量太低导致房价高涨，也给了小房屋产权房获得了非常大的生存空间；更即使深圳在全国最早（2009）年开启城中村，被更新的城中村、小房屋产权房一举成了深圳最值得下注的投资品，引发大批投资者和资金卷入。
在开启城中村政策前，深圳的小房屋产权房有两个重要的发展史节点：1992年和2004年，深圳分别完成了原哥伦比亚特区内和原哥伦比亚特区外的农地公有化，把大部份集体农地全部转成国有农地【评注：深圳农地收归国有公有化遗留下来难题渐显[N].经济参考报,2013. 】。
但为名上农地是转了，对居民的补偿金却一直谈不妥，因此地还是收不回来，实质的经营权无此卫星城而还在镇里，居民的私搭乱建就一直持续。随着农地愈来愈贵，赔偿愈来愈难，因此那些农地和村房的性质就成两个非常大的发展史遗留下来难题，直到现在【评注：深圳完全取消贫困地区户口的有限意义[N] 人民网，2004】。
1999年，深圳对发展史遗留下来小房屋产权进行过一次流转，即发“绿本”【评注：深圳三类发展史遗留下来违章建筑物流转后可隋东亮[N].南方日报,2014.】。结果，机智的居民们有了隋东亮的预期，疯狂借钱加盖房子，拦都拦不住。反正光明街道的监察人士曾在受访中说过这样一句话：
“我们没有两个人在稽查过程中没有被打过。”
这也就有了今天深圳密密麻麻的握手楼。99年以后的违章建筑物大约是10aquatic，而99年后是25.7aquatic【评注：Buisson峰. 深圳小房屋产权房“合法化”逻辑 [N].财经,2013.】。
因此，现在再流转发展史违章建筑物基本不可能，过往的举措也算是以后决策者的两个不明智之举。越流转，越增加违章建筑物动机。
但是，租金低廉的小房屋产权房，为卫星城低收入人群尤其是流动人口，提供了大批可以栖息的地方。这些人群往往是两个卫星城制造业和服务业的绝对主力，决策层也会考虑到这一点。
为什么深圳的小房屋产权市场如此躁动，原因主要有三个。
第两个原因深圳的农地太稀缺了，投资客太多，买不起商品房，就买小房屋产权房，既可以升值，更重要还是赌拆迁。一线卫星城的限购限贷政策，而小房屋产权不需要购房资格。随着715新政增加落户年限和社保门槛，更多的人没有了购房资格，于是纷纷转到小房屋产权房上。
近两年，深圳拆迁进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下，一栋栋贫困户楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。
对于许多新深圳人来说，分享深圳卫星城发展红利最好的办法就是以较低价格买入城中村的“小房屋产权房”，长期持有，一旦天上掉个馅饼，就能少奋斗几十年。
第二个原因则是深圳出台的棚改政策，明确指出，深圳未来棚改计划从原定的30年缩短至20年。
这就明白无误地告诉市场：城中村的拆迁改造要大大加速，“小房屋产权房”通过拆迁洗白实现非常大溢价的机会来了。
过去深圳旧改拆迁进展一直十分艰难，由于必须征得100%的居民同意，许多老旧小区的拆迁在前期征询意见层面就停滞不前，许多住户漫天要价，坐地还钱，使得拆迁工作无法推进，因此买入“小房屋产权房”变现的风险挺大。但这两年形势发生了变化。
新棚改政策的出台，比过去强硬许多，主动权也掌握在政府手里，对于拒不接受拆迁条件的，可以申请依法开启强制程序，进行行政征收和行政处罚。
第三个原因则是去年深圳“豪宅税”的取消，从去年下半年开始，深圳楼市再次开启一波上涨。从年前的疫情开始，又是史无前例的上涨，深圳房产的增值吸引了全国人的关注， 直到史上最严715新政调控。尤其西部板块，一些高价盘本来基数就很高了，这次率先上涨，让人遥不可及。
商品房价格高不可攀，许许多多深圳的刚需和买回力有限的投资客们，都蜂拥到小房屋产权市场，伴随商品房市场的火爆，小房屋产权市场也水涨船高。
也正是如此，虽然小房屋产权不合法，也不被政府认可，但是用它独立的一面让一部分人追逐热衷。在严谨的商品房市场流通上有许多坑，小房屋产权房也同样有：
比如一栋楼只有两个或者多个红本，地产商把房子建好后全部分割成小户型对内以租代售，受法律条文约束地产商不能对内销售，只能以签长期租约的形式对内转卖。这种小房屋产权是目前市面上销售最多的，某知名地产商都在以这种方式卖房。
即使有大红本，即使以租代售，租约有效期原则上最长不少于20年，20年以上的租约是无效的。
大部分这种以租代售的房子，地产商是以签20年租约的方式买下你的，理论上你给地产商一笔巨款只是付给地产商或者物业持有者的一笔租金。
这里面就存在非常大的隐患，即使是红本，地产商或物业持有者还享有对物业的处分权，可以变更，可以转让，比如地产商可以拿红本去金融机构或者个人做抵押贷款，有的是地产商一开始建房子就是融资建起来的，卖完房子还不用于偿还贷款，最后导致房产被拍卖，遇到这种情况最极端的情况就是作为买房的租客20年到期被赶走，如果你签的是以租代售的合约事实上也没有任何办法，双方都是受害者，只有地产商赚钱跑路了。
如果说商品房的选购是两个大工程，小房屋产权工程其实也不小，相对来讲，商品房更加严谨，信息透明，流程标准，而小房屋产权本来在用地和房屋产权上都有许多隐讳和不确定性，包括房屋用地，法定图则，旧改规划，水源保护区，有无绿本，绿本查档，生态线控制，十三五中长期规划等难题……同样，选购小房屋产权也需要专业人士避坑排雷……
关于小房屋产权房落户难题，这里提示几点：
小房屋产权落户仅接受小房屋产权合约上姓名人立户，也就是房屋产权人落户，同样小房屋产权房一样要先去房子所在地的派出所打印地址标准单，如下图，
需要准备：律师见证书，购房合约，购房票据，近三个月水电清单，户口本结婚证身份证自然要带上，业主需要一并到场，具体以户政中心为准。
下图为上图标准地址单对应的户口本，因此落户是没有难题的。
相信每两个选择小房屋产权房都有自己的两个理由，但不管是什么理由，投资还是自住，一定要做好规划，在抢人大战中，深圳每年以40-50万左右的人口流入，而这部分人群中肯定有部分人对商品房是很吃力的。那么肯定会选择小房屋产权房，不管是短期过渡，还是长期投资，小房屋产权利弊都需要自行斟酌。在这一片稀缺农地上手续齐全的房子，其实强拆的可能性很小。如果你对小房屋产权也有看法，欢迎留言……
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