普通人难看清的楼市真相：一线真跌？二线假松？三线棚改好入手？楼市_房价

3号看房团 2022-04-03 299

2021楼市众生最关心的事 3·17调控即将迎来一周年，楼市信息空前嘈杂。有些城市用腰斩献出周年大祭礼：环京楼市房价跳水，开发商清仓大甩卖；北京房价指数出现32个月以来首次同比下降，房价似乎跌回一年前；房地产投资占GDP比重达50%以上的海南居然敢公开称绝不允许任何人炒房。有些城市让人犯嘀咕：杭州300套高端住宅开盘两周售罄，房价直逼一线广州；南京、武汉等地闭上了门又纷纷打开窗，本科生可直接落户买房；三线徐州房价连涨24个月，内行人直呼看不懂。涨跌之下，楼市给人以暗流涌动之感。要把握最新动向，理解房地产趋势，那么搞清楚这三个基本问题就是当务之急—— 一线房价跌没跌？二线调控松没松？三线棚改买不买？理解本轮调控周期中高层的决心和力度，最为关键。先把时间往回拨一年。那时雄安未出，通州副中心周围的楼市被炒得风头无两，一家距离北京300公里的新盘连夜跳涨近2000元/平，但2021年全国两会刚闭幕那天，刚需族翘首期盼，终于还是没等来楼市调控。靴子没落地，看涨情绪再次燃起，很多人平稳度过两周观望期后毅然决然出手了。那天夜里，已连续17个月环比上涨的北京楼市又加足马力——卖家报价728万，从7点半砍价到夜里11点半，745万成交。一篇《最近有点为北京感到难过》在新中产的朋友圈里疯狂扩散，集体焦虑感又被唤醒。有人看着房价惶惶不安，有人拿着合同窃窃自喜。谁也没预估到，3月17日当天，楼市调控突然重拳来袭，打得人猝不及防（延伸阅读：《北京酝酿已久的楼市“大杀器”终于祭出！》）：“认房又认贷！”“二套房贷比例上调10%！”“限贷加码！”“市场化住房一律限购！”…… 新政落地后的18天里，北京雷厉风行，连续出台10项政策，调控覆盖面几乎无懈可击，住宅成交量陷入极度萎靡，近20家中介关门，知名商住小区业主直降100万抛售，楼市一夜冰封。北京方面作出示范后，一线及强二线城市迅速表态，全国房地产开发投资增速在当年4月份达到顶点后应声掉头向下。此后一年中，一线调控高压态势不变，北京发布30多次调控措施，密度创下全国之最，刷历史纪录；强二线“楼市四小龙”传奇难续，前后超过110个城市紧跟新政，共发布250多次调控政策，范围之广、手段之多超出想象。五限令急急而来

，组合拳接连打出，租购并举、共有产权房、严查消费贷入市、房地产税加快立法，信贷再收紧……重击之下，高杠杆炒房客濒临爆仓，地王停工，中小房企卖股卖地卖项目，甚至最终难逃破产。不过，混战中冰与火共生。南京一二手房房价倒挂，富人排长队全款抢新房，中部二线开启“抢人大战”，给钱给房给户口，为楼市暗添柴火，三四线房价在棚改的刺激下喜迎楼市狂欢，涨势逆袭一二线，多地传来“房价破万”捷报，开发商转战三四线，2021年拿地千亿房企中，50%布局在三四线。尽管此时没人会怀疑“房住不炒”的长效期限，但全国楼市行情走势的不统一，还是让很多人心存侥幸，冰面下暗流汹涌。面对部分弱二线的暧昧“放松”和三四线房价的涨势如虹，“哪些城市值得买？三四线还会涨多少？”成为2021年楼市众生最关心的事情。要摸清楼市的脉动，避不开这三大争议：一线房价跌没跌？以往被视为楼市风向标的一线房价，据不少专家的说法是，已经走到“拐点”。统计局数据显示，1月份北京房价指数出现32个月以来首次同比下降，房价跌回一年前。有人认为，在新房严格限价的情况下谈房价指数没多大意义，二手房降没降价才是真问题。紧接着，2月份，链家、我爱我家等多家中介机构齐齐为北京二手房降价正名，不止成交量较1月份减少近半，房价环比也下跌了0.5%0.7%。但数据难以排除春节因素干扰。从多处房价行情统计网站的数据来看，京沪两地的二手房价在2月份出现了环比下滑，但整体上平稳地维持在一定区间，同比没有出现实质性降温的迹象，很难得出房价下跌的走势判断。（来源：中国房价行情网）放大到不同区域来看，核心城区的二手房价实际还在小幅上涨，上海也是如此。另外两座人口仍处于净流入状态、地处粤港澳大湾区的一线城市，深圳、广州，二手房均价皆不见下跌。深圳的涨幅比较惊人，甚至惹得中国炒房第一人“欧神”在深圳摇旗呐喊打鸡血：深圳房价未来25万/平米不是梦，深圳遍地都是黄金，闭着眼睛捡钱就行。这话听听就得了，“房住不炒”基调不变，结合两会上中财办副主任杨伟民的表态： “房地产市场现在是有泡沫的，尤其是在一二线城市，但三四线城市还可以。这个泡沫既不要主动挤破，也不能继续吹大。房地产领域的风险释放需要长期的过程逐步推进。” 一线城市集聚了全国最优质资源，房价铁定还是温和上涨，特别是优质地段户型、环境、物业管理都比较好的小区，但是在调控下市场波动率下降，短期内一线就一个字：稳。至于“拐点”究竟长什么样，全国政协委员、清华大学教授李稻葵的表述还是比较中肯的：“拐点”指的是房价不像以前那样单边上涨，一年涨20%到30%这样的现象恐怕不会再现了。当然，下跌也很难看到。二线调控松没松？开年以来，多个二线楼市频繁出台楼市新政，以争夺人才为名，降低住房门槛，有声音称，新一轮调控放松期已经在路上：合肥放开限价；南京提出40岁以内本科生可直接落户买房；兰州直接取消部分地区限购政策；武汉房票出炉，外地人买房不再限购；郑州市本科不落户可买房；政策一有风吹草动，市场立马风起云涌这些城市在过去一年从土地财政中收获颇丰、去库存也完成得七七八八，此番动作，是否意味着调控风向标已变？为此，住建部出来回应称，所谓变相松绑调控是误读，中央对楼市调控的态度是明确的、坚决的。人民日报采访了这些二线城市的房管负责人，大家纷纷表态没那意思，调控还在继续。楼市调控会是什么走向，作为强二线标杆、曾经楼市暴涨“四小龙”之一的南京，可以做出回答： 1）南京市长在两会上表态，南京将主动牺牲200亿的土地财政，用于发展租赁住房； 2）限价迟迟不见放开，开发商在南京拿地热情锐减，中海在南京的8块土地至今无一开盘，202亿拿地资金全部套牢，成为大房企的悲剧。南京楼市明涨阴跌，二手房的价格会不断向新房靠拢，但房价也不可能出现血崩，即使高负债到负资产了，只要能保证恒定收入，多数人都还是不会断供。而后知后觉才加速去库存的中西部弱二线城市，如西安、昆明，则继续补涨。昆明连涨18个月，在去年12月份、今年1月份环比涨幅全国排名数一数二，迫于压力，昆明打响了年后地方调控新政第一枪。有一个特殊的强二线城市是杭州。有了G20的召开，有了2022年亚运会概念的热炒，还有杭州主城区的旧改，杭州这一年来均价从25000元/平涨到了32000元/平，去年底一处报价在5.6万元7.9万元/平米的高端楼盘，共300套房源，两周即售罄。去库存进度也迅猛，今年前两个月成为卖地最多城市，土地出让金高达591.27亿，同比上涨250%。三四线棚改买不买？今年很多人春节返乡后，被三四线热气腾腾的房东莞茶山地铁站旁小产权房价勾住了，内心琢磨着：东莞庆丰家园小产权房“要不要买？房价还会不会涨？” 如果你是投资，与其考虑买了之后“涨不涨得起”，倒不如想想“跑不跑得掉”。短期看，支撑这一年来三四线房价飙涨的关键因素——棚改。未来三年，棚改力度依旧很大，房价还有上涨空间。不过，去库存和抑过热是并行的。有些在热点城市周边的三四线城市涨势已趋缓，最近徐州在70城房价中一枝独秀，新房房价连涨24个月，但去化周期明显发生了改变。春节期间炒房客云集海南岛，海南房价又涨一轮，此前已被环

保督察组点名批评的海南压力山大。在两会上该省省委书记表示，一是要消耗库存，二是不能再批地了，绝不允许任何人在海南炒房。长期看人口和经济基本面。实际上，二线城市以及三四线城市内部都存在很大的分化，用城市等级来划分已经过时了，更准确的方法应该是看都市圈与非都市圈。在都市圈中的城市能得到一线城市的溢出效应，不论是产业、资源、交通还是人口，情况都会比非都市圈的乐观，在本轮调控周期中，楼市大概率会走出“去库存——涨价——调控——高位横盘——楼市降温”的路线。就像环京楼市中真正能够得到通州副中心需求溢出的燕郊，在房价下调时会遇上不少人入市抄底。而都市圈外的三四线已被棚改提前透支了城镇化进程所带来的需求，如果还碰上人口净流出，当地没有新产业支撑，基本就是楼市高危区。聪明一点的开发商懂得多打折销售提高周转率，还没醒过来的房企则在拼命囤地，忘了大房企也会被南京楼市套牢的教训。在“差异化调控、租售并举”的基调下，一城一策甚至一城多策的精准调控代替一刀切，租赁住房分流部分购房需求。只能说，炒房暴富时代真的过去了。城市间大分化趋势增强，不变的是全国上下不断收紧的金融环境。最近有三个信号值得注意：央行认为，房贷利率有上浮空间两会上央行明确表态，目前的房贷利率虽然有所上升，但是总体上看还处于较低水平，商业银行对住房贷款合理定价、扩大利率浮动区间是合理的。虽然这一年来信贷已经在不断收紧。2021年1月份，全国首套房贷款平均利率攀升至5.43%，相当于基准利率1.11倍。但是把时间拉长来看，未来对楼市的定向加息空间仍有不小。于高杠杆炒房客来说，这无疑是一拳打到爆仓。银监会表态，居民部门杆杠率还需要降全民加杠杆买房的结果是，居民部门的负债率迅速攀升，一举超过政府部门，2021年，中国居民部门甚至第一次出现了储蓄增长率为负的情况。高负债透支了居民部门消费升级的能力，同时也减少了资金通过股市等其他融资渠道流向实体经济的机会。今年前两个月，居民中长期贷款新增较去年同期减少了967亿元，地产调控还在延续。连首席多头任泽平也不打鸡血了恒大研究院的任泽平最近发文称，全球流动性正在退潮，中国M2增速低于名义GDP增速，当前金融环境偏紧，实际利率趋于上升： “在流动性泛滥的时候，到处都是一夜暴富纸醉金迷的神话，在流动性退潮以后，最贵最稀缺的就是流动性：一度神秘地像宫殿一样的金融控股集团不断传出断臂求生、影子银行大规模收缩业务战线、商业银行亟需补充资本金、先知先觉的地产商开始降价、人们开始谨慎投资窖藏现金，曾经取之不尽用之不竭的货币就这样无声无息地消失了。” 货币环境已不同往昔，“管好货币总闸门”之下，市场普遍缺钱，连才公布去年有近2000亿利润的农业银行，一开口就是1000亿定增的融资规模。信贷收紧，以后贷款难度加大，持有房产成本增加，普通人还能不管好钱袋子，保留点借钱还钱的空间吗？