——————深圳旧改 经济圈——————
旧区是一类欧美国家经常出现的卫星城改建现象，其基本概念是非常明晰的，是一类将卫星城中已经不适应环境现代卫星城社会生活的地区作必要性的、有方案的改建活动，是对卫星城中某一衰落的区域进行征地、改建、和建设，以全新的卫星城机能替换机能性衰败的物质内部空间，使之重新发展和繁荣。
旧区包含旧改，棚改，综合性综合性治理01 旧改则属于“旧房改建”，旧改的基本概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部积极开展的中乌合作：三旧改建，即“老城镇、该厂房、旧贫困地区”，如今人们也把狭义的“旧区”称为“旧改”。旧改是中央政府引导，市场主导力量，即企业实行，方向是市场化、商品化。02 “棚改”，又称城中村改建，是广义上旧区的一类形式。也可理解为危房改建，但是在深圳确切的应该说是阿尔布津红本住宅小区的改建。针对的是“深圳市覆盖范围内采用年限在20年以上、存在住房质量隐患、采用机能不齐全、基础建设公共设施不健全的阿尔布津商业区项目应当列入城中村改建经济政策适用覆盖范围，不再采用老城改建的形式进行改建”。只有合乎上述条件，才可能列入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧商业区改建不列入棚改，留在旧改框架内。
棚改是中央政府主导力量，国企实行，方向是经济政策化、保证化、公益性建设的主要是中央政府保证性住房。03 综合性综合性治理：考虑卫星城发展弹性，在总体规划期内保留很大比例的旧区，合理有序积极开展深圳市旧区预览组织工作，逐步消解隐患、保证低成本内部空间、健全基础建设公共设施、提高自然环境产品品质，实现旧区可持续的全面发展。在综合性综合性治理分区内积极开展以综合性综合性治理为主， 融合辅助性公共设施加建、机能改变、局部复修等形式的旧区 预览(以下简称“旧区综合性综合性治理类预览”)。通过微改建的 绣花功夫，增加旧区内必要性的公共内部空间与基础建设公共设施，提高 内部空间产品品质，改善人居自然环境，强化住房保证。 综合性综合性治理的旧区住宅小区不拆毁复建，只是优化下内部空间，装修提高居住自然环境产品品质。04 另外还需要提到农地养护-易地统筹总体规划农地养护-易地统筹总体规划：在深圳，旧区与农地养护并列为卫星城农地FreeNAS利用的“两架马车”。而易地统筹总体规划可以说是二者取长补短后不断涌现的新思路。易地统筹总体规划就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的农地养护商业模式，以行政村（社区自发性）为单位进行农地权属调查，明晰该村的农地权益。并通过拨付农地养护资金、留用农地、收益分成、物业返还等形式，实现中央政府、村自发性及相关个人的自身利益分配。一、旧区历史进展回顾深圳市旧区经济政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时正式宣布发布的《有关更进一步强化深圳特区贫困地区总体规划组织工作的通告》中，提到到贫困地区的老城改建。但从官方正式宣布发布的经济政策文档上看，深圳早期的旧区应起源于2004年，当时正式宣布发布的《深圳市旧区改建全面实施规定》正式宣布开启了旧改经济政策性文档的序幕，从而开始了大规模的旧区改建；随后又于2007年颁布《有关推进深圳市工业区升级改建试点项目的意见》，目的是将工业用地也列入旧区范畴中。这段期间一直被命为老城改建。 直至2009年《深圳市旧区配套措施》正式宣布正式宣布发布后，“深圳市旧区”这个名词才开始采用，同时还提出了“拆毁复建”、“综合性综合性治理”、“机能改变”三类预览商业模式；从而达到改善自然环境、健全基础公共设施基础建设、消解隐患之目的。其后，相关部门陆续公布《深圳市旧区模块总体规划制定方案备案指引（全面实施）》 、《深圳市旧区模块总体规划编制技术规定（全面实施）》 、《旧区模块总体规划审核操作方式规则》等一系列操作方式业务流程，涉及到旧区意向公开征集、模块方案备案、专项审核、实行主体确认、产权注销等一系列规范化操作方式业务流程。2012年，中央政府为解决在旧区中遇到的各种具体问题，相继颁布《有关强化和改良旧区实行组织工作的全面实施举措》，2014年正式宣布发布《有关强化和改良旧区实行组织工作的全面实施举措》在此前已经颁布工业楼宇合乎很大条件可分割转让的优惠经济政策基础上，更进一步允许很大规模拆毁复建。2016年10月15日深圳市中央政府核发《深圳市人民中央政府有关施行旧区组织工作改革的决定》288号文档，将旧区审核权大部分由市下放到区级，翌年11月深圳市规土委正式宣布发布《深圳市旧区“十三五”总体规划的通告》，则明晰了未来 5 年深圳市旧区目标，更进一步让深圳市旧区进入快车道。翌年12月市中央政府正式宣布核发《深圳市人民中央政府办公厅印发有关强化和改良旧区实行组织工作全面实施举措的通告》，并于2017年1月1日颁布，正式宣布实行“强区放权”。2017年深圳市规土委颁布《深圳市关外各区拆毁复建类旧区模块旧山边覆盖范围判定配套措施》 以及《深圳市拆毁复建类旧区模块旧山边覆盖范围判定配套措施（修订稿）》 ，将合乎条件的全市旧山边列入覆盖范围，为加快推进深圳市旧区组织工作提供了经济政策上的支持。2019年3月22日深圳市总体规划和自然资源局正式宣布发布《深圳市旧区（石湖）综合性综合性治理总体总体规划（2019-2025）》。2018年6月1日,深圳市总体规划国土委公布了《深圳市农地养护自身利益统筹总体规划项目管理配套措施(征求意见稿)》。二、旧住宅改建难度大，僵局难破是不断涌现的背景吗？旧区在各方自身利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、茹瓦厄斯县”这三难是市场主导力量中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意向公开征集、征地补偿是成为影响旧区最大的阻碍。按照2016年颁布的《全面实施举措》强调，“因总体规划统筹总体规划需要确有必要性列入拆毁覆盖范围的零散旧商业区，需由区中央政府组织积极开展前期组织工作，由区旧区职能部门备案，权利主体的旧区意向应达到95%”。这几乎一下子勒紧住诸多旧住宅住宅小区改建项目的“脖子”，可谓举步维艰。有部分业界人士认为，中央政府并未对成片旧商业区进行明晰规定，虽然这个95%仅限定于零散旧商业区，但既然中央政府对成片旧商业区并没有明晰指出，那么成片旧商业区也只能按照95%来操作方式。三、城中村改建与旧区的区别随着旧区项目大量改建开发，在旧商业区改建推进陷入缺乏合法有效的操作方式机制及签约困局情况下。近年，在深圳旧区领域催生了一个新名词叫城中村改建。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块城中村已提上日程。城中村改建主要是指对改建城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改建的活动，同属于老城改建范畴。“棚户改建”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五方案推出40万套保证房，其中很大一部分是租赁房，如果没有经济政策保证，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的阿尔布津商业区改建而来。因此，在旧商业区覆盖范围内划出一部分列入棚改，就是顺理成章的事了。 棚改与旧区二者之间虽同属于老城改建范畴，都是拆毁复建，但执行的是不同的法规经济政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：01 组织工作目的的不同深圳旧区旨在健全卫星城机能，优化产业结构，改善人居自然环境，推进农地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以旧区、旧商业区、旧工业区为重点。而此次城中村综合性治理改建旨在消解二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住自然环境，健全基础公共设施基础建设和公共服务公共设施基础建设。02 运作商业模式不同旧区的运作商业模式是“中央政府引导，市场运作”，而城中村改建的运作商业模式是“中央政府主导力量，市场参与”。旧区由开发商唱“主角”，属于市场行为。而城中村改建中央政府不仅是责任主体，还要参与整体总体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。03 归还房屋类型不同 简单的理解：棚改方向是经济政策性住房，旧改方向是商品性住房。 城中村改建采用“中央政府主导力量+国企实行+人才住房”的商业模式，以公共自身利益为目的，采取中央政府主导力量，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的商业模式，改建形式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保证性住房。旧改则遵循“中央政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改建形式包括综合性综合性治理、机能改变和拆毁复建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保证性住房外，全部用作商品性质住房。04 强制性不同棚改实行过程中，因涉及公共安全自身利益，对于少数不服从改建的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆毁动工。四、征地补偿形式不同城中村改建由中央政府主导力量，这是因为城中村存在突出的公共隐患，危及人民生命财产安全，综合性治理改建不存在以营利为目的商业开发。市场行为的旧区除了公共基础建设和公益贡献，还存在“资本逐利”的内部空间。城中村改建项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实行配套措施（全面实施）》（市中央政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；而旧区的补偿标准由项目实行主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改征地补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。五、改建经济政策不同旧区与城中村改建虽同属老城改建范畴，但分别执行不同的法规经济政策。旧区依据有《深圳市旧区配套措施》、《有关强化和改良旧区实行组织工作的全面实施举措》等相关文档；城中村改建依据有《广东省人民中央政府有关加快城中村改建组织工作的实行意见》、《深圳市城中村改建项目界定标准》等相关文档，可适用免征部分税费、融资诸多优惠经济政策。旧区相关经济政策不适用于城中村改建，例如按照旧区相关规定，要求备案区域达到很大规模、合法用地达到很大比例要求，而城中村改建无此类限制。城中村改建经济政策主要适用于阿尔布津商业区，全市覆盖范围内采用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等隐患”、“采用机能不齐全”、“基础建设公共设施不健全”这三个条件之一的，以及采用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的商业区可以适用城中村改建经济政策。而旧区经济政策改建的覆盖范围更广，包括旧商业区、旧工业区、旧商业区、旧区和旧山边等。旧商业区申请拆毁复建旧区的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。六、原建筑产权属性不一样棚改的阿尔布津住宅小区多为红本住宅住宅小区，旧改的旧区多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法备案单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑备案单，可以视为中央政府不认为建筑本身合法，但是可以判定产权人的一类房产证类型。作为投资者可以通过历史遗留单判定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会判定房屋的实际所有人，签订征地补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。七、易地统筹总体规划的总体思路在深圳，旧区与农地养护并列为卫星城农地FreeNAS利用的“两架马车”。而易地统筹总体规划可以说是二者取长补短后不断涌现的新思路。易地统筹总体规划就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的农地养护商业模式，以行政村（社区自发性）为单位进行农地权属调查，明晰该村的农地权益。并通过拨付农地养护资金、留用农地、收益分成、物业返还等形式，实现中央政府、村自发性及相关个人的自身利益分配。易地统筹总体规划指以社区股份公司及其成员实际采用、内部空间集中成片的区域为实行对象的农地养护项目。易地统筹总体规划养护项目应当同时合乎以下条件：①项目位于同一社区覆盖范围内；②项目覆盖范围内未健全征（转）地补偿手续的总体规划建设用地面积不小于50000平方米。01 农地养护自身利益统筹总体规划经济政策的现实意义在于：盘活原贫困地区自发性农地资源，解决农地历史遗留问题实现产业用地的收储，补足公共基础建设、基础建设欠账以留用地形式取代货币补偿，解决征地征地难题部分留用地开始走入自发性资产交易，昭示农地养护自身利益统筹总体规划有实质进展02 易地统筹总体规划与旧区的区别：简单概括就是：易地统筹总体规划是以一个原贫困地区为单位进行农地养护自身利益统筹总体规划方法，是由中央政府主导力量。旧区则是市场主导力量，这是最主要的区别。事实上，旧区是合法用地必须满足60%，农地养护的自发性合法比例远远达不到旧区的要求，所以没配套措施走旧区的路径，因此只有跟中央政府商量通过中央政府合法化村自发性的部分农地，中央政府拿走一部分农地，通过这种形式盘活农地实现共赢。03 综合性综合性治理=不拆毁，装修旧区2019年3月22日深圳市总体规划和自然资源局正式宣布发布《深圳市旧区（石湖）综合性综合性治理总体总体规划（2019-2025）》。充分考虑卫星城发展弹性，在总体规划期内保留很大比例的旧区，合理有序积极开展深圳市旧区预览组织工作，逐步消解隐患、维护卫星城肌理、传承历史文脉、保证低成本内部空间、健全基础建设公共设施、提高自然环境产品品质，实现旧区可持续的全面发展。针对不宜拆毁复建的旧区用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的旧区用地，以综合性综合性治理为主，通过微改建的 绣花功夫，增加旧区内必要性的公共内部空间与基础建设公共设施，提高 内部空间产品品质，改善人居自然环境，强化住房保证。 以上红色区域，共99平方公里，220个村被列入旧区综合性综合性治理在2025年之前不得列入旧区模块方案、农地养护方案及棚改方案。列入了综合性综合性治理，也就意味着6年内没有拆毁复建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。结语：看完这篇文章，对于投资征地回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆毁复建的旧改类旧区。 ——————深圳旧改 经济圈——————
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