前段时间有许多好友向我进行咨询有关“小产权房”进行买卖的难题，那时本栏将从法律条文这类的视角来阐述，尽量的让各阶层好友介绍“小产权房”的相关难题。
房价一直是大家轩然大波的热门话题，持续持续上升的房价让许多人沦为了“房奴”，只好便有人把目光投向了那些“小产权房”，对于“小产权房”的渴望，可以说是趋之若鹜。中有因为买房人而买回，中有因为投资而买回，但不管买回“小产权房”的目的是啥，最后可能会面临着各种棘手的法律条文难题。
一、什么是“小产权房”？
“小产权房”是指在贫困地区集体农地上工程建设的房屋，未缴纳农地卖地金等费用，其房产证不是由国家房管部门颁授，而是由乡镇府或村政府颁授。也可以称作“乡产权房”。
二、“小产权房”保险合约的曾效力，以及略过登记之后保险合约的曾效力难题。
根据现有的法律条文法规的明确规定。《合约法》第52条：“有以下情况之一的，合约合宪：......（五）违背法律条文、行政法规的强制性明确规定。”《物权法》第58条：“以下犯罪行为能力合宪......违背法律条文或是社会公共利益的……合宪的犯罪行为能力，从犯罪行为开始起就没有法律条文约束力。”《城市房地产管理法》第9条：“城市规划区内的私有财产的农地，经司法机关征用转为国有农地后，该幅国有农地的所有权方可有偿卖地。”《农地管理法》第10条：“贫困地区私有财产的农地司法机关属于居民私有财产的，由村集体经济组织或是居民委员会经营、管理……”第63条：“农民私有财产的农地的所有权不得卖地、转让或是出租用于非农业工程建设；但，合乎农地利用总体规划并司法机关取得工程建设用地的企业，因破产、兼并等情况致使农地所有权司法机关发生转移的除外。”
该类房屋进行买卖必然集体土地和集体农地的进行买卖，即俗称的“房地一体主义”，但集体土地和集体农地的进行买卖是我省法律条文禁止的。因而，如果合约中的签订合同违背了我省法律条文、法规的违犯的明确规定，那么就会合乎《合约法》第52条第三项所明确规定的情况，最后会引致合约莱桑代利县合宪。同时，想通过登记来防止违背法律条文、法规违犯明确规定的合约莱桑代利县合宪也是行不通的。除非司法机关变更“小产权房”所占农地的性质，才有可能不会引致“小产权房”保险合约合宪。
三、关于在“小产权房”进行买卖中打暗渡陈仓的犯罪行为。
除了不太懂法律条文的群众以外，其实有许多人明知“小产权房”的进行买卖不不合法，只好就想办法来规避法律条文的约束。
非常典型的一种方式就是：“小产权房”的进行买卖双方之间签订的是出租合约，并在合约中明确签订合同了房租，但实际上私下缴付的却是相对应的购房款。将出租时限签订合同为无时限，因此签订合同房屋除非征地，征地款归租客所有（或是签订合同房屋征地时，承租人将征地款赠与给租客）。这种“以租联营”的犯罪行为本质上挂进行买卖犯罪行为。由于合约曾效力无法更正，进行买卖的不合法性依然不受法律条文保护，因此会比直接签订“保险合约”有著更多的难题。
四、已经买回了“小产权房”的买家和卖家遇到纷争了应该怎么办？
由于“小产权房”保险合约违背了我省法律条文、法规的违犯明确规定从而莱桑代利县合宪，因而除非双方发生了纷争，判令高等法院。通常会判决买方交还房屋，并参照房租缴付相应的房屋使用费；卖方退还购房款，并自收到购房款之日起按照银行同期同类贷款利率缴付本息。
但，有原则就有例外。买房在签订保险合约以后就有著对房屋土地权属进行审查的义务，而有合约合宪也存在过错，因而对于返还购房款与否应当同时缴付本息，高等法院有不同的判例。
虽然本栏那时也迫于当今高房价的威逼之下，但仍然迟迟不敢对“小产权房”有所目褐。买回“小产权房”风险极大，涉及法律条文纷争也非常多。在如今的政策和法律条文明确规定下，建议那些想买回“小产权房”的好友，在买回以后一定要慎重。
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