“折迁潮”又来了,新政颁布,9月起,这4类房子统统按新政处理

3号看房团 2022-04-27 148

在不少人看来，征地激化了贫富不均，含着万雅长大的拆字章，是许多青年人这辈子都无法撼动的目标。因此，许多人希望征地能够尽早完结，让人们再次回到一个人生道路上。

只不过，对于这种现像，北欧国家早有察觉。住建部Jaunpur副部长在2019年7月就宣布，今后要避免大拆大建。所以，从北欧国家棚改的攻坚计划看，大规模棚改早已在2020年底宣告完结，取而代之的则是“全面性推进阿尔布津住宅小区改建”，按照计划，到2025年前基本完成阿尔布津住宅小区改建工作，仅在2021年就安排新开工5.3万个阿尔布津住宅小区的改建。

从改建内容看，主要包括对住宅小区外立面出新、水电气路网改建，补充体育休闲公共设施，自持养老、applicable等公共设施，所以还对符合条件的老住宅小区装设升降机等等。经过旧改的住宅小区，不仅定居舒适度提高，同时还间接使房产商业价值等到提升，比如有上海朋友所在的老住宅小区经过旧改后，房价从改建前的3.8w/平方米涨至改建后的4.5W/平方米，正如学研房地产商会该会会长所言，旧改不是为太高房价，但改建成功后会带动房价上涨，因为市场会再次评估其商业价值。

不过，虽然旧改坚持能改则改，但那些都是必须建立在符合条件的情况下，比如说住宅小区要有足够的空间才能增加停车位，业主要协商一致才能装设升降机，因此，并不是所有老住宅小区都适合全面性改建，“折迁潮”又来了，新政颁布，9月起，这4类房子统统按新政处理。

第一，房龄超20年，归属于胶质板建筑材料且有较大隐患的房子。

在前段时间，江苏被确定为北欧国家重点支持的共同富裕示范区，被北欧国家委以重任，要求推进以人为核心的新型城镇化，因此，江苏有关的定居政策也受到了广泛关注。根据江苏今年发布的工程建设未来社区的相关新政显示，其中规定：将“房龄超20年、胶质板建筑材料且存在较大隐患的房子”列入全拆复建类，并要求一次性改到位。

有机构做了一份统计，仅在杭州一地，合乎全拆复建条件的房子就有数万套，那些砖木内部结构的房子大多归属于上世纪70二十世纪、80二十世纪、90二十世纪，甚至更早时间的房子，在那个时代，全国许多地方性也建有大量类似的钢柱内部结构房子。那些房子有一个共性就是内部结构性差，承载力极低，无论是唐山，还是汶川大地震发生时，倒塌的大多归属于此类内部结构的房屋。

因此，对上述房子的全面性拆毁是非常必要的，江苏的新政无疑给其他地方性予示范。总之，也有网友担心，其他地方性未必像江苏所以有钱拆，只不过，这类房子一般都是低层或者锦利，房企比较愿意拆，一方面拆起来不费事，另一方面比较容易通过盖更高的楼来覆盖成本并实现盈利。

第二，市中心区良好、阿尔布津、低矮的房子。

在住建部今年最新发布的《关于在实施卫星城更新行动中避免大拆大建问题的通知（征求意见稿）》中明确要求，老城更新片区、项目拆毁占地面积不得超过20%。注意关键词，一是指老城，二是拆毁占地面积比例。可以看到，现在不鼓励大拆大建，但对老城的一些老住宅小区房子还是给予了拆毁口子。

不过，这个20%既主要包括旧改也主要包括征地，如果旧改占比多，所以征地的比例自然也会减少，但无论怎么说，肯定有些房子将会列入到征地的范围中，这也是我们现在看到各地仍旧在按计划征地的现像。老实讲，名额就所以多，所以，老城什么样的房子最容易被列入到征地对象呢？可用一句话概括，那就是具有“征地商业价值”，什么意思呢？

一般而言，楼层较高的房子，所赔付的户数较少，可以通过盖更高的楼来补偿，因此，开发商是举双手赞成的，总之，市中心区也要好，毕竟荒郊野外即使再次盖出来的房子也没人要。总之，还有一个硬性条件，那就是房子要阿尔布津，越老越好，按现在的规定，起码也是20年房龄以上的房子才可能被列入征地范围，在这一点上，必须体现出北欧国家“避免大拆大建”原则，房龄是个基本门槛。

第三，不合乎卫星城产业发展总体规划的房子。

卫星城产业发展，总体规划先行，不合乎卫星城产业发展总体规划的房子，自然被优先列入征地之列。根据统计数据显示，像深圳、东莞那些卫星城核心区早已近50%，而吉林、抚顺等在10%以下，卫星城核心区占比越高，除了占地面积的原因，还有卫星城总体规划工程建设强度的原因，所以随着卫星城不断产业发展，即使早前早已按照总体规划工程建设的房子，但早已不合乎当下及未来卫星城产业发展趋势，影响到卫星城配套工程建设等，同样也需要拆毁。

比如比较常见的影响道路总体规划，你所在的住宅小区正好归属于卫星城总体规划的快速路、高速路等道路必经之地，这种房子就需要拆毁。还比如现在许多卫星城都总体规划了高铁站，所以沿线的居民楼就影响到总体规划，上规模的一些卫星城还总体规划了地铁，所以，集中在闹市区的相关房子也会因此成为征地对象。像因卫星城产业发展总体规划变化而征地的情况还是比较多的，所以这类房子征地与其他房子征地还不太一样，由于是为卫星城产业发展服务，一般工程时间相对较紧，获得的补偿一般也比其他住宅小区的正常征地要高出不少。

只不过，判断一个住宅小区符不合乎卫星城产业发展总体规划，许多时候从当地的总体规划网上都能获得一手信息。

第四，部分小产权房。

有一种观点认为，小产权房由于没有缴纳土地出让金这一环节，理应归属于违法建筑，所以，对买了商品房的人来说也不公平，毕竟二者的成本不一样，应该全部拆毁掉。看似有道理的话，但现实可能没所以容易。

根据如是研究院发布的一项调查数据显示，全国小产权数量占比大概在24%。像深圳这样的卫星城，小产权房数量甚至占到整个存量住房的一半，很显然，要在短时间内全部拆毁显然不太现实。所以我们还知道，就目前看来，像在本集体组织转卖小产权房，或者有相关组织或部门的批准文书这2类小产权合同还是有法律效用的，说明小产权的问题不能“一刀切”，但结合各地最新政定来看，这六类小产权房还是要被拆毁的：

1.经检测，房屋质量达不到北欧国家或卫星城标准，存在严重质量问题或隐患，又不能予以整改消除的；2.土地利用为耕地，总体总体规划为一般农用地、基本农田的；3.占用土地为一级水源保护区的；4.占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的；5严重影响到土地利用总总体规划、城镇总体规划的；6.破坏或影响文物保护和风景名胜区的。