在深圳,如果我是你,应该果断买入深圳公寓!原因请..._知乎_

3号看房团 2022-04-27 208

深圳是个非常年轻的城市，短短40年已经跻身进入世界行列，2035年再过15年，要打造为世界上拥有惊人竞争力的标杆国际城市，其房产政策也是连连输入，2020年7月15日新的一轮调控后，关上门购买住宅门槛的大门，却又打开了公寓这扇窗。什么情况？？？2020年7月15日，号称深圳最严调控新政出台，信息一出直接就是让你欢喜让你愁，就在这个时候呀！深圳楼市正在发生翻天覆地地变化，骤变之一就是“公寓产品他将被系统性地重估，价值前景看好，不到你不信，不信您也得服"过去非常非常多地小伙伴认为，公寓是一个不值得购买地大坑，担心一旦入口便无法自拔，那咱们就来聊一聊715调控后和商务公寓停止审批的影响，这个坑不知道能不能给您填上，但小编跟您聊地坑都是有数据分析来做支撑的。首先小编带您先进坑里看看，能不能种出盛夏的果实，同样还是在这里良心地说一句：“在深圳，如果我是你，应该果断买入深圳优质公寓”，原因是某些优质公寓的自住属性、保值增值能力，会强过很多住宅。理由在于：1、首先咱们独立思考一下，怎么去判断市场的前景？小编觉得呀！就两个字“供”与“求”。既简单又粗暴！！！当供不应求，看涨（深圳最开始没有这么出名的时候呀，人没有这么多的时候呀！房子送给您都不敢要，因为您预估不到40年深圳能是排名世界第11的社会主义先行示范大城，所以看空深圳市场的伙伴您是后悔莫及的）；供大于求，看跌（首先咱们聊聊在各自老家的房子吧！是不是没有成交这么的厉害呢？因为人口不停的输出，不停的走进北上广深等一线大城市，那还有什么需求可言？打个比喻，难道您在深圳上班天天坐飞机回老家住呀，不现实，所以老家的房子只供不求，原因就是这么的简单）而现在讨论的深圳优质公寓，接下来是一个供不应求的市场，因为供应缩减，需求增加。2、2019年深圳商务公寓成交大概109万平米，这代表过去正常需求。但是，新政的门槛提高后，有超过一半的深圳住宅购房者短期上不了车了，这个非常庞大的需求呀！购买力一定会出现外溢。而主要外溢的主要方向包括深圳公寓、临深东莞惠州住宅、珠江西岸的南沙珠海中山、小产权房以及军产房等等等。小编觉得，深圳的优质公寓是一个主要方向，尤其对于中高端的购买力，流向公寓市场比流向周边城市的可能更大。3、从公寓的供应看，深圳核心区域、热点区域，譬如福田南山前海宝中的商务公寓供应，本身并不太多，下面有数据哈，耐心往下看哈。同时，深圳停止商务公寓审批，未来增量商务公寓供应面临断供，供应断崖式下跌。4、未来供应面临断供，但需求依然比较旺盛，甚至还会继续增加。刚从学校毕业来到深圳的毕业生，刚落户的新深圳人，外地看好深圳、想分享深圳发展的人，已经有了多套住宅，还想继续买房的深圳人......等等。这些对商务公寓的需求依然存在，因为715新政的影响，反而增加了。5、从2019年开始，股市震荡上行，科技股、食品饮料、医药、券商等股票涨幅巨大，很多人确实在股市赚了大钱，有资产套现沉淀为房产的需求。小编就接触了多位类似的粉丝，购买了数千万的优质公寓。6、深圳本身有大量上市公司，有8家世界500强，同时，接下来的深圳创业板注册制，将批量制造千万富翁、亿万富翁，这些也是深圳优质公寓，豪宅公寓的目标客户。7、今年虽然由于疫情影响，有些行业不景气，但也有些行业如同开了印钞机，淘哥就了解到一个做医药行业的，上半年赚得盆满钵满，原本准备打新，后来715新政后名额全军覆灭，最终选择购入公寓。8、715新政后，公寓原本相对住宅的一些劣势不那么明显了。比如首付成数，现在买入非普通住宅动辄6成、8成首付，公寓首付只要4.5-6成，比住宅更有优势。税费方面，住宅免征从2年变成5年，普通住宅标准也很严格，一不留神超过了750万这条线就变成了豪宅，要交豪宅税了。可以说，住宅和公寓的税费差距开始越缩越短了。最关键的是在深圳的一些核心区域、热点区域，如福田香蜜湖、南山深圳湾、前海等，目前新房只有公寓供应，没有住宅。而且有些公寓产品素质确实非常高。9、市场的大众们也是慢慢的看好深圳优质公寓，这并非只是推断。目前市场已经有明显反应，小编没事和开发商们闲聊的时候，都反映深圳热点区域的公寓市场，715新政后明显趋热，出现过日光盘。小编估计，公寓火热这个趋势才刚刚开始，对公寓的重估也才刚刚开始。本质上，无论公寓和住宅，都是依托于地段价值，此前深圳人对住宅追逐的有些畸形，新政纠正这一点同时，打开了公寓的价值空间。01.深圳楼市跌20%？真想多了接下来依旧是结构性行情先来谈谈715新政的整体影响。小编认为，深圳楼市短期成交量下降，不影响中长期走势，中心区域豪宅、学位房、深圳湾前海宝中等热点片区，将最先走出影响，逐渐上扬。深圳这一次调控后，有上海北京大V说深圳房价要跌20%？小编认为是不可能的，深圳市场韧性很大。本质上说，深圳这个城市很小，土地资源很稀缺，需求又很旺盛，这个基本面在2、3年的维度上，不会发生改变。短期内可能下降了50%的需求，但是供应还是少，同时新政也减少了二手房供应，深圳楼市中长期供不应求的矛盾本质上没有发生逆转。小编对后市的一个关键判断是：短期波动后，结构性行情继续。在市场短期开始调整的时候，最安全的是中心资产，等到市场度过了3-6个月的观望期后，后续市场可能继续出现结构性行情：中心区域豪宅、学位房、深圳湾前海宝中等热点片区最先走出影响，逐渐上扬。这种结构性行情，类似2017年-2019年的深圳湾为龙头的结构性行情。2015年深圳房价翻番，2016年3月深圳开始调控，2016年10月4号出台了当时号称“史上最严调控”，2017年-2019年深圳楼市走的就是结构性行情。表现最抢眼的就是深圳湾、华润城、香蜜湖，以豪宅和学位房为主力，因为需求极度收缩后，剩下的购买力会向中心区域集中，向最优质的房产集中。因为买这些豪宅的人根本不缺钱，由于货币还在增发，包括创业板、注册制的批量造富，他们的资产还在增加，说白了就是要把钱花出去。千万不要低估了深圳的财富吸聚和创造能力。02.流动性充盈背景下持有现金等同于裸奔今年楼市的形势非常复杂，绝不能仅仅看楼市调控，楼市不在真空中，还要看整体货币、经济、金融大势。2020年最为确定的就是，全球流动性大浪滔天，我们处于一个货币宽松周期，类似2009年、2015年。全世界印钱放水才刚刚开始，前几天，美国又通过1.3万亿刺激政策。提醒大家：这个背景下，买房比拿着现金要好，未来将出现优质资产荒，而对于老百姓最靠谱的优质资产就是房子。因此购房需求没有真正消失，只是被压抑了，被推迟了！资金永不眠，资金会自我寻找出路！大家来算笔账，2019年深圳成交12万套房，如果2020年成交和去年持平，那么新政抑制一半的需求——6万套。中国房地产业协会的数据：深圳6月均价74929元每平米，按照一套房100平计算，一年抑制6万套，总共4500亿的购买力被抑制。这4500亿的购买力，如何破局与突围呢？小编觉得，可能有以下5个方向：1、有名额的，还是继续在涌向网红新盘。2、深圳核心区域、热点片区公寓，趋热很明显。3、临深楼市，东莞惠州，已经反复炒作。4、临深楼市：珠江西岸，以南沙中山珠海。5、小产权房，灰色地带，有风险。6、军产房，只能出租不能出售实际上，调控之后，公寓迎来一波大热潮：深圳北站的鸿荣源天俊，均价6.15万的公寓，共1036套，有中介在朋友圈发文：2分钟售了900多套。前海嘉里，均价9.76万公寓，264套房源当天全部售罄。坂田万科万致大厦，均价3.85万公寓，369套房源，一周卖了300多套。为何公寓火了，其实道理很简单，如果暂时买不了住宅，现在也不打算买公寓的话，在大放水时代，放在手里的现金只会贬值，相当于在裸奔。03.商务公寓停止审批优质公寓的春天来了自住型公寓近乎断供正当公寓卖得火热时，7月31号深圳出台停止商务公寓审批的文件，以后商务公寓的土地和规划不再批了，这个政策影响有多大？出台这个政策的背景是，2019年商务公寓供应量19301套，创下近年的新高，供应面积175万平米。商务公寓需求也很大，全年成交面积109万平米（住宅成交面积是372万平米）。小编分析，731新政后，商务公寓即将断供，只剩下存量可以交易。但是，这种不限购不限贷的需求一定是长期存在的。注意看下图，深圳核心区域的住宅和公寓供应表格，红色的是公寓，绿色的是住宅，基本上可选择的住宅很少了，主要是公寓。小编整理研究发现，核心区域公寓有这几个特点：核心地段顶豪化；小面积投资型少量在售；自住宜居型公寓近乎断供，如京基御景峯，还有少量的116-158㎡3-4房。未来，自住宜居型的公寓，可能会受到市场追捧，因为一方面供应极少（主流要么是顶豪公寓、要么是小面积投资出租型公寓），一方面需求旺盛（新政影响之下，短期买不了住宅了）。以京基御景峯这个自住宜居性公寓为例，发现自住比例极高。1、70%的客户来自福田南山，这些客户不愿意离开关内，关内的配套成熟、人口素质高，很多追求品质、追求宜居自住的人还是选择了这里。2、80%的购房者属于自住需求，京基御景峯今年刚入伙，自住率非常高，地下停车场里车都停满了。3、100%的购房者喜欢山景资源，有山有水、环境好、离福田也近。总结一下小编对于新政后公寓的看法：1、看好深圳中心区域的优质公寓。2、中心区域的公寓很稀缺，关外相对没那么稀缺。3、每年大概过100万平米的公寓需求，长期存在。4、715新政后，限购非常严格，资产保值、外地来深、分享深圳城市成长的需求却依然存在，只能买公寓。5、自住型公寓更加稀少，持续看好。04.破除一个偏见：公寓不赚钱核心公寓资产依然值得投资很多人认为公寓是坑，其实从历史经验上看，真正优质的深圳公寓，也能赚钱。给大家分享三个典型案例。案例一：京基滨河时代。比如紧邻福田CBD的京基滨河时代，当年开盘4万多，现在二手7.4-7.8万。租金也极高，34平的一房居然放租7800元，43的有的放租9460元。按照这个租金算，即使不卖房继续持有，一手业主的租金收益率已经接近6%，完全可以以租抵供，而且还有正现金流，无论租金和房价都处于一个上升趋势，这样业主就非常舒服了。案例二：软件产业基地。这个项目位于科技园，当时是深圳房地产信息网做的推广，我记得很清楚，广告语是：三万三，住南山。意思是，均价3.3万。开盘时间大概是2013年四季度，均价3.3万，户型有40多、70-80多，100多的。现在多少价格呢？看看下面的一个成交价：8.34万。现在的挂牌价，软件产业基地的公寓卖8-9万，如果当年3.3万入手，涨幅也有2.42倍-2.72倍。这个涨幅其实和周边的南二外本部学位房差不多了！当年滨海之窗大概6万，现在按照16万计算，大概也就是2.66倍。这说明核心地段的资产成长性高，这种最核心的地段会赋予各类资产成长性，不管你是公寓还是住宅！事实上，我们发现，在真正的优质地段，如果不考虑名校学位的溢价的话，优质的公寓价格，其实并不逊色于住宅。比如前海嘉里中心、国金汇、鸿荣源胤璞的公寓价格在12万到18万之间；相比之下，前海时代的住宅也只要13万。小编预判是，深圳公寓正在急速豪宅化，未来3至5年内，核心区域公寓和住宅之间的价格差将大幅缩小。那些武断地认为公寓不能买得“专家”，你可以把他们拉黑了：1、专业不够，还在房地产初级阶段。2、阅历不够，不知道有很多买公寓赚钱的。3、财富不够，还在为第一套房奋斗，不懂很多人住宅早买够了，确实没名额了。4、层级不够，只懂住宅暴涨，不知道很多大资金其实更关注的是：资产长期配置、避险、对资金的容纳程度、稳健、持续、现金流等。5、刻舟求剑，不会与时俱进，没有分析新政后的变化。本质上，无论住宅还是公寓，都是依托于土地价值、片区价值、依托于货币环境，只不过由于住宅附加价值更高（学位、入户等），所以有更高溢价。但是，如果土地价值、片区价值、货币环境等增加，公寓和住宅一样会受益增值。只不过，对公寓的选筹比住宅更严格，要想清楚你到底追求什么？租金、自住、景观、地段、资产长期配置等等。04.最后，小编给大家推荐一个优质的公寓项目位于南山南油大厦的恒大天璟双子湾，是该片区少有的城市主干道——南海大道封面之作。深圳核心区域自住型公寓恒大天璟双子湾仅剩少量房源项目特点明显：1、地铁上盖物业，南油新地标。双子湾把地铁优势发挥到了极致：在打造上，实现了9号线（已于2019年底通车）南油站地铁上盖、与12号线（在建）形成双地铁接驳，未来深圳超级发展的源动力。毗邻地铁2号线登良站及11号线后海站，4条地铁全速畅达城市核心瞬达全市各中心。城市主干道——南海大道封面之作，尽享30分钟全球交通体系，约5分钟可达深圳湾口岸、约10分钟可达太子湾邮轮母港，30分钟瞬行香港国际机场、深圳宝安机场，核心片区价值聚合区。2、户型和小区环境.双子湾还别出心裁地在建筑外观上做了很多功夫的，不仅是地标，还有优质生态配套，下楼即达约1.4万㎡市政公园（规划中），与毗邻凯德来福士广场约8.8万平市政公园融为一体，享受全景式生活、商务、休闲和娱乐。慢跑散步间，惯看风云变幻。因为南山南油是老片区，老小区非常非常多，像双子湾这么新小区很难找，主要是总价低，成本低，高租金是它的最大优势，后面会再次阐述小区的价值。目前在售的户型主要是：

套数：984户

户型：64-108灵动空间

总高：A塔45层 B塔45层

梯户比：灵动空间4梯18户/大平层4梯6户

交付标准：精装修

3、南山大环境

9月份大家被《南山区城市更新“十三五”规划》刷屏了产业升级、城区品质、配套设施......

当前，南山的空间利用已经到了从“做大增量”向“盘活存量、提升质量”转变的阶段。推动产业转型升级成为必然。

项目位于深圳湾后海片区，深圳总部经济发展领先区域，占据深圳湾总部基地、前海中心区、蛇口自贸区、高新科技总部基地四大核心片区价值聚合区，未来深圳超级发展的源动力。

集高端公寓、精品住宅、旗舰商业、办公四位一体，打造24小时全业态价值链，是商务企业精英的优选。4、双子湾商业

自带2万平时尚Shopping mall，无缝连接来福士8.8万平商业体量，华南区顶级商业配套齐聚，国际人文生活中心区：凯德来福士广场、深圳湾万象城、海岸城等超过150万㎡体量商业环伺；紧邻保利文化广场、深圳湾体育中心（春茧）。优质商业、人文配套举步即达。

5、双子湾增值潜力怎么样？

说实话还是有增值潜力的，从地段来看，位于南山的中心位置，预计“十三五”通过拆除重建类城市更新供给总面积为380万平方米。双子湾公寓未来单价涨个20000-30000很正常，卖到13万左右可以说并不难，从交通来看，公寓要增值交通是必不可少的因素，这个楼盘的交通网络可以说是相对目前市面上的其他公寓有压倒性的优势，给房价的上涨奠定了坚实的基础。据小编了解周边同品质的新房，比如太子湾湾玺12万（只有大户型大平层，2000多万起），深圳湾1号28万（剩余货量不多），而双子湾位于这两个楼盘中间价格仅需9万得房率高，从价格来讲还是很有吸引力的，加上附近公寓类型的产品租金都在300以上一平，咱们产品又是高拓户型，按日租那租金真的是非常的客观，下图可以作为参考，总之你买了就处在一个不败之地。