“惟一住房”能无法被继续执行_这4种情况下,可强制性执..._chan_

3号看房团 2022-04-18 114

高等法院在处理举报人的房阿库县，经常会碰到举报人以被继续执行房西武秩举报人或其所扶养亲属日常生活所须要的房屋提出异议，主张高等法院无法处理适当房屋，此种情况在工作中非常普遍。

那“惟一住房”到底能无法继续执行呢？依照相关明确规定及民事实践的事例，在合乎一定条件的前提下，“惟一住房”也能继续执行。

一、惟一住房可否继续执行

有关惟一住房的继续执行，最高人民高等法院最早在2004年发布的《有关人民高等法院民事继续执行中扣押、扣押、冻结财产的明确规定》(下列全称《扣押冻明确规定》)第6条明确规定：“对举报人或其所养育亲属日常生活所须要的定居房屋，人民高等法院能扣押，但严禁拍卖、变卖或是抵债。”

从明达角度出发，该条款只明确规定了对“日常生活所须要的定居房屋”能扣押，严禁变价行政处分，并未明确明确规定举报人赠与的惟一住房严禁行政处分。

然而，举报人的惟一住房往往就是其“日常生活所须要的定居房屋”，因此，有人误以为只要是举报人赠与的惟一住房，就无法强制继续执行，此种误解曾经给了很多“老赖”可乘之机。

实际上，惟一住房和“日常生活所须要住房”存有很大差别，只保有两套住房并不一定是日常生活所须要的，哪怕保有两套房屋，其中两套也有可能将是日常生活所须要的定居用房。

高等法院通常不强制继续执行惟一住房的目的在于保证举报人的基本生命权，因此判断惟一住房与否能继续执行，首先应界定惟一住房和“日常生活所须要住房”。具体而言，主要有下列几个判断国际标准。

首先，房屋的基本状况。房屋的占地面积大小、房间数量等与否超出了社会一般民众的定居水平，假如举报人的惟一住房是两套“豪宅”，自然不属于日常生活所须要的定居房屋。

其次，房屋的采用情况。举报人与否实际采用该房屋，以及房屋的主要用途与否为家庭自住，若房屋长期处于空置状态，或是被用于出租经营采用，说明举报人可能将存有其它住处，对其赠与惟一住房的继续执行可能将不会产生任何影响。

再次，举报人的能力。鉴于举报人的学历、工作、收入、年龄等，不同的举报人的日常生活自制力也不一样，假如举报人已无劳动能力、无固定收入来源，继续执行惟一住房时就要慎重。

最后，举报人的家庭情况。举报人与否与配偶共同定居，其它配偶与否保有住房，举报人的赡养扶养权利等因素也是高等法院继续执行时要注意的事项。

界定了惟一住房和“日常生活所须要住房”后，依照《扣押冻明确规定》第7条明确规定，“对于超过举报人或其所养育亲属日常生活所须要的房屋和日常生活用品，人民高等法院依照提出申请继续执行人的提出申请，在保证举报人或其所养育亲属最低日常生活国际标准所须要的定居房屋和普通日常生活须要品后，可予以继续执行”。

最高人民高等法院在2015年发布的《有关人民高等法院办理继续执行提出异议和行政复议案件若干问题的明确规定》(下列全称《继续执行提出异议行政复议明确规定》)第20条进一步列举了何种情况下，即便是惟一住房也能继续执行。

第一，对举报人有扶养权利的人赠与有其它能够维持日常生活须要的定居房屋。比如说举报人是一位老人，虽然举报人赠与仅有两套房，但举报人的儿子赠与有许多房，足以保证举报人的生存。

第二，继续执行依照施行后，举报人为躲避负债而受让其赠与其它房产。举报人原本赠与就有房产，甚至有多套房产，在继续执行依照施行后，举报人为躲避负债，通过房屋买卖受让、转移自己赠与房产，造成赠与只有“惟一住房”的假象。

第三，提出申请继续执行人依照该地廉租房住房保证的占地面积、国际标准，为举报人及所养育亲属提供更多了可供定居的房屋。比如说依照该地廉租房住房保证占地面积国际标准提供更多临时的周转房。同时，该明确规定还提供更多了一个选择性方案，或是是提出申请继续执行人同意依照该地房屋租赁市场平均的房租国际标准，从该房屋的变价款中计入五至八年房租的。这实际上是建立了一个激励配合继续执行的机制。

第四，假如继续执行依照本身就是交货定居的房屋，那高等法院要依照继续执行依照所确定的内容继续执行。但是考虑到举报人另外租房，要有一个周转期，所以给与三个月的过渡期，在强力打击失信行为的同时仍然维护了举报人或其亲属基本权利，不至于其无家可归。

能说，民事实践中，基于上述判定国际标准，人民高等法院处理了大量惟一住房的继续执行事例。拟处理的举报人房屋与否为其惟一住房已经不是继续执行所考虑的主要因素，只要合乎相关法律精神，例如在房款中计入举报人今后租住房屋的房租，给与一定的继续执行过渡期，完全能继续执行其惟一住房。此外，假如拟继续执行处理的房屋属于在裁判主文中所直接确定的交货标的物，或是该房西武秩抵押物，债权人有权就此优先债券持有人的，也属于能继续执行的范围。

二、惟一住房如何继续执行

虽然举报人赠与惟一住房在理论上是能继续执行的，但在具体操作过程中还是存有很多困难。比方说，惟一住房的继续执行往往涉及一个大家庭，举报人可能将有车，一旦强制继续执行会有不可控的风险，甚至可能将引起社会的不稳定。对此，高等法院应健全继续执行前的评估结果、加强继续执行中的力度、落实继续执行后的安置，建立健全惟一住房的继续执行规范。

(一)健全继续执行前的评估结果

第一，要严苛判定“惟一住房”。要认识到，惟一住房是指举报人或其所养育亲属日常生活的惟一定居房屋。对于惟一住房的判定务必严苛。在工作中，有些情况不宜判定为法律意义上的“惟一住房”，比如说：进入诉讼程序后，举报人因受让其它住房而形成一处住房的；举报人在城镇虽只有一处住房，但在该地农村有宅基地并自建住房的；举报人的一处住房用于出租、出借等等。

针对在继续执行过程中“惟一住房”的定义，浙江省高级人民高等法院2014年专门出台《有关继续执行程序中继续执行“一处住房”相关问题的解答》明确，所谓“一处住房”，是指举报人或其所养育亲属日常生活的惟一定居房屋；“一处住房”的继续执行仅限于城镇房屋，农村房屋涉及农村集体土地，小产权房涉及国家政策，应按相关明确规定继续执行，不属该解答范畴。同时，人民高等法院在继续执行程序中查明有下列情况之一的，无法判定举报人仅有“一处住房”，应予以继续执行：

(1)一审诉讼、仲裁案件立案受理后，举报人因受让其它住房而形成一处住房的；(2)举报人在城镇虽只有一处住房，但在该地(县级的市、县、区)农村有宅基地并自建住房的；(3)举报人的一处住房用于出租、出借的；(4)举报人或其所养育亲属连续一年以上未定居的；(5)—处住房系继续执行案件负债所指向的标的物的；(6)其它不宜判定为“一处住房”的情况。

江苏省高级人民高等法院于2015年下发《有关继续执行惟一住房若干问题的通知》，其中对于虽然名义上只保有两套住房，但不构成法律意义上的“惟一住房”作了明确规定。

该通知第1条即明确规定，登记在举报人赠与虽只有两套住房，但有下列情况之一的，人民高等法院对登记在其赠与的“惟一住房”仍可继续执行：(1)对举报人有赡养、养育、扶养权利的人赠与有其它能够维持日常生活须要的定居房屋的；(2)一审诉讼或仲裁立案后，举报人为躲避负债受让其赠与其它房屋的；(3)举报人在其户籍所在地或拟继续执行的“惟一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或举报人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；(4)举报人将其“惟一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人定居的；(5)举报人的“惟一住房”系继续执行依照确定的举报人应交货的房屋的；(6)提出申请继续执行人依照该地廉租房住房保证占地面积国际标准为举报人及所养育亲属提供更多定居房屋，或是同意参照该地(县级市、县、区范围)房屋租赁市场平均房租国际标准从该房屋的变价款中计入五至八年房屋房租的；(7)其它能继续执行的情况。

第二，确定“日常生活所须要的定居房屋”国际标准。各个地区的经济发展、日常生活水平各不相同，如何统一确定日常生活须要的国际标准？实践中，很多时候是以惟一住房与否超过该地廉租房住房保证占地面积作为判断与否超过日常生活须要的国际标准。在计算占地面积时应以实际定居且举报人负有赡养、养育、扶养权利的亲属人数为基数。此外，对于处于好地段、高品质的住房即使占地面积在廉租房住房保证占地面积国际标准以内，但其市场价值在清偿债权及继续执行费用后，余额足以按该地平均市场价格购置两套廉租房住房保证国际标准占地面积住房的，也应视为超过日常生活所须要。民事实践中，针对“日常生活须要住房”的概念，浙江省高级人民高等法院的相关民事解答认为，下列情况虽属于“一处住房”，但应认为超出“日常生活所须要”，人民高等法院能继续执行：(1)住房占地面积超过80平方米，或住房占地面积虽然不到80平方米，但超过举报人或其所养育亲属维持最低日常生活国际标准所须要(按该地廉租房住房保证相关明确规定)的住房占地面积50%以上的；(2)举报人或其所养育的亲属共同定居的住房占地面积超过60平方米，且房屋单价高于该地住房均价的50%以上的。江苏省高级人民高等法院的相关民事解答认为，与否超过“日常生活所须要”由各地高等法院依照经济发展水平自行确定，原则上参照下列国际标准：①占地面积过大。住房建筑占地面积达到该地住房和城乡建设部门公布的廉租房住房保证占地面积的150%的；②市场价值过高。住房建筑占地面积达到该地住房和城乡建设部门公布的廉租房住房保证占地面积且房屋单价达到该地(县级市、县、区范围)住房均价的150%的。

(二)加强继续执行中的力度

第一，不惧“老赖”，集中力量强制清退，树立民事权威。部分举报人原本保有房产，甚至有多套房产，继续执行依照施行之后，为躲避负债而受让、转移自己赠与的房产，营造“惟一住房”的假象，以赠与只有两套因日常生活须要的住房为由，为规避继续执行披上“合法”外衣。在查明事实的情况下，高等法院能采取集中清场等强制措施，对举报人的“惟一住房”进行腾退，保证提出申请人债权兑现。

第二，加强宣传，执法透明，提升威慑力。对部分重大疑难的“惟一住房”继续执行案件，能邀请电视台等媒体现场跟踪报道，实时直播继续执行画面，并邀请人大代表、政协委员到场见证；继续执行完毕后，对继续执行案件进行梳理总结，编写典型事例，对法律和裁判结果进行释明，通过报纸杂志、门户网站以及微博等进行宣传，威慑其它心存侥幸的举报人。

(三)落实对举报人及所养育亲属的安置

有关“惟一住房”的继续执行安置，关键在于保证举报人及所养育亲属在合理期限的定居权，主要可采取两种方式：一种方式是参照该地房屋租赁市场平均房租国际标准从该房屋的变价款中计入五至八年房租，提供更多该房租给举报人用以解决其定居问题；另一种是为其提供更多一定期限的租赁用房。

1．有关在房屋变价款中计入相关房租

民事实践中，有关“计入的五至八年房租”如何确定，参考上海市高级人民高等法院2018年所作的《上海市高级人民高等法院继续执行局、继续执行裁判庭联席会议纪要(二)》，继续执行高等法院应组成合议庭，并经评议确定“五至八年”的具体年限。同时，应参照该地房屋租赁管理部门提供更多的信息及市场行情并结合案件具体情况，进行充分评议，确定“该地房屋租赁市场平均房租国际标准”。此外，该会议纪要还列出了具体的计算公式：提出申请继续执行人同意参照该地房屋租赁市场平均房租国际标准从房屋变价款中计入五至八年房租的，计算房租时应分别确定举报人及所养育亲属的人数、该地廉租房住房保证占地面积国际标准以及该地房屋租赁市场的平均房租国际标准，即计算公式为：房租(元)＝举报人及所养育亲属的人数(人)×该地廉租房住房保证人均占地面积(平方米/人)×该地房屋租赁市场的平均房租(元/平方米)。

2．有关为举报人及所养育亲属提供更多一定期限的住房

继续执行“惟一住房”案件时，拍卖变卖前宜先妥善解决好举报人及所养育亲属的临时住房问题。提供更多的临时住房占地面积应不低于该地廉租房住房保证明确规定所确定的人均国际标准。实践中，建议可采取下列方式：一是由提出申请继续执行人提供更多临时住房，采用期限不低于六个月；二是由举报人自行租房，提出申请继续执行人先行垫付不低于一年的租房费用。上述两种方式产生的房租或费用从房产拍卖款中优先提取。

目前，很多地区高等法院都各自摸索出了两套行之有效的继续执行策略。比如说，上海市闵行区人民高等法院为此设立了“周转房”制度，该制度是闵行区高等法院为破解惟一住房继续执行难所引入的新概念，其内容包含三点：一是房屋产权属于高等法院及当事人之外的第三人，且该第三人具备随时订立民事合同的主体资格，通常情况下该第三人为组织；二是周转房在建筑结构上具有占地面积小、功能比较齐全、能够满足一个家庭基本日常生活需要的特点；三是周转房的房租一般尽可能将低廉，交通尽可能将便利，且房源供应比较及时充分。通过为举报人提供更多周转房的方式，在尽可能将减少其心理抵触情绪的同时，也能照顾到举报人的基本人权。