【备受瞩目】非土地利用无须“要非国有”！所以，小产权房能隋东亮吗？能田头买集体土地吗？

3号看房团 2022-04-18 137

原副标题:【备受瞩目】ADP工业用地无须“要非国有”！所以，小产权房能隋东亮吗？能田头买自发性农地吗？整天财经新闻独家代理，

原副标题:【备受瞩目】ADP工业用地无须“要非国有”！所以，小产权房能隋东亮吗？能田头买自发性农地吗？

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近期房商业性地产行业备受瞩目消息一个接一个，这次事关农地——我国ADP工程建设工业用地将无须“要非国有”！

分析人士指出，本次经济政策将主要就负面影响一一线特别是深圳的商业性工业用地供给，暂不能负面影响到写字楼消费市场。

此外，本次经济政策和小产权房毫无关系，小产权房不能隋东亮。

ADP工程建设工业用地将无须“要非国有”

据新华社消息，12月23日提请全国人大常委会审议的农地安全法、卫星城房商业性地产安全法条文提案中，出现重大变化。

其中，删去了旧有农地安全法关于专门从事ADP业工程建设采用农地的，要采用非国有农地或者召为非国有的原自发性农地的明确规定；对农地利用总体规划确定为工业、商业性等固定资产非商业性，并经依法登记的自发性工程建设工业用地，容许农地使用权人通过卖地、出租等方式交由单位或者个人采用。

旧有卫星城房商业性地产安全法关于卫星城规划区内的自发性农地要先征收为非国有后才能卖地的明确规定，新增加一句“法律条文另有明确规定的除外”，以衔接农地安全法修改，扫清自发性固定资产工程建设工业用地入市的法律条文障碍。

按照我国有关法规明确规定，自发性工程建设工业用地需要通过征地等方式，即进行农地“非收归国有”操作才能进行卖地。本次条文提案直接释放出来了巨大空间。

张伟民：

暂不能负面影响写字楼消费市场

中原商业性地产首席分析师张伟民特别强调，由于本次条文提案修正的部分仅涉及为乡镇企业固定资产非商业性农地，因此暂不能负面影响到写字楼消费市场。

本次经济政策将主要就负面影响一一线特别是深圳的商业性工业用地供给。深圳存在大批的旧区，不少是乡镇企业自发性工程建设工业用地，在深圳目前农地供给紧张的局面下，大批乡镇企业自发性工程建设工业用商业性地产权转移程序简化，有望释放出来大批有关农地供给。

张伟民指出，ADP工程建设工业用地，也就是自发性农地的使用权、承包权、经营权解纷分置是贫困地区体制改革的大步，赋予了贫困户和贫困地区自发性的更多权益和投资收益。本次提案条文体现的思路也是一脉相承。

他说，过去专门从事ADP业工程建设采用农地的要非收归国有，也就是要经过地方政府收储后，按照非商业性招拍挂采用。这能说是过去几十年，中国房商业性地产消费市场发展的农地财政的基础。地方政府占有了过多的农地投资收益，而贫困户与贫困地区自发性的农地投资收益较高。

整体看，这个经济政策的全面落地是自发性农地利用探索的大步，对全国农地制度的未来加速体制改革也有巨大意义。这项体制改革将给广大贫困地区以及城乡接合部地区带来很大负面影响。

张伟民建议，贫困地区特别是靠近卫星城区域自发性农地的价值肯定越来越高，“现在家里有贫困地区户口的，尽量别全部转卫星城户口。”

严鹏程：

对旧区和城边村的负面影响最大

链家研究院智库中心研究总监严鹏程认为，类似于经济政策对一些旧区和城边村的负面影响是最大的，特别是一一线卫星城和部分三四线卫星城。类似于卫星城土地储备消费市场将快速打开，在增加土地储备规模的同时，也有助于推进住房制度的进一步完善。

针对当前经济政策修正，有关开发商需要积极筹划策略，特别是研究省会卫星城的工业用地经济政策新动向。

热点问题

对本次农地经济政策文件的修正意见，大众最关注的当属小产权房以及自发性农地价值，中证君（ID：xhszzb）也就此咨询了研究者——

1、对小产权房会有负面影响吗？小产权房会隋东亮吗？

研究者：小产权房不能隋东亮。

本次经济政策对自发性工程建设工业用地的基本概念，明确提到了两点：

第一，主要就是工业非商业性和商业性非商业性，这能扩展为共有非商业性、狭义上的商业性非商业性、办公非商业性等，而居住非商业性没提，所以该经济政策和小产权房毫无关系。小产权房的经济政策依然是严厉的。

第二，这类工业用地特别强调了固定资产非商业性，所以小产权房也没机会隋东亮。具体卫星城的修正和当地小产权的经济政策有关，和本次农地安全法修正没关系。

2、是否能田头购买自发性农地？

研究者：贫困地区自发性农地不容许随便交易。虽然目前经济政策上提解纷分立的基本概念，但这个基本概念其实是说这类农地能流转而不是转让，这类交易是限定在贫困地区农地消费市场。

编辑：丁宁吕蓁