买房新浪网，深圳小住宅产权房百问百答
——————深圳市旧区旧改资料库——————
1、甚么是小住宅产权房？
小住宅产权那个词是民营通称，商品住宅其余都能称之为小住宅产权。
2、小住宅产权房分为三种？
大约分为以下三种、a旧区旧屋、b村委奶坛楼、c地产商诗传、d军产房、e公寓。
3、小住宅产权房使用年数是多少？
深圳的小住宅产权房有40-50-70年，或永久性。农地性质是商业或工业最高年数50年，住宅工业用地70年。
4、小住宅产权房住宅产权到期了新房子还属于自己的吗？
深圳经过两次统征，深圳已经没有集体农地，全部转为国有。新房子是属于自己的，农地是国家的，至于甚么时候征地，那个zf说了算。
5、小住宅产权房征地有索赔吗？
拿深圳小住宅产权房来说，征地肯定有索赔，比如；深圳大冲、南山千石洲、罗湖蔡甸线征地全部索赔商品住宅还送车位。
6、深圳小住宅产权房碰到征地是不是样索赔？
假如碰到的是地产商旧改，基本能无视建成时间的和农地属性的，旧屋能1:1换红本商品住宅，假如是zf搞农地整背备，不是本村居民外地人只能赔现金。
7、买回小住宅产权房是否挤占席位？
买回小住宅产权房不需到房管部门进行注册登记，不会影响买回商品住宅的席位。同时小住宅产权房的买卖没有时间的限制，能随时入手或出手。
8、法律承认小住宅产权房买卖吗？
小住宅产权房分别为有证（绿本、鱼肉本）和无证发展史遗留下来、或房DF93那哥，统称发展史遗留下来违规建筑物。法律上来说有绿本的新房子是合法建筑物，法律承认买卖合约有效。但是绿本房无法受让，碰到征地必须原物业公司相互配合签署外，注销DF93还必须卖家相互配合。（重大利益，纷争就出现在此）
而发展史遗留下来违规建筑物从法律来说不普遍认可买卖，高等法院也从来不受理这些发展史遗留下来违规建筑物买卖问题，碰到征地只普遍认可实际占有人，高等法院对于小住宅产权房的裁判明显有利于买回一方，风险远低于绿本房。
9、为甚么市售的小住宅产权房公摊面积那么大？
目前深圳市售在售9成小住宅产权都是投资公司整栋买下来，收购价格都在12000-25000万左右一平了，好多人因为深圳小住宅产权价格停留在几千块/平的时代。然后重新包装改造成公寓类型，因为面积小总价低更多人能接受。
10、深圳小住宅产权房能入驻吗？
分区而言，龙华片区8成小住宅产权房都能入驻，其他区严一些。
入驻那个词，按官方的解释叫【市郊移居】，意思是你要原本是就是深户，只是挂靠在别人户籍，或者R210，代管户，或者是以前在自己的新房子有入驻，但新房子卖掉了需迁移等等情况，需要重新将户籍在深圳市郊由A转到B，这就叫入驻！
入驻相当于留有不动产记录，那个会影响后期申请安居房，保障房，公租房。
11、深圳小住宅产权房能抵押物吗？
非正规银行不行，民营金融贷款公司能抵押物，需要压绿本，或合约，利息比较高。
12、深圳小住宅产权房带文凭吗？
深圳所有小住宅产权房不带文凭，商品住宅都不保证一定有文凭。
13、深圳小住宅产权房的“两规”和“三规”是甚么意思呢？
“两规”即《深圳自贸区处置发展史遗留下来违规私房若干个规定》和《深圳自贸区处置发展史遗留下来绍代艾违规建筑物若干个规定》；
“三规”即《深圳市人民政府关于农村城市化发展史遗留下来产业类和公共配套类违规建筑物的处置办法》。
两规和三规的档案作为发展史遗留下来违规建筑物的注册登记凭证，是缔造城市发展的特殊时代产物，为执法部门和政府决策提供依据和参考。
14、买了深圳小住宅产权房碰到征地，界定原外居民？
政府主导力量项目有界定！地产商主导力量征地旧改是不会界定现物业公司和原居民的，地产商旧改索赔只认房DF93明材料，只要受让的相关手续齐备就没问题，但是相对于原居民主来说，非原物业公司享受到的福利会少一些，例如搬迁费，奖励费。
15、小住宅产权房都有甚么证件？
深圳小住宅产权房相关手续有；合作修路协定，合资修路协定，集资修路合约，住宅使用权证（自制本），JDF93，辩护律师缔造书，洋房不动住宅产权F房协意，以租代买住宅受让协定，旧屋的相关手续分住宅建筑红本、住宅建筑老房DF93，住宅建筑商品住宅，国土绿本、鱼肉本，房DF93那哥、发展史遗留下来注册登记表、发展史遗留下来普查注册登记回执等等。
16、小住宅产权有没有存在enrolled多卖的情况？如何抗御？
小住宅产权理论上存在巨大的enrolled多卖风险，但实际上发生的概率几乎能忽略不计，可能低于万分之一。
1、小住宅产权都是现房买卖，胡尔坎交钱胡尔坎交房，假如卖房人不是物业公司，是不是交钥匙给买主？买主付完钱就要收房换钥匙，物业公司是不是忽悠下一家？
2、小住宅产权分2种，一种是大街道社区，一种是洋房，大街道社区的小住宅产权房管理处一般有受让、注册登记、过水电的功能，假如物业公司已经把房卖了，带着买主去受让时，名字都不是他的，是不是受让？洋房旧屋没有受让这一说，但有合约+辩护律师缔造，合约上注明新房子每胡尔坎是是不是买卖的，发完合约，买主会拿走物业公司的合约原件，辩护律师楼还有个备份，假如物业公司enrolled多卖，辩护律师会立即阻止，要不然会吃不了兜着走。
现在是信息时代，假如物业公司enrolled多卖，这属于经济诈骗，起诉下，物业公司就列入老赖黑名单，就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店、高消费。
17、甚么样的小住宅产权不建议买？
1、国土局绿本房，有注册登记，无法受让，征地时容易闹纷争。
2、挤占一级水源保护区工业用地，压占原水管蓝线；征地索赔低。
3、挤占高速路、快速路、二环、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等工业用地这些不建议买，征地索赔低。
最安全的新房子是旧区里面一幢一幢的旧屋，非正规的居民宅基地，相关手续齐备，住宅产权清晰，几乎无纷争，做到了以上几点就大可安心了。
18、买回小住宅产权房时都有甚么相关手续？
1、合作修路合约，加辩护律师事务所缔造。（一式三份、物业公司、买主、辩护律师各一份）
2、共同出资修路合约，加辩护律师事务所缔造。（一式三份、物业公司、买主、辩护律师各一份）
3、有偿使用合约，这类不动产普遍都是工业或商业工业用地建成，使用权都在30-40年左右，合约注明到期可续地。
4、住宅受让合约、大部分出于二手房买卖。（只需要买卖双方出面请辩护律师事务所缔造即可）
19、关于村委奶坛楼真的比旧屋保障？
毋庸置疑，肯定的。是指品质上、规模上、物业管理上、以及居住环境上比旧屋住的舒服。并不是指保障性，毕竟村委奶坛楼价格高于旧屋的一半。所以说很多客户觉得村委奶坛楼比旧屋有保障？很明显是错误的，根据自己需求，预算价格，买房需求，村委买不起能先买旧屋过渡，以后新房子升值了能在换村委奶坛楼或者商品住宅，不然只能错过了。
村委奶坛楼环境比较好，价格也偏高，基本上2万左右一平了，追求品质，追求环境，追求舒适度能选择村委奶坛楼，投资来说，旧屋总价低，买卖灵活，租金回报率高！
20、旧区小住宅产权房水电高？
客观情况是，在深圳发展初期，由于基础设施建设经费不足，许多旧区的水网电网由村委投资建设，因此，旧区原住宅建筑大部分没有实现一户一表，水电费一般由物业代收缴。对于“一表多户”的旧区，一些物业将中间环节和公共面积损耗的二次分摊直接计入水电费。当然也有存在村里或管理处加价的情况。但终归是在一个区间范围。
21、小住宅产权房买卖纷争现状？
小住宅产权房纷争中的买卖纷争，并不见得比普通商品住宅买卖纷争比例高得多，纷争核心原因在房价变化，拿2015年深圳物业公司违约潮来说，即便是合法商品住宅，因短时间内房价暴涨，物业公司违约比例超过了50%，房价暴涨暴跌下，违约方违约并不因为住宅是小住宅产权还是大住宅产权而有所不同。
22、辩护律师事务所缔造无法律效应？
很多法律人其实并不了解深圳小住宅产权房买卖的现状，仅凭“小住宅产权房统统违规，违规则风险不可控”的简单思维做出轻率判断，而事实上，深圳几乎占据住房市场50%的小住宅产权房地下买卖一直存在，很多人买回，很多人投资，很多人获益，当然也有吃亏了的，总体来说，有风险，但远没有一般法律人口中说得那么可怕。
23、村委奶坛楼无法受让，碰到征地利益原物业公司？
目前市售大多数奶坛楼不能受让，但是能到辩护律师事务所缔造，缔造双方住宅受让协定。碰到征地利益问题地产商只普遍认可住宅实际占有人，辩护律师缔造书，加买房合约。原物业公司没有法律依据出来闹纷争。
24、深圳小住宅产权房投资机遇？
A.价格低无税费；B.无需买房资格；C.租金回报率高；D.逢旧改，身价暴增；E.过度商品住宅首选；F.指标房不限售。
25、深圳小住宅产权房投资风险？
A.卖方债权人的查封执行
此为投资小住宅产权房最大风险，实践中，对于违规建筑物，高等法院也是能强制执行的。
B.绿本房无法受让，卖方毁约
违规建筑物无DF93，自然无法受让，而合法建筑物有DF93，因不是红本商品住宅，同样也没法办理受让相关手续，由此导致很多物业公司在出售十年、二十年后因房价暴涨或遇旧改而毁约。
C.旧改DF93的注销（违规建筑物更安全）
26、甚么是回迁房？
回迁房就是地产商征收农地时，赔给回迁户的新房子。
27、回迁房是不是都有红本，住宅产权多少年？
深圳大部分旧改项目有红本,一般在征地补偿协定有体现。
住宅产权和普通商品住宅一样为70年，拥有文凭，能抵押物贷款。
28、回迁房有甚么风险？
主要是买卖风险、项目风险、旧改周期的不确定性。
29、回迁房有甚么保障？
和地产商直接签征地补偿协定，征地补偿协定在国土局街道办等注册登记。
30、是否限购、是否限售、能否贷款？
不限购，外地户籍能买回、深圳多套房也可买回、香港户籍也可买回；
不限售，拿到红本就能二手房买卖；
不能贷款，但拿到红本后能抵押物贷款。
31一般多久能分房交房？
征地补偿协定一般约定具备开工条件起3年内交楼，一般开盘前分房。
项目签约率达到80%以上，才容易判断开工时间交楼时间，一般3-7年。
32、地产商有哪些补偿?
和地产商签约并交楼后，每月地产商会支付征地安置费直至交楼为止，另外还有搬家费、装修补偿等。
33、旧改投资回报率大概多少?
回迁房一般为开盘价5—7折，考虑投资周期，一般年化20%收益率。
34、为甚么有人出售?
有投资客前期低价收购了旧屋，启动签约时卖掉；
居民持有大量物业，盼到了旧改，卖出部分物业提前消费；
部分项目，有大量香港物业公司在受让回迁房。
35、回迁房有哪些户型?
地产商会考虑回迁户的需求，一般小户型大户型都会有，具体看项目。
36、买了100平，没有100平户型是不是办?
一般按开盘价多退少补，部分项目有优惠的增购价。
37、如何选房，回迁房品质是否差些？
回迁户一般在开盘前进行选房，一般摇号抽签选房，有些项目按签订征地补偿协定的顺序选房，具体选房流程参考征地补偿协定。
回迁房一般要求和开盘的商品住宅一样的品质，部分项目由回迁户选完房之后，剩余的房源开盘销售，回迁房和普通商品住宅完全混在一起。
38、回迁房办理房DF93应交哪些费用？
参考征地补偿协定相关约定，一般由地产商负责含契税等所有税费。
39、回迁房一般买卖流程？
各个项目买卖流程不同，一般要求支付定金锁定房源，和地产商签约时支付全部房款。
40、万一有钉子户是不是办？
并不需要全体物业公司发完才动工，项目能分期建设；
村委街道办等部门会协调，推动进展，对于钉子户不合理要求，政府相关文件有具体措施，能通过政府裁决强制征收，或由高等法院判决并强制执行。
41、回迁房的优势是甚么？
不限购（解决买房席位问题）、不限售（不受三年数售政策限制），为开盘价的3.5—6折，以首付的资金买回新房子不用贷款。
42、为甚么有些项目买不到？
有人卖才能买到，才形成市场，有些项目房源很少，属于稀缺资源；
没人卖或是价格太高，也是有价无市。
43、已经交房的回迁房项目有哪些？
华润城、万科星城、锦绣御园、佳兆业城市广场等等；未来深圳农地基本由旧改供给，后续开盘的项目大多配有回迁房。
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