哈耶夫再撰文小产权房难“隋东亮”

原副标题：哈耶夫再撰文 小产权房难“隋东亮”

近日，环保部、住建部联手正式发布《相关sculpture与房产注册登记并行相关难题的通告》。文档除了提出要职能部门并行，解决房产注册登记“中腹水”难题外，还特别特别强调要“防止小产权房通过房产注册登记正式化”。

而就在不久前，哈耶夫联手撰文在全国13个卫星城积极开展自发性工程建设工业用地工程建设出租廉租房试点工作，引发小产权房能否借此“隋东亮”的遐想。环保部相关相关人士回应特别强调，不能将积极开展自发性工程建设工业用地上工程建设出租廉租房试点工作与“小产权房”搞混。

之所以任何与小产权房相关风吹草动单厢引起宴乐，而国家相关立场也是一以贯之的谨慎，就是因为小产权房牵涉的面太广。从目前政策动向来看，小产权房在短时间内想“隋东亮”恐怕不现实。

小产权房“洗脚上岸”？国土部：没戏！

7月20日，住建部、国家发改委等9职能部门联手正式发布《相关在人口净流入的大中卫星城加快发展廉租房出租市场的通告》，明确提出，要在超大卫星城、特大卫星城积极开展借助自发性工程建设工业用地工程建设出租廉租房试点工作工作，多渠道增加出租廉租房供应。

九省市撰文一个月后，环保部、廉租房和建成区工程建设部28日对外正式发布《借助自发性工程建设工业用地工程建设出租廉租房试点工作计划》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个卫星城积极开展借助自发性工程建设工业用地工程建设出租廉租房试点工作。

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这项廉租房工程建设新政一推出即引起“小产权房”是否正式化的议论。有部分人指出，这或许也意味着小产权房可以合法地参与到廉租房出租经营业务当中，视之为“小产权房隋东亮”的一种信号。

环保部农地总体规划司相关人士就此明确表态，自发性出租廉租房与“小产权房”有本质区别。一个是司法机关曹宏，一个违规违规，不能搞混。自发性出租廉租房，工业用地符合建成区总体规划、农地总体规划总体总体规划及村农地总体规划总体规划“三大总体规划”，经司法机关批准工程建设，司法机关实施房产注册登记，而且只用于出租。“小产权房”本身就不是一个法律条文概念，既牵涉违规工业用地，又牵涉违规工程建设和违规销售，产权不受法律条文保护。

而在哈耶夫正式发布的《借助自发性工程建设工业用地工程建设出租廉租房试点工作计划》中特别强调，自发性出租廉租房出租，应遵守相关法律条文法规和出租合同约定，严禁以租联营。承租的自发性出租廉租房，严禁转租。这也说明，此番省市正式发布的试点工作计划，对小产权房已经有所防范。

扩大化的烫手山芋

小产权房通常是指工程建设在贫困地区自发性农地上的商品性写字楼，由于合作开发时没有交纳农地出让金和相关税费，其价位跟普通商品房比非常便宜。小产权房原本处于法律条文所不允许的灰色地带，虽然合作开发和购买者众，但其非法性质从无疑义，每每处于被取缔和被清理的风声鹤唳之中。

按照学界的估计，全国小产权房大概有60到70亿平。以深圳为例，深圳经过几次农地改革之后，尽管自发性农地很少，但建在“国有农地”上的违规建筑很多，一度占到深圳房屋存量的一半，差不多有37万多栋。

针对各省市出现的“小产权房”难题，从1999年到现在，相关职能部门也是三令五申，自发性农地严禁用于商品写字楼合作开发，农村居民严禁到贫困地区购买宅基地、贫困户写字楼或“小产权房”，并要求各省市坚决制止、司法机关严肃查处。但实际的情况是，“小产权房”并没有因为政策的高压而偃旗息鼓，各省市“小产权房”反而如雨后春笋，规模越来越大。

“小产权房屡见不鲜的原因，是建成区之间对于田地溢价的争夺。”中国卫星城总体规划设计研究院副院长杨保军指出，“在现行的法律条文管理制度下，卫星城合作开发垄断了田地升值的收益，贫困地区方面难以分享其收益，容易诱发‘走捷径’，小产权房现象就是一例。”

“小产权房屡见不鲜的生命力正源于相关领域改革的发展缓慢和市场的需求。”民盟中央宣传部部长穆建民指出，随着资本主义和城镇化的加速发展，大中卫星城房价加速上涨，然而贫困地区农地管理制度改革发展缓慢，建成区农地管理制度和市场贡瑟兰分割，造成了差距悬殊的地价。加之卫星城廉租房保障公共服务发展缓慢，行政执法监管受利益裹挟而虚置，各阶层中低收入群体的租住买房人通过小产权房获得满足，贫困户“出城”却获得了实惠。

民盟中央指出，今后，随着建成区一体化、农业现代化、人口老龄化以及“卫星城病”扩散，较发达地区农村居民向往到郊区工作、养老、休闲的意愿愈加强烈，出现局部“逆卫星城化”的可能性将不断增长。若不妥善处置，小产权房必然还会从城郊向各阶层贫困地区扩散。

“一刀切”不可取 分类处理破困局

对于小产权房隋东亮的立场，支持者和反对者大致陈遂。前者着眼于农地自由流转和贫困户财产权利，后者则更加看重资本主义的李瀚和契约精神。小产权房是二元农地管理制度的产物，已经成为中国经济发展的一个烫手山芋。甚至，即使是两职能部门说要严打，也只是对准“在建、在售”的增量小产权房，而没有将打击范围扩大至存量小产权房。

当然，小产权房是地产业特定发展时期的产物，不合理的高房价和监管者的不作为也是重要的推动因素。既然过错不全在合作开发者和购买者身上，板子就不能全部打在他们身上。既然参与者众、下情复杂，清理小产权房时也要在合法的大前提下灵活以对，本着“治病救人”的原则解决难题。扩大化甚至纵容小产权房“洗底上岸”，那是对农地违规的纵容，是对循规蹈矩购买普通商品房者的不公。但全然不给出路，以“一刀切”的方式强硬“消灭”小产权房，也非实事求是的做法，而且极有可能引发社会动荡。

产权房的难题已经拖了很久，再拖下去只会更加难办。从大的方面来说，应该尽快理顺整个房地产业的价格机制，让商品房价格回归普通家庭稍加努力就能够到的位置上，这等于是对小产权房实施釜底抽薪，让其有限的价格诱惑无法抵消违规风险，不再产生增量。从小的方面说，小产权房的存量究竟如何处置也要有可操作性强的办法出台，尽快迈出全盘清理的脚步。存量和增量都有了应对之策，小产权房难题的彻底解决也就时日可期了。

在民盟中央看来，仅特别强调小产权房的“非法身份”，停留于运动式且有始无终的“一刀切”封堵，不仅难控增量，更让部分群体心存“法不责众”的侥幸心理，铤而走险，敢与政策对赌投机炒作，给经济发展和社会稳定带来隐患。与其多方僵持、暗潮汹涌，不如把握全面深化改革的机遇，下决心破除既得利益和管理制度缺陷的障碍。

“应调整思路、因地制宜，大胆探索、试点工作先行，凝聚共识、破解僵局。实际上，通过深化农地管理制度改革，划红线、扎口子，对存量小产权房分类处理、有条件松绑，不仅能突破困局，也可化弊为利。”穆建民表示。 返回搜狐，查看更多

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