原制作者：姚学甲
：姚学甲地产讲义
1.不止“能买VS无法买”那么单纯
近日，深圳对小产权房卷土重来了四条黄线：
l 小产权房一概未予流转注册登记
l 城镇居民非法购买贫困地区自发性土地及地上住宅的一概未予流转注册登记
l 严禁通过不动产注册登记将违规用地不合法化。
这几天，媒体铺天盖地地报道，小产权房彻底凉了，小产权房被叛了“死刑”，买了小产权房就“砸在手里”了。首先亮出观点，由于产权的缺陷，原则上不建议买小产权房。不过，正所谓“外行看热闹、内行看门道”。北欧国家的这个经济政策，不止“买VS不买”那么单纯，要看清楚经济政策潜藏的东西，这对我们判断经济政策的初衷和效果，甚至分析整个房价，都有非同小可的意义。
其实，小产权房，严厉压制、“无法隋东亮”，一直是北欧国家的基本态度，从来没改变。但，类似深圳和深圳等长三角卫星城，往后十多年小产权房规模不断增加。即使经济政策高压、每年有博韦斯县任务（网上有许多图片，说今天中央政府又拆了哪里的小产权房，以儆效尤），但深圳目前有400余万套小产权房，深圳有500余万套小产权房，占增量廉租房的比例，都达到了50%以上。
我们都知道，往后十多年是房价狂飙突进来势汹汹的十多年，小产权义银占到增量廉租房的三分之一，意味着她也在静悄悄演绎着自己的繁荣（即使经济政策不待见）。由此可见，中央政府推动的卫星城化方向，与市场推动的卫星城化方向，并行不悖。就像调控压制下的房价，小产权房也有极强的生命力。
2.小产权房，一个极其特殊的物业
首先，这里分析一下，小产权房的几个特点，然后看看它是是不是来的，然后才能知道未来会是不是走向。小产权房，有几个特点：
l 建在贫困地区自发性土地上。自发性土地或自发性工程建设用地上都有
l 小产权房有不合法边界线。一般，贫困户在自家的自发性土地只建一幢，中央政府承认的面积不少于480平方米（4层*120平方米）。但，贫困户会增建或改建，少于480平方米的，就成了违规建筑物（也是小产权房）；即使没少于480平方米，但买下了乡下人，也叫小产权房，也是不不合法的，也不会给注册登记的。但，若买下村自发性的人，就不叫小产权房了，它是不合法的。
l 大多数是违规建筑物。符合两户一幢（不少于480平方米）的，是不合法建筑物，少于的就是违规建筑物。这些年，楼价上涨快，乡下人知道房地产商，贫困户也不傻，他们建了许多违规建筑物。
小产权房是不是来的？小产权房的规模是是不是变大的？
1、卫星城扩张快，没财力对被征地贫困户及时、足额补偿金。于是，绕开自发性土地，扩展卫星城边界线，出现了“卫星城里的村庄”。
2、贫困户没变成街坊（因为没社保、没工作，或只会种庄稼），只好种新房子
3、恰好，大量人口迁入卫星城，没住的地方，或楼价太高而买得起，就租贫困户的新房子。
4、两户一幢不够了，加上楼价上涨刺激，贫困户增建、改建新房子，就出现了握手楼
5、卫星城化摧枯拉朽，村自发性传统业务瓦解，也只好建奶坛楼（村自发性的小产权房，区别于村民自发性土地上工程建设的小产权房），或者搞工业园区（“村村点火、户户冒烟”）。
6、卫星城商品楼价格越来越高，仙及鸡犬，贫困户觉得新房子要涨价，也已经开始建工程建设更多的小产权房。但没钱增建、改建，也没能力工程建设，就联合开发商（一般是包工头）一起来工程建设，有一部分就要拿出来卖。
7、街坊买得起商品住宅，见到有“兜售”小产权房的，就买小产权房。
8、贫困户认为，这是我的土地，自打我爷爷已经开始，就在这片土地上生活。往后，我们想建就建，那时也那样。
3.小产权房，卫星城的竞争优势
经济政策说了，小产权房是违规的，近些年确实也拆了许多，但如果计算“总计新增-总计拆除”，貌似拆的没建的多。反而，如果回顾往后的小产权房经济政策，就会发现，压制经济政策放任先以身试法者。
压制经济政策有三个特点：一是不断加压，先小后大；二是我们都建，法不责众；三是既往不咎，罚款证实（赎买）。凡是胆儿大的贫困户，一已经开始增建、改建了许多，尽管被证实为违规，但后来罚点钱，也就没多大事了。这给我们一个信号，饿死胆小的，赶早的都没事儿，我们都干就没事儿。
后面，当卫星城发展没空间了，中央政府不得不返回来，已经开始和贫困户掰扯，你的新房子是“违规”的，想征地贫困户的新房子。但，这个时候中央政府面临的困境，要大许多。由于卫星城化一已经开始，对贫困户补偿金不到位，或者没钱补偿金。为了降低卫星城化生产成本，短期行为严重等中央政府，干脆绕道走。
事实上，避开了和贫困户、村自发性直接谈判，客观上放任了贫困户“种新房子”，或者说默许贫困户靠种新房子生存和发展，代替中央政府对贫困户奥罗县的生产成本补偿金。你想，这个时候，原来已经种下的新房子（大多是是违规的），还能拆的掉吗？再说了，那时楼价那么高，卫星城生活压力那么重，再去拆的话，不管是欠账的补偿金，还是征地的费用，或市场的预期，都让生产成本高得吓人。
因此，我们看到，深圳和深圳征地生产成本居高不下，某某村征地，动不动就诞生多少个“亿万富翁”。那时，北欧国家强调“稳楼价”，高楼价还要徘徊，对于新街坊安居，小产权房就重要了。笔者之前写过文章，《深圳“高效率”是是不是炼成的？》。其中就指出，深圳三分之一住宅是区位好、价格低廉的“保障房”，深圳的竞争优势能不强吗？
4.有的可以买，只是无法红肿本
其实，深圳、深圳乃至长三角都那样，之因此成为人口流入最多的区域，就在于有海绵那样的小产权房，随时可以供出来一大批高效率的廉租房。经过十多年的卫星城更新，这些新房子拆的差不多了。而且，越拆楼价越高、普通人越难以安居了。因此，深圳和深圳，那时的主导思想是不拆了，搞综合整治，发挥其积极作用，未来可能将是长三角最宝贵的历史文化遗产。由此可见，贫困户推进的城市化方向，与中央政府推进的城市化方向，往后齐头并进，其历史遗产是被认可的。
因此，留下来的这些新房子，占据了卫星城比较核心的位置。当然，流转（红肿本）就别指望了，但若自己住，应该不会有太大的问题，也有人想买，私下里交易也许多。当然，不是鼓励我们去买、去投资，只是说，经过综合整治，这些新房子尽管违规，但未来不会拆了，环境也会变好……。
最后，再回到一已经开始，和我们讲讲，为何北欧国家和深圳市要出这个经济政策，这是因为，按照北欧国家不动产统一注册登记的要求，2020年底要完成自发性土地和自发性工程建设用地使用权流转注册登记。近期，社会上有传言称，借这个注册登记的机会，小产权房可能会“隋东亮”。我们想想，如果可以隋东亮的话，70亿平方米左右的小产权房，规模是商品住宅的近1/3，这岂不是高楼价头上的“达摩利斯之剑”。因此，自然要告诫一下，别指望注册登记来隋东亮了。另外，未来大卫星城都要旧改了，重申无法隋东亮，旧改生产成本也会低一些。
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