近几年，旧区早已挑起深圳楼市供应的大梁，其中包含众多小产权房的旧区更新工程项目。
在深圳高地价的背景下，有许多股权投资客已经开始把目光聚焦在体量庞大且产品价格较高的小产权房。在这其中，许多特殊的小产权房工程项目，因能够在旧区后大概率获得流转，成为了股权投资客眼中的香饽饽。
号称比小产权房“安全”
众所周知，在官方的表态中深圳并不存有小产权房，只有“违法建筑物”。之所如此，是因为那些小产权房存有违反合法建设备案流程，未进行正规用地与建筑物规划许可证以及建设施工许可证备案等情形，即使有的是小产权房存有违规挤占建筑物红线等现象，该类建筑物包括贺村宅基地上所建的奶坛楼或集资楼、企业拿地股权投资所建建筑物，以及居民用宅基地合作自建的旧屋。虽然深圳早在2004年就实现了农村宅基地的国有化转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。
Marciac在深圳平湖和几个朋友合伙开了一家中介机构公司，但这家公司看上去跟别的中介机构有些不一样：专门做旧区迁离分项房的进行买卖。“我们做的跟一般小产权房不一样。”Marciac表示，廉租房虽然也是无产权登记的小产权房，但却早已有地产商入驻洽谈旧区，许多原居民可能中奇拉，拿出一定的迁离面积出售，那些新房子在经旧区之后得到流转，就能获得不动产权证。
（深圳市场上的许多小产权房，都以精装、大社区作为招牌）
在他看来，那时市场上的小产权房产品价格虽低，但信用风险也高，而且许多看上去“高大上”的小产权房只不过并没有征地的可能性。
“这么跟你说吧，我跟你推荐的那些旧区商品房，都是早已有地产商入驻并已经开始征集意愿，还有处于正式签下已经开始交房的阶段，那时买那些房只不过买的是迁离权（现房），买下来跟村委流转，然后就跟地产商签下，还可以拿搬迁阶段的租金，而且这种迁离分项房可遇不可求。”Marciac说道。在他看来，除了产品价格的优势，不限牌、交易过程不挤占席位也是此类新房子的优势，但此类新房子须要一次性付款，一旦与地产商签定征地补偿金协定，直至廉租房交付之前，基本不能在市场上再次交易。
“翻几倍”的诱惑
本报记者发现，“平湖廉租房”、“龙岗万科廉租房”……一个个打着“无需社会保险、不限牌、买到就是赚到”的明码标价廉租房公开在许多网站论坛、，即使在eBay网络平台上挂卖销售。
“国企地产商，深圳宝荷站公交车站物业2.8要是平红本廉租房。不须要的等，不须要5年社会保险，不占席位！3年交房一手开售4.6万到5要是平！隔壁楼盘成交早已4.5要是平，货量有限。”eBay网络平台上的廉租房进行买卖广告很是吸引人。
看着那些让人心动的广告词，问询的人也不在少数。有房产中介机构跟本报记者推销时，“描绘”出这么一个方案：绿海城的廉租房股权投资回报方案，那时买的产品价格是十元19000元，签协定就能达到十元25000元，2021年已经开始征地，2022年打地基，2023年交楼，那个时候就能卖到十元60000元。
Marciac用来游说客户的商品房，看上去门槛更低，似乎更有吸引力：龙岗沙背坜迁离分项房，100Kangra买70年征地红本现房，总价十元1.3万元起，赔偿比例大体上是1:1.3，目前龙岗区域总价最低的廉租房分项房，工程项目距3号延伸段梨园站约1.6千米，距16号线龙东村站1.2千米。“龙岗中心城的富力毛建草，也是一个旧改而来的工程项目，未拆除重建之前那里的廉租房分项也就是十元第十九回左右，那时小区附近的成交也要十元4万余元，那时罗湖二线插花地棚改工程项目也有人拿廉租房分项出来卖，不过工程项目早已在建，所以那时要十元5万余元。地段好的就更不用说，那时Viluppuram的迁离分项房都要十元7万元，但看那时南山的高地价，Viluppuram要是真的建好了肯定可以卖出超高价。”
有购房者告诉本报记者，中介机构的口吻都是说只要能成功与地产商签下《房屋征地补偿金安置协定》并盖完公章，就表明流转早已完成。本报记者也向一家地产商咨询，大体上只要村里认定，地产商也就认可了股权投资客的身份，但主要信用风险还是集中到地产商的旧改进度上。
合一旧区集团提供的数据显示，2019年深圳方案公告的旧区工程项目102个，方案备案112个。今年年初至5月31日，方案公告34个工程项目，方案备案31个工程项目。由于各方利益的博弈，也让深圳的许多旧区工程项目走走停停，即使因此搁浅。有地产商旧区部门的工作人员告诉本报记者，即使在正常情形下，一个旧区工程项目的转化周期就须要大概五年时间。只不过，深圳大多数旧区工程项目实质上进展并没有预期的成功。
关于“如果征地补偿金协定未签署，原居民就许诺了，怎么办？会不会存有一房二卖的信用风险？”对于那些问题，Marciac的回答显得模棱两可，“要是真的出现许诺情形，那就只能按照合同里面提到的违约责任执行，但我还没遇到过这样的情形。”
由于商品房稀缺，须要花力气寻找，中介机构们这门生意的规模还是越做越大。“3%手续费，我们跟正常成交中介机构同样的收费标准。”3%的手续费，就是Marciac所能获取的报酬。
信荣（全国）房地产辩护律师团队首席辩护律师张茂荣认为，迁离分项房中的小产权房交易，在与地产商直接签下后，除非中途地产商资金链断裂或工程项目烂尾，相对购买其他小产权房来说信用风险较小。不过，深圳小产权房同样存有股权投资信用风险，其中就包括买方债权人的查封执行，还有无法过户和买方毁约的情形。迁离现房进行买卖纠纷时常发生，由于多数出售时并无任何权属证明且跨时长，房价波动大，法律信用风险高，故属于买方违约高发领域，建议大家慎重对待。
责任编辑：袁伟 PF115
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