小产权房是什么意思_小产权房能不能购买_入行6年..._知乎_

3号看房团 2022-04-11 268

在深圳考虑买房的朋友们，多多少少也都听说过深圳小产权房，我相信大部分都是一些负面信息，当你真正的的了解的小产权房过后呢，我相信你对深圳小产权房肯定会有一定的改观。

有很多朋友到现在还不是很了解，什么是小产权房。

小产权房分几种，村委统建楼：这种性质的小产权房，其土地和房屋建筑都是由村委出资筹建，村委的地皮，属于村委自建房,物业管理一般有村委直接接管。购买村委统建楼，合同签署甲方是村委股份有限公司，见证方也是村委，一切责任由村委公司承担，购房者房款交予村委股份公司。

就说是和村委直接签合同，这一种是在深圳每个区域都是可以落户的。村委集资房：其性质是集体共同集资建房性质，合同的大体含义就是村委、开发商与购房者三方的共同出资建房，这个性质的小产权房在市场数量比例很高。合同签署甲方一般是村委及开发商，然后村委盖章，律师费方见证。其责任有村委及开发商共同承担，物业一般由开发商接管，也有村委接管的，购房房款交予开发商公司。

和开发商签合同，深圳每一个区域一样也都可以落户，开发商建房（农民房）：此性质小产权房，建设方小到个人，大到实力雄厚的开发投资公司。其地皮由农民宅基地，然后开发建房，签署合同为开发商方和购房者共同签署。其责任和物业均由开发商方承担。

一样的和开发商签合同，但是这种只有在龙华区才可以落户的，当然还有大红本房，军产权这个的就不做详细介绍了，军产权就和村委统建楼一样只不过是村委和部队换一个位置，大红本的呢就是，大型的商业用地和工业用地合法建起来的房子没有独立红本。

当我们了解过深圳小产权的性质，再来说说小产权房能不能购买，小袁觉得还是可以购买的，根据我的经验得出以下结论分享给大家看一下。

深圳小产权房是深圳房地产市场重要的组成部分，不管是存量房还是成交量，都占据着深圳房地产市场的半壁江山。很多人觉得在深圳购买商品房压力比较大，而小产权房价格低廉，同样具有居住和投资功能而考虑购买小产权房。但是，小产权房的安全性，始终是萦绕在很多有意购买小产权房的人的心中。我从事小产权房代理工作已经四年，每天都接到很多人的咨询电话，也经常带着客户去各个楼盘看房，大家最关心的问题，往往就是买了这个房子安全吗？下面我以我的经验和判断，来说明一下为什么购买深圳小产权房是安全的。

首先，小产权房不符合房地产法律法规这点是毋庸置疑的。根据法律，正规的商品房必须建设在依法征收后的国有土地上，要符合规划。首先要取得国有土地规划许可证和国有土地使用权证，然后才能依法报批报建。而小产权房的土地性质，一般都是集体用地。深圳的集体土地虽然在名义上已经全部收归国有，但是在实际上，仍然控制在村集体的手里。这些小产权房绝大多数都是在集体土地和原住民宅基地上面建设的，很多的都没有报批报建手续，也办不了房产证。所以，小产权房不符合法律制度这点，是没有任何疑问的。

其次，深圳小产权房规模巨大，历史复杂，牵一发而动全身。深圳从一个荒僻的边境小城发展成一个现代化的特大城市，这个过程是自下而上实现的。一个村走在自己管辖的范围内建住宅、建工业区，建配套设施，全面开花，深圳就是以这种方式成长成为一个一流的国际都市。尤其是在特区开发的早起，大批的人员从全国各地来到深圳，居住就成了一个巨大的问题。政府也鼓励村集体、村民等社会力量大力建设住房，用以满足这些数量巨大的外来人员的居住问题。这是深圳小产权房的肇端。几十年来，已经累计了数量非常巨大的由本地村组组织、本地村民和其他社会力量建设的房子，这些房子由于不能办理房产证，所以就统称为小产权房。据统计，目前深圳共有小产权将近40万栋，总建筑面积几亿平方米。

尤其是在关外的各个街道，小产权房占据绝对的主导地位，商品房反而寥寥无几。在这些小产权中，承载这数量巨大的人口，据统计多达700万人以上。可以说，这些小产权房的存在，是深圳社会得以正常运转的基础。假设将这些小产权房全部拆除，会是什么后果？大量的购买小产权房的人和本地村民将瞬间一无所有，大量的人口将无房可住，社会秩序将会被完全破坏，社会的运行将完全停顿！这已经不完全是一个房地产违法的问题，而是一个社会问题，政治问题，这个代价是任何人都承受不起的。

深圳小产权房面积几亿平方米，拆除也是需要巨大的成本，即便是没有任何补偿地拆除，工程费用也是一个政府不可承受的天文数字。还有个不可言说的现实。我只能举一个例子。在我刚来深圳的时候，在一个很漂亮的小产权房小区里租房居住。我的房东，是湖南人，他拥有将近10套类似的小产权房。这样的情况绝对不是个别的存在。所以，深圳小产权房牵扯面太广，利益纠葛太深，不是发个文件就能拆除的。去年龙华的两栋小产权房，闹得沸沸扬扬，拆除通知书都下了。但是什么结果呢，这两栋占据黄金位置的小产权房，目前仍然巍然屹立，业主是该居住的居住，该出租的出租。龙华和宝安个别纳入旧改的小产权房，则只需要持集资建房合同和律师见证书，也可以得到拆迁安置和房屋补偿，这些都是有目共睹的。

我从各个方面分析了深圳小产权房的现状，得出的结论是，深圳小产权房是个特殊的存在。目前羽翼已成，在大部分的情况下，安全无虞。无需担心太多。

强调一定要看好合同

那什么人比较适合购买小产权房呢？

刚需的客户，不安于租房的，有在深圳长期发展的打算，买商品房压力太大，或者没有名额（深圳限购新政买房也越来越难）看好深圳房产投资的，家里名额不够需要和父母分开住的（很多的统建楼居住条件和环境都不会比商品房差的）

小产权房的优势呢就是总价低，但是分期的话大部分都是做信用贷款（五年）前期还款压力比较大，但是有了属于自己的房子，真的是很开心的事情。有一种租房完全没有的踏实的感觉。

阿俊给大家推荐几个在宝安沙井这边完全不输于商品房的小产权房，沙井这边近几年规划大家也看得到，上涨空间也是非常巨大的。沙井壆岗盛芳园

盛芳园属于博岗村委统建楼，于2009年开盘，分为南区与北区，南区与北区分布在蚝乡路的两侧，中间通过一个天桥互通，天桥是搭建在小区内的，属于小区独有的。

壆岗盛芳园北区7栋总共1050户1栋6栋7栋，每栋ABC三个单元，2栋4栋AB两个单元， 3栋5栋独栋

北区南区3栋总共630户每栋三个单元，总共9个单元

南区我们今天从位置，环境，配套，安保，户型五个方面看看盛芳园怎么样？地理位置壆岗盛芳园与商品万科翡丽郡，西荟城相邻，五分钟生活圈就可以覆盖这两个小区，享受商品房的配套，地理位置还是非常不错的。

盛芳园地理位置盛芳园不属于地铁口楼盘，最近的是11号线快线，可以直达南山，福田，还是比较方便，但是距离最近的沙井地铁口，离盛芳园南区大概有1.3km，步行的话，大概需要20分钟左右，北区的话，可能需要25分钟左右了。乘坐地铁还是不是太方便，如果自己开车出行的话，大概3分钟就可以到达宝安大道，10分钟可以到达107国道。

盛芳园沙井地铁站小区环境盛芳园小区，本身占地面积比较大，社区规模不亚于旁边的万科翡丽郡，加上整体楼栋不多，楼间距较开，容积率较低，所以，即使低楼层的，也不会有光线遮挡的问题，但是肯定还是高楼层的光线更好，小区的树木虽然不高，但是绿化率不错，绿树成荫，凉亭环绕，小桥流水。

北区内景

绿树成荫

小桥流水

配套很多人买房就是考虑小区的配套如何？配套齐全的小区居住起来肯定更加的舒适，盛芳园南区自带盛芳园会所，也是沙井街道壆岗社区服务中心，里面有各种活动中心，笛友之家，正道馆，游泳馆等等，游泳馆还分为儿童区与成人区，小区还有自己的网球场。基本的业余活动小区内部都可以满足。

盛芳园会所

俯瞰游泳池

网球场车位是否充足，是业主十分关心的问题，如果晚上回家，没有停车位，那是一件非常痛苦的事情，盛芳园有两层停车场，目前还有很多空余车位，业主完全不用担心自己的车没地方停，甚至有些业主，一个车停了两个车位，可见有车位是多么的任性，但是我们还是不建议这样停车，毕竟车位是全体业主所有，不管是规范还是道德的角度，我们还是建议规范停车。

停车场出入口

大型的购物的话，5分钟即可到达沃尔玛新沙路店，其他的生活用品，周边的便利店，杂货店，生活超市即可满足。

谈配套，学校肯定是不可忽略的，盛芳园周边10分钟范围，覆盖了壆岗幼儿园，壆岗小学，荣根学校，沙井中学，深圳市宝安区为明双语实验学校，铭仁国际艺术学校等6所学校，基本上以盛芳园为中心，四面环绕。

盛芳园周边学校除了小区本身的配套外，盛芳园旁边就是沙井公园，基本上可以用0距离形容了。如果不想在小区内逛，去沙井公园跑跑步，溜溜娃还是非常方便。稍微远一点，还有壆岗荔枝公园，壆岗公园等等。

公园安保盛芳园属于全封闭式花园小区，所有的出入口都有岗亭警卫室，实行人车分流，规范化管理的同时，也保证了业主的安全，所有的出入口都需要刷卡进入，保安也是尽心负责，陌生面孔进入，有时都会询问。

停车场岗亭

小区内部岗亭

停车场收费岗亭户型盛芳园为了保证业主的居住舒适度，基本上都是大户型。95平两房两厅151-154-164-165平三房两厅167-208平四房两厅228-235-242平五房两厅269平六房两厅298平七房两厅为了保证业主电梯的方便性，甚至做成了两梯三户，这样基本上坐电梯不用久等。试想在深圳寸土寸金的地方，两梯三户是多么的奢侈。

两梯三户有人关心盛芳园的价格，这个就不好说了，楼层，朝向，装修等等，价格差距都会很大，但是总体上均价在2W以上了，可能有些急卖的稍微便宜点了，据说盛芳园开盘的时候才3800一平。景盛豪庭2011年物业：深翔物业（物业每平2.9元）4栋12个单元花园社区，三梯九户，两梯五户主力户型：一房: 57.6平米两房：82.9－86平方三房: 105－111.9平方四房: 157.5平方