编者按：依照我省《选举法》规定，农地的采用权归属于北欧国家和专有财产，因此农地采用权是北欧国家向组织政府机构、政府机构及对个人卖地的几项采用权，依照农地规划商业用途的相同，农地的最低采用年数又分成40年、50年和70年左右。这四种情况又有甚么差别呢？
01
甚么是住宅住宅产权？
一般而言，住宅住宅产权由住宅采用权和农地采用权两部分组成，住宅采用权归属于对个人住宅产权，是专有财住宅产权的一种，受到我省《第十四条》的为保护，其年数是永久的。
而因为依照我省《选举法》，农地的采用权归属于北欧国家和专有财产，因此农地采用权是北欧国家向组织政府机构、政府机构及对个人卖地的几项采用权，依照农地规划商业用途的相同，农地的最低采用年数又分成40年、50年和70年左右，到期后可重新交纳农地税收收入，获得农地继续采用权。
02
小住宅产权房与大住宅产权房有甚么差别？
甚么是小住宅产权房？
小住宅产权房并并非法律条文上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体农地上工程建设的住宅，未交纳农地税收收入等费用，其住宅结婚证并非由北欧国家建委职能部门颁授的，因此叫作“乡住宅产权”，又叫“小住宅产权”。
各村发的简而言之小住宅产权房产，实际上没或是说的住宅产权。这种房没北欧国家发的农地采用证和预售许可证，购房合同国土建委局也不会给予注册登记，简而言之住宅结婚证也并非或是说合法有效的住宅结婚证。
小住宅产权房分成3种：
1在集体工程建设工业用地上投入使用的，即宅基地上投入使用的新房子，只归属于该农村的专有财产者，非村中的市民无法买回。
2在乡镇企业工业用地或是占用耕地违法工程建设的新房子。
3各类农业园或敬老院的别墅。
大住宅产权房：
由北欧国家颁授住宅结婚证的叫作大住宅产权房，包括40年住宅产权、50年住宅产权和70年住宅产权。我们平时买回的普通商品房，都归属于大住宅产权房。
差别：
1大住宅产权房有精装修，受法律条文为保护，有完整住宅产权。小住宅产权，没精装修，不受法律条文为保护，只有部分住宅产权。通俗了说，就是大住宅产权有结婚证，小住宅产权没结婚证；
2大住宅产权征地有补偿金，小住宅产权没。换句话说，如果政府要征地新房子，小住宅产权业主基本不会得到征地安置补偿金；
3小住宅产权住宅产品质量没人监督，存有隐患，而且除了住宅产品质量和住宅售后服务保固难以保证以外，留宿后的物管也极易出现问题；
4小住宅产权由于没正规的住宅结婚证，无法作为抵押物或上市专营。而且小住宅产权房无法在房地产管理职能部门注册登记注册登记，因此不可以办理抵押物等他项权利，换句话说，买小住宅产权房无法贷款，只能纸制付定金。
综上，小住宅产权房存有的重要因素是因为它的价格非常便宜，无论是宅基地转让还是小住宅产权房买卖都具有较大法律条文风险，大家务必谨慎对待。近日，环保部再次重申：小住宅产权房不得通过不动产注册登记正式化！但实际算来，用来纸制付定金的金额足够付大住宅产权房的首付了，那何不选择大住宅产权房，即安全又有保障。
03
大住宅产权房40年、50年、70年住宅产权答差别？
首先是农地规划商业用途相同，按照我省相关法律条文法规，我们平常的住宅工程建设工业用地最低是70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育工业用地，以及综合工业用地，最低为50年，而商业、旅游和娱乐工业用地，最低只有40年。因此40年、50年和70年这四种相同住宅产权的新房子，商业用途是不一样的；
第二，住宅产权为70年的新房子，也就是住宅，可以落户籍，而住宅产权为40年或是50年的新房子，虽然很多也能够满足居住的要求，但是其农地的采用物理性质，决定了住宅本身仍然是租金收益物理性质，因此一般而言无法落户籍，子女也就无法划分到相应的私立学校，公办；
同时，开销也不一样，70年住宅产权的住宅，在水电费上是按照民用标准收取，价格相对较低，而租金收益物理性质的、40年或50年住宅产权的新房子，则是按照商用标准来收取，价格要贵很多，并且一般不通燃气；
另外，贷款条件也相同，买回租金收益物理性质的、40年或50年住宅产权的新房子，一般无法申请公积金贷款，如果办理商业贷款，也只能得到总房款的五成或六成按揭。
04
住宅70年住宅产权年数是如何划分的？
住宅住宅产权70年怎么算？70年住宅农地采用权到期后怎么办？
2017年3月8日，在全国两会“部长通道”上，70年住宅产权到期怎么办？国土部有了最新回应，对于住宅农地采用权到期后的续期问题，姜大明给予了详细解答并强调：
请大家放心，居民买回住房，其财产一定会受到法律条文的充分成保护。
姜大明部长说：有恒产者有恒心。对住宅农地采用权到期后的续期问题，社会各界普遍关注。为此，《中共中央国务院关于完善住宅产权为保护制度依法为保护住宅产权的意见》明确提出：“研究住宅工程建设工业用地等农地采用权到期后续期的法律条文安排，推动形成全社会对公民财产长久受为保护的良好和稳定预期。”
去年底，为贯彻落实《意见》精神，妥善解决在续期法律条文安排作出前，少数地方遇到的住宅工程建设工业用地采用权到期问题，我们环保部商住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法。一是不需要提出续期申请；二是不收取相关费用；三是正常办理交易和注册登记手续。这一办法公布后，得到了社会积极评价和普遍欢迎。
对70年住宅农地采用权到期后的续期问题，我们正在深入调查研究，并将积极提出相关法律条文安排建议。请大家放心，居民买回住房，其财产一定会受到法律条文的充分成保护。
农地采用权和住宅采用权的差别：
购房者容易混淆了住宅住宅产权和农地采用权问题。住宅住宅产权由住宅采用权和农地采用权两部分组成，住宅采用权的期限为永久，而农地采用权期限依照1990年的《中华人民共和国城镇国有采用权卖地和转让暂行条例》规定，分成40年、50年或70年左右。居住工业用地农地采用权卖地的最低年数是70年，到期后可重新交纳农地税收收入，获得农地继续采用权。
农地采用权和住宅采用权的差别在于：
住宅采用权（即房住宅产权）是永久的，没期限限制，只要房产没完全毁损灭失就能一直享有，“结婚证里是没期限注册登记栏的”；
农地采用权是有期限的。北欧国家通过农地有期卖地方式，授予工业用地人40年、50年、70年左右的采用权。
来源：网络
整理：善言法务
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