市场观察┃供应过剩会继续加剧,郑州市场形势更加严峻

3号看房团 2022-04-10 130

虽然任泽平所说的：房地产市场短期看金融，中期看土地供应，长期看人口。这个东西不能割裂开来看，有的城市可能人口流入一直比较充足，甚至是在全国人口流入排名中都属于顶流城市，未来也不缺乏人口流入后备资源，但是它的房地产市场依旧存在着严重的问题——那就是供应严重过剩会远远超过人口的流入，而同时这个过剩确是无法改变的。

Part.1

土地供应计划出笼：看后我吓出一身冷汗

商品的价格是由供求关系决定的，钻石与黄金之所以弥足珍贵是因为它供应量稀缺，一个城市的房价也是如此。大家都知道郑州的楼市出现了问题——严重的过剩，解决的办法很简单——降低供应量，那么今年郑州的供应量如何哪？今日郑州市自然资源和规划局公布了郑州市市本级国有建设用地供应计划：

一、国有建设用地供应计划

2022年郑州市金水区、惠济区、管城区、中原区、二七区、高新区、经开区、郑东新区、上街区、航空港区，市本级计划供应国有建设用地总量为2809.55公顷。其中:

住宅用地868.10公顷，占计划总量的30.90%；

商服用地409.94公顷，占计划总量的14.59%；

工矿仓储用地785.83公顷，占计划总量的27.97%；

其他用地（包括：公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地）745.68公顷，占计划总量的26.54%。

针对郑州市的建设用地笔者做如下分析：

郑州依然是以销售型物业占据主导地位，住宅用地占到30.9%，商服用地占到14.59%，两者合起来占到供地总量的45.49%（商服用地主要包括以下业态：购物中心、写字楼、商业步行街商铺、批发市场商铺、住宅小区底商或者住宅小区配备商业、公寓），这些大部分依然是以销售为主的；

工业仓储用地仅占29.97%，我老家漯河今年的此类用地占到42.86%，远远高于郑州的此类用地，郑州工业仓储用地占比少的原因只能说明郑州市该类需求少。

具体指标如下：

我们再看看郑州市今年市本级住宅供应额具体指标：

二、住宅用地供应计划

2022年度郑州市市本级住宅用地计划供应868.10公顷，其中产权住宅用地693.67公顷（商品住宅用地693.67公顷），租赁住宅用地74.83公顷（保障性租赁住宅用地65.62公顷，市场化租赁住宅用地9.20公顷），其他住宅用地99.60公顷。

今年郑州市供应纯商品房住宅用地693.67公顷折合10405.05亩，有.68平方米，按照容积率3.5计算，可以建商品房：.4万平方米米，按照过去几年郑州成交住宅套均面积94.56平方米计算，可以建.08套住宅。

Part.2

严重过剩之下，新房市场艰难度日

上述我们可以看到，郑州市今年的住宅供应量仅主城区就超过了25万套。而去年郑州市主城区成交的住宅套数是：2021年郑州全市商品住宅累计销售套（间），较去年同期下降了29.27%；商品住宅累计销售面积1594.81万平方米，较去年同期下降了30.21%。不到14万套。也许有人会提出3.5容积率很高，其实3.5容积率真心不高。

住宅不少城中村改造项目容积率都超过5.0，比方美盛教育港湾，美盛金水印都是5.20左右，而万科今年的重点项目万科古翠隐秀项目也是5.20的容积率。

即便是按照3.0的容积率。套均面积100平方米计算，今年供应的商品房住宅用地也超过20万套。远大于去年的不足14万套，再加上去年还有大量的库存：2020年主城区库存1332万平方米，去年库存2038万平方米。

同时3月1日的救市19条使得更多的购房者把目光投向二手房市场。

3月份，郑州救市整整一个月的时间，但是效果对于新房市场来说基本上没有：

新房市场从一月份是下跌的，二月份已经上涨了，虽然涨幅不大，到了三月份，新房市场却出现了30%的跌幅，这是救市19条颁布一个月的时间。二手房市场，一月几乎下跌50%，到了二月份也出现了上涨，涨幅21.05%，而三月份就已经达到涨幅29.10%同时三月份总成交量上一二手房几乎对等了。二手房最近几年的成交占比是这样的：2019年占23%，2020年占28%，2021年占32%，今年前两个月占：40.33%。到了三月份二手房占比为：48.58%。提升速度很快。导致二手房成交量快速攀升的主要原因有三点：

房企时不时地还有暴雷出现。购房者担心企业暴雷收房无期；

郑州遍地开花的烂尾楼存在；

救市19条虽然没有公布，但是郑州的二手房交易差额税基本取消，所以二手房交易成本降低了。

下图是人民网上各地烂尾楼投诉留言情况：

在郑州，即便是豪宅也存在着严重的质量问题，下面这个是郑州北龙湖的豪宅存在的问题：北龙湖被誉为郑州的顶豪所在，即便是这样，这个售价千万的豪宅项目其样板房都这样，很难不让人联想到未来交付后会什么样的状况。正是因为如此，所以郑州的新房市场虽然救市19条颁布，同时最低利率已经打折到年息4.97%。但新房市场依旧没有起色。

整个三月份共有万科理想拾光、正商博雅华庭、电建洺悦天玺、正弘铂悦、亚新美好印象、金茂未来府、万科大都会等12个楼盘项目开盘，其中电建洺悦天玺为项目首开。所有开盘项目共计推出房源1465套左右，开盘当天共成交约550套左右，整体去化仅为37.5%左右。有项目的去化率是个位数。

再加之去年的洪灾与三次疫情让郑州苦不堪言。

甚至在郑州人社局的网站上出现了人才补贴三月没有发放的询问，社保局给出的答复是财政没有拨付的。烂尾楼是导致当下新房市场低迷的原因，而供应量严重过剩则是造成郑州楼市当下局面的根本原因。那么减少郑州住宅的供应量不行吗？

Part.3

急功近利的拆完城中村让郑州饮下难以吞咽的苦酒

有图有真相：

从2003年开启的郑州城中村改造，注定了今天郑州楼市当下的局面，拆完城中村不但赶走了很多年轻人，同时也让郑州的城市人口及劳动力生态遭到了严重的破坏，切断了社会底层向上攀爬的基础，所以2010年到2017年大量的人口流出郑州。当然不同的人对拆完城中村有不同的认知，直到现在有人依然会在私下对“一指没”歌功颂德——说他是郑州的功臣，让郑州变得更加现代化。不知道大家是否了解深圳的住房结构：

在深圳，拥有商品房的人不足110万人，84%的人住在小产权（主要是城中村房），单位自建房和职工宿舍。下图是深圳各类房屋的套数。这是2018年的数据，现在有所改变，但是改变不大。

到处都是城中村的深圳并没有因为农民房而降低其国际地位。甚至华为那些年薪百万的人也住在城中村。上海更是有超过42%的人是租房子住的。同样是在深圳，很多人认同——没有城中村深圳将失去活力与竞争力。下图是密密麻麻的深圳城中村，世联行的董事长陈劲松甚至说：城中村是深圳的核心竞争力。

在著名的城市学著作《城市的胜利》一书中，有句话十分的深刻：

贫民窟不是一个城市的耻辱，它是一个城市的荣耀。另外一部城市学著作《落脚城市》对此也有类似的阐述。

该书从如何在城市生存谈城市对人类文明进步的作用。

其实不论从孟买、大阪、墨西哥城还是巴西的里约热内卢都有大量的贫民窟存在，尤其是墨西哥城和里约热内卢的贫民窟居住人口都在300万以上，也许有人不理解贫民窟存在的正面意义，就像很多生活在三四线城市的人不理解原来在北京住地下室的那些人一样。里约热内卢耶稣雕像下是大量的贫民窟：