近期自家姐姐和朋友曾杰的朋友及身边很多人都在询问小产权房是什么鬼，到底是干嘛的，买不卖得。在这儿我们吧嗒吧嗒下他们到底怎么回事......
首先说说房屋产权，安置房是神马情况
房屋产权即房屋所有权，是指对房屋行使占有、使用、处分、收益的权利。
从概念上讲房屋产权是没有大小之分的。
小产权房：
1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发,职工并没有实际的产权。
2、职工想要转让小产权房的话,必须在购买五年之后才能够进行。
3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有,并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
4、购买小产权房之后,若要再转让,必须补交土地出让金,否则便不能够上市交易。
小产权房买后的风险：
1、缺少“五证”
“五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权,不受法律的保护。
2、拆迁难补偿
除了不能办理房产证外,那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
3、质量难保证
房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、小产权房不能抵押或者上市转卖
由于没有正规的产权证,小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。
5、小产权房不能抵押贷款
小产权房不能在房地产管理部门登记备案,所以不可以办理抵押等他项权利,没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行,银行贷款就无法批复。
大产权房：
1、大产权房的房产证由国家颁发,被国家认可和接受。
2、职工可以自由出售或转让大产权房,没有时间上的限制。
3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的,销售对象可以是任何人。
4、购买大产权房之后,购买者可以自由进行使用、出售或转让,不用补缴任何费用。
所谓的“大产权”和“小产权”只是一种较为通俗的说法，是房地产业内从业人员约定俗成的一种称呼。但目前关于两者之间区别的说法并不一样，大致有以下几种情况：
第一，是把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，或者说“大产权”是指整栋楼的产权，而“小产权”是指大产权分割后过户到业主手中的产权，在实际的权利行使上，两者是没有质的区别。
第二，是把国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”。
购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同房管局也不会给予备案。按照国家的相关要求，此类“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。比如运城周边在农村集体土地上建设的房屋，买了房的“业主”没有房产证，只有购房合同。
此类房屋不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，就会缺少法律支持。
第三，买房后如想再转让时，不用再交土地出让金的叫“大产权”，在转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。
对这个区别购房人可从合同第一条“土地使用权的取得形式”中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”；如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”，比如单位住房，职工集资房，经济适用房等。这类房屋如果有房产证的话，一般上面会注明70%左右的个人产权，30%左右的单位产权。经济适用房房产证上会注明经适房字样。
这类房屋的土地使用权是通过划拨得来，没有缴纳土地出让金，所以造价相对低廉。理论上讲，购房人只要补齐土地出让金，就可以等同为商品房上市出售，不过运城本地暂无此政策，所以这类房屋暂时不能办理过户交易手续。
第四，还有个别的说法是，“大产权”是70年，“小产权”是40年或50年。
其实这是种误读。目前，我们通常所说的房屋产权大致分为：1.)住宅用地，产权年限是70年；2.)综合用地，产权年限是50年；3.)商业用地，产权年限是40年。
70年产权房就是我们所说的住宅，住宅小区的土地用途就是住宅用地，使用年限为70年。50年产权房就是我们通常所说的办公楼和工业用房，由于种种原因，人们把它当做住宅使用了。50年产权的房源在查阅销售许可证的时候就能看到区别，它所在的小区被划分为非住宅小区，在土地用途这一项填写的是“综合”，土地使用期限为“综合50年”。商场类的房屋土地使用年限为40年。
第五，大产权房和小产权房都能取得房产证吗?
大产权房是指从开发商手中购买的已经交纳土地出让金的房产，包括：商品房、公寓、二次交易并且已经交纳土地出让金的已购公房和经济适用房。由于大产权房允许上市交易，可以取得由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，购房者可以通过交易，取得房屋的合法所有权，并依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。
小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，也叫做“乡产权房”。小产权房产实际上没有真正的产权，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房管局给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
第六，大产权房和小产权房如何区分?
从房产证的角度，只要有县(区)级房屋主管部门下发的房产证就是大产权，如果是乡政府或村委会颁发，那就是小产权。不过，有的地方是房产证、土地证合一的，但事实上，区分关键在于不是有几个证，而在于房产证是谁发的。
大产权房可以进行抵押贷款，最高为房屋评估价格的七成，至于小产权房，在一般的商业银行都是无法抵押的，不过有一些乡镇信用社和小额贷款公司可能会认可小产权房的抵押。小产权房无法获得商业银行抵押认可的最大问题在于，土地是属于集体所有的，不能上市交易，只能在村集体之内转让。
第七，小产权房的类型有哪些?
1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
4、在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买。
5、另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
6、各类农业园或养老院的别墅:这类房屋一旦发生纠纷,购房者无法得到赔偿,因为买卖合同是无效的。
小产权房的买卖及租赁
根据我国《宪法》的规定，中国土地实行公有制，分为“国家所有，即全民所有”和农村“集体土地所有”两种形式。而所谓的“小产权房”就是建造在集体土地上的房屋。
二、小产权房买卖合同的效力
（一）法律规定
根据《合同法》第五十二条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。
而根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等的规定，进行房地产开发应当利用国有土地。而所谓的“小产权房”是建造在集体土地上的房屋。
《城市房地产管理法》第三十六条：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记。
第三十八条第六项：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发”的规定，“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
因此，小产权房的买卖合同的效力一般认定为无效。
（二）相关案例
1、李家红、李兴峰与被告刘士信、杜玉芬、刘严房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院认为：在意思自治的情况下，虽然原告李家红、李兴峰与被告刘士信、杜玉芬、刘严签订了房屋买卖契约，同时我国房地产管理法也规定，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，即我国对房屋转让实行的时房地一体主义。基于房地一体主义，原、被告就本案争议小产权房的买卖必须导致该房屋占用范围内的土地使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定相悖，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建和用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案交易的房屋所占土地是集体土地，并且未办理房权证，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违背法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以，小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。
2、贾金辉与张艳房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院认为：违反法律、行政法规强制性规定所形成的合同为无效合同，自始没有法律约束力。小产权房买卖为法律禁止，不受法律保护，原、被告之间就买卖小产权房所签订的合同，自始无效。
二、小产权房租赁合同的效力
（一）法律规定
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条第一款：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
因此，小产权房的租赁合同是无效的。
（二）相关案例
1、侯新强与李建忠房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院认为，因为涉案房屋为小产权房，没有建设规划审批手续，被告也没有证据证明该房屋取得了建设工程规划许可证，所以根据法律规定，原、被告双方签订的房屋出租合同无效。被告在明知涉案房屋没有建设规划审批手续的情况下还将该房屋出租给原告，最终导致合同无效，对此被告应承担责任。
2、赵玉伟与杨勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中双方虽未签订书面的租赁合同，但是约定了具体的租赁标的物并支付了定金，已经形成租赁合同关系。因双方欲租赁的房屋系没有合法审批手续的小产权房屋，故双方之间的合同应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
鉴于小产权房的特殊性，不排除不同法院存在不同的认识和看法，故以上意见供参考。
安置房：
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。那么，安置房到底是否可以买卖?会产生哪些风险?买卖时应该注意什么呢?现在就让胖子为大家一一讲解吧。
1.安置房可以买卖吗？
安置房分为两类，一种是政府分配的商品房或配购的中低价商品房，房产属个人所有，但五年内不得上市，五年后可办理房产证;另一种是房产开发公司配购的中低价商品房，与一般商品房没有区别，可自由上市，房产证是具备的。
所以说，具有完全产权的拆迁安置房是可以进行买卖的，拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，是可以上市交易的，房产证是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。
2.安置房买卖有哪些风险？
1、政策风险
根据相关法规及政策规定，有房产证的安置房才能够进行买卖，没有进行产权登记的安置房是无法上市交易的，但在实际生活中，仍有这样的安置房买卖存在，这样的买卖由于不被政策允许，就会受到限制，或者直接被视为无效。
2、价格风险
安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的，但是从订立安置协议到房屋交付，中间的间隔时间长、变化大。特别是如果价格在不断上涨，交房时的价格可能与之前的价格相差近千元，拆迁户会认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。
3、人为的风险
“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者，《城市房地产管理法》第38条第4项规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得进行转让”，因此，如果买卖的房产未经共有人同意，该房屋买卖合同就会被视为无效。
3.安置房需要注意那些问题？
1、调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前该房屋具备产权证，只是没有及时办理，那就可以日后再办理，但是如果房屋本身并不具备产权证，，那就最好不要购买。
2、安置房买卖一定要办理公证手续，这样才有法律保障，以免日后出现纠纷。
总之，一般我们所说的买房，都是购买由房地产开发商开发的住宅小区，拥有五证是一个楼盘最基本的合法手续。尤其是土地使用证和预售许可证，购房时请仔细查看。对于那些没有任何相关证件和手续，却又信誓旦旦承诺是大产权，甚至不惜造假伪造五证的楼盘，购房者务必敬而远之。对于那种什么工业用地，信誓旦旦的说五年后可以改成商业用地，在这儿虽然有成功案例，但是如果你只要说一句写进购房合同里面，不同意的你就自己看着办吧，说的另外写什么承诺书，都是扯淡；另外现在房开商五年后跑路的多了去了，购房者自己掂量吧。
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