昨天我在群里发现了一个很有趣的群友，他说他来深圳工作五六年了，最近有想法买小产权房，其实之前一直有在了解小产权房，但是没深入了解，因为觉得自己不需要买小产权房，自己可是要买商品房的，可是随着近一两年通货膨胀的严重，越发的想购买一套房产增值保值，商品房目前肯定是买不起的并且没名额，只能把目光转向小产权房，殊不知，这是他崩溃的开始。
三天时间，群友就知道了农民房，村委统建楼，军产房，拆迁旧改房，回迁指标房，大红本房，集资房，自建房，宅基地房......可是知道归知道，但不是很了解啊，这都什么嘛，自己只是想买一套小产权房而已，你们这都扯的是什么嘛，搜的资讯大部分都是乱起八糟，牛头不对马嘴的，心态超级崩溃啊！
于是他就开始在群里讲述自己的经过，求群里面的大神为他解答一下，结果引来一片哄笑，不过笑归笑，还是有很多群友细心的帮他解答，最后我说我可以专门写一篇文章帮你解答这些疑问，可能会写一点你的这些经过，群友说没事，于是这篇文章就这么诞生了！哈哈......
在这里提醒一下！以下内容小婷差不多花了三个小时整理出来的，满满的都是干货哦！
小产权房这个词在官方文件中是找不到的，属于民间用语，我们可以这样理解：深圳非商品房性质或者非独立红本的房子都是小产权房，所以这也就是为什么一个小产权房当中包含了这么多房屋类别的原因，接下来我们在解析一下这些房屋类别。
农民房：又名自建房，宅基地房，村民房，是本地村民在个人的宅基地上建起来的房子。大部分农民房一般很少会进行建筑前的设计，而是找施工队直接进行修建，所以建造出来的房子会比商品房要简陋粗糙，这也是农民房便宜的主要原因。但同时，农民房根本性质上隶属于小产权，只是部分农民房比起其他小产权房可能会在户型美观上稍有落后，配套设施也会稍有不足
村委统建楼：又名统建楼，统建房，是一种村委和开发商合资建造的小产权房，或者是村委自己建造的规模较大，户型实用率较高的楼房。统建房是属于由集体土地上统一建造的一种房产，其土地并不属于国有土地，而是集体所有，除了部分房源会对外销售，由村委过户，其余大部分都是分给本村村民的房子。简单来说，就是跟村委有直接关系的小产权，这类房屋可以落户，且落户概率也会高于一般的农民房，加上因为集体所有的原因，统建楼的建造和设施都比较完善，设计等各个方面的负责程度也都很高。
军产房：军产房是指房屋所有权归属于军队的房屋。依据中华人民共和国住房与城乡建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。
因此，军产房所属人只拥有使用权，无所有权，在购买军产房时，不用去房产局办理房产证，只需直接到部队后勤营房科办理使用权过户，交一笔过户费即可拿到军产证。不过，自2015年后，不再单独发放军产证了。
拆迁房
指的是某一片区有旧改规划！这时候，价格就会在周边商品房价格的25%左右！
以《龙华上塘片区华润旧改》的项目来说：周边房价封顶10万+，均价在8万5左右，那边拆迁范围内的房子，现在已经要卖到3万8-4万1了！完全超过了25%的范畴。因地制宜，区划发展，开发商等多种因素造成现在这个价格！如果这个片区已经入驻了开发商，且在政府官方网站正式公示立项信息的时候，价格基本就是在周边商品房的35%-45%。
以《光明薯田埔佳兆业旧改》的项目来说：旁边宏发嘉域在贝壳的均价在6万左右，现在薯田埔基本是2万6-2万9，到了周边商品房价格的48%，这个项目现在是立项尾期，年后即将启动签约。而且里面6成-7成是瓦房！进度会非常快！
回迁房
指在原地拆迁安置的房屋，是某一旧改片内，房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业，回迁房基本就是旧改的最尾声了，除了还没有出房产证之外。这类房子需要房票，手续和二手房交易是一样的，不过由于回迁房是没有土地出让金的了，所以在二手过户的时候，会要买家补交地税。
指标房
是某一旧改片区内，已经可以签约的房子；一般是签约移交物业到拆迁阶段。这类房子产权属性，补偿方案已经相当明确，并在开发商已经签约移交物业的，通常这个时候，价格马上会跳到在周边商品房的60%-80%，这类房子问题是购入资金成本较高，投资周期较长。要么在项目尾声卖出，或者在拿到房产证的时候出手！
以《宝安河东佳兆业旧改》项目来说：周边商品房均价在8万左右！但是签约的指标房价格已经去到了6万多了，到了周边商品房价格的75%了！
大红本房
指的是，整块地或者整栋楼有一个红本，但不能分割成独立红本的房子的称呼！
最大的区别是用地性质的不同，市场红本房主要是居住用地。大红本的用地性质则比较多，目前市场上常见的有：配套服务设施用地、普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）、仓蓄用地等等。
这几类地，只有新型工业用地可以分割独立红本上市销售。虽然可以销售，但也是有要求的，比如要以公司的名义来买，对公司行业的要求，买了之后要求纳税年限等等。此类用地最典型的案例就是龙华恒大时尚慧谷。
为什么要以公司的名义来买呢？是因为房子的用途是产业园配套单身公寓、宿舍或者是产业研发用房，主要面向的对象是企业！
其他的几类如：M1、仓蓄用地、配套服务设施用地等等，都是不可分割转让。
其实大红本房是深圳近两年才出来的新型房产，非常火爆市场，不过火爆归火爆，其中的房屋性质还是有点复杂的。所以我决定直接上干货！一次性把大红本房的问题聊到透！
1，大红本和统建楼农民房有什么区别？,大红本房全部都有合法的土地出让及使用，有正规的报建及验收。而大部分统建楼农民房，基本上没有什么手续，无权无证！
与统建楼相比，大红本不能落户，不能申请学位，没有积分！水电及物业有部分会比统建楼贵，特别是工业地上厂房改的。
统建楼和农民房则比较乱，大的统建楼基本上都是市政水电，可以落户，可以申请学位。但也有部分水电超贵，也不能落户。
多数的大红本本是办公室或者厂房等改的，和统建楼有专门设计的户型相差甚远！但也有例外，比如鸿基新都，报建的时候就是商务公寓，这种除了没证，其他都和商品房差不多！（鸿基的用地是商业服务用地，类型是商业服务及旅馆业用地，所以可以报建公寓）
2，大红本都签什么合同，哪种是有效的？大红本的合同，一个乱字绝对形容不了，得用妖字！
租赁合同、有偿使用合同、权益转让协议、股权转让协议……，其他我就不列举了，最常见的就三种：租赁合同、有偿使用权合同还有权益转让协议。
按照土地出让合同和《合同法》这个三种合同，只有租赁合同是有效的，其他的玩的都是文字游戏而已！
这个有偿使用合同，这个有偿使用本来就是一个概念，是说要获得某个东西，是要付出代价的！这个有偿使用太泛了。
比如说：国有土地有偿使用，这个有偿就包括：1、使用权转让，2、使用权租赁，3、以土地使用作价出资或入股。由此来看，这个所谓的有偿，只能三选一；大红本不能拆分转让，亦不存在出资或入股；所以只剩下租赁了。
权益转让这个就更不用说了，土地出让合同已经声明不可以拆分转让！
按《合同法》第214条：租赁期限
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
这个估计是大多数人都在说的超过20年，其余的是无效的说法的来源了吧！
可是，他们也忘记了，《合同法》第236条：续租
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
老铁，你认为租赁合同20年之后，还有效吗？
其次是，大红本合同除了签20年（不管上述的何种合同形式）都有一个补充协议，协议20到期之后的安排。先不说这个有没有法律效力，至少表明了开发商的一种态度。不放心的话再签一个到期之后的再续协议，再做个公证！
4，入手大红本后，如果权利人发生变更，房子会被收回去吗？这个问题在刚租的头20年内，不用太担心的！因为按照《合同法》第229条：所有权变动后的合同效力租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
这个问题最大的坑点在于，如果在20年内的所有权变动的，租赁合同还是继续有效的，但20之后，新权利人可能不同意续租的话，这个就很麻烦了！
所以呢，大红本一定选择大点的开发商，另外合同补充协议什么的，一定要落实好！这样才有可能把风险降到最低！
5，如果遇到拆迁征收之类，会有赔偿吗？毫无疑问，肯定有得赔的！不过是赔给权利人（开发商），至于能不能赔到你，要看你和开发商的合同怎么签了！
这个也是大多数人心里想的问题吧！我就问你一句，你相信吗？
好多人说，到期了再续啊，这不就永久了吗？
事实上真的可以吗？我们看看《物权法》第149条：建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
最后的总结
1、大红本不能落户，不能申请学位、不能积分！
2、大红本房最有效的合同是租赁合同。
3、租赁期满20年之后，如果出租人没有异议，原合同继续有效，不过租赁合同会变成没有期限，出租人可以限时终止。
风险点：
1、如果中途发生权利人变化的话，可能最长的租赁只有20年！
2、土地到期之后，不一定能继续续！
3、出现征收拆迁补偿，会首先赔付到土地使用权利人手上，能否赔到承租人，就要看当时怎么和开发商约定的了！
好吧，文章到此也该结束了！
我是小婷，在深从事产权房多年，我们团队对深圳合法外用地、小产权及旧改有深入的研究，大家有什么疑问，请在下方留言告诉或私信告诉我，我们将会第一时候回复。如果您觉得这个文章对您有用，请您帮忙关注并转发一下，以帮助更多想了解产权房的朋友，谢谢！
小科普
小产权房和拆迁房 毕竟不像 商品房 那样编制，楼盘数据没有那么公开透明，因此一手，二手楼盘咨询较为空白，列入你咨询的中介没有接这个楼盘，那么你跟本无法知道，而因此措施最适合自己楼盘，对此笔者创立一个。深圳，东莞唯一一个提供小产权房咨询和百分之90房源的，期待您的关注：九利小产权房
实拍深圳城中村农民房图
实拍深圳村委统建楼图
军产证示意图
3，签租赁20年，20年之后是无偿使用，这有用吗？大红本房最让人争论的地方，应该就是这个地方了吧！先说这个租赁时间。
6，关于这个永久性产权，是真的吗？
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